百捷-中央公园交流方案0716.ppt
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1、0,百捷-中央公园(HOPSCA) 城市综合体初步构想交流方案,1,城市中心模式研究,项目属性分析,市场机会研究,项目定位及运营,城市次中心模式成功案例分析研究 区域商业中心研究 项目未来发展模式借鉴,区域交通属性 区域产业属性 区域规划属性,竞争对手分析 市场机会分析 参考案例借鉴 附件:泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析,物业功能定位建议 城市综合体运营建议 项目推广策略建议,2,城市的诞生、发展和衍变过程,同样也是建筑的诞生、发展和衍变过程。 城市是建筑的载体, 建筑是精神文化的载体。 本案后面章节将要提到的“城市综合体-HOPSCA”,就是泉州未来的精神文化载体。,
2、3,冲出无序的市场竞争。,创造有生命力的HOPSAC。,区隔没有个性的传统建筑。,4,完成城市综合体HOPSCA的城市定位? 让泉州人认可、接受城市综合体的价值? 有条不紊的进行多层次、多业态开发建设? 用建筑标注城市的未来? 以建筑标注城市商务、生活理念?,HOW TO,5,城市中心模式研究,项目属性分析,市场机会研究,项目定位及运营,城市次中心模式成功案例分析研究 区域商业中心研究 项目未来发展模式借鉴,区域交通属性 区域产业属性 区域规划属性,竞争对手分析 市场机会分析 参考案例借鉴 附件:泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析,物业功能定位建议 城市综合体运营建议 项目
3、推广策略建议,6,城市副中心模式案例研究,7,城市副中心模式案例研究,徐家汇16年 上海唯一一个已基本完成前城市化建设的城市副中心 徐家汇地区将承担上海“准CBD”的职能。入世使徐家区地区的发展面临功能结构优化升级的历史机遇,它将同上海其它CBD地区同步进入后城市化发展商务中心建设阶段。,8,城市副中心模式案例研究,徐家汇16年 1992年,徐家汇商城建设正式启动,拉开了20世纪90年代徐家汇“大变样”的序幕。 围绕把徐家汇建成上海城市副中心的目标,提出了绝对超前的商业规划,即引进世界上最高级的商业设施,建成一个高档次的商业中心。 第一批进入徐家汇商城的是香港的东方商厦,接着是台湾的太平洋百货
4、,后来又是市百六店的改造, 再后来是1997年港汇广场和汇金广场的建成 徐家汇商圈规模逐渐形成。,9,城市副中心模式案例研究,徐家汇16年 相对比上海商业集中的“三街四城”; 三街:南京路、淮海路、四川路; 四城:东面浦东商贸城、南面豫园商城、西面徐家汇商城、北面不夜城; 徐家汇商圈的发展的优势在于: 1、由轻轨、高架、内环、上立交、地面、地铁形成的立体道路交通网络,使经济功能辐射扩大; 2、形成中西合璧、古今包容的文化圈; 3、世界著名跨国公司办事机构、银行、证券公司,由商圈扩张成商贸区; 4、商圈周围马路成为数条专业特色街,延伸着整个商圈的功能。,10,城市副中心模式案例研究,五角广场正在
5、形成的副中心 江湾五角场城市副中心是上海市总体规划确定的4个市级城市副中心之一,占地3.11平方公里,总建筑规模约508万平方米。 功能定位:以知识创新区公共活动为特色,融商业、金融、办公、文化、体育、科研以及居住为一体的综合性市级公共活动中心,是一个以科教为特色的现代服务业聚居区、以繁荣繁华为标志的市级商业中心。 功能划分:南部,商业商务区,规划面积0.96平方公里。中部,杨浦知识创新区中央社区,规划面积0.86平方公里。北部,知识创新基地,同新江湾城连接,规划面积1.29平方公里。,11,城市副中心模式案例研究,五角广场正在形成的副中心 1998年,南部商业商务区开始居民和企业动迁工作,先
6、后建成金岛大厦、沪东金融大厦等。 2003年4月,上海制定杨浦区知识创新区实施“科教兴市”的战略,区委区府提出“聚焦五角场”战略。同月中环线五角场环岛立交开工,2005年7月投入使用,2006年环岛下沉式广场开通。 2004年9月,百联又一城购物中心动工。 2005年7月,上海万达商业广场动工,相继建设的还有蓝天大厦、富庆国定大厦等。 2005年8月,江湾体育场及东部3幢历史保护建筑以及江湾体育公园等维修改造竣工。 2006年5月,可为创业者提供信息、创意、光机电、环保、材料等产业实验试制及经营实践平台的“上海创业者公共实训(杨浦)基地”动工。 2006年11月,复旦金融创新园动工,同时启动部
7、分知识创新基地项目。 2006年12月,上海万达商业广场、百联又一城购物中心及中部中央社区20万平方米公共和生活工作区建成。 2007年,建设创智中心等项目,新江湾城开发进入高潮。,12,城市副中心模式案例研究,五角广场正在形成的副中心 主要在建商业设施 百联购物又一城 万达商业广场 麦科特金亿广场 特色商业街 黄兴路购物休闲街 四平路文化餐饮街 邯郸路科技文化街 淞沪路休闲健身街 翔殷路休闲街,13,城市副中心模式案例研究,真如城市副中心 副中心功能定位为承担市级CBD的部分功能,重点发展各类专业性生产服务功能,逐步发展建设成为面向上海和长江三角洲的生产力服务中心和生活服务中心。 规划副中心
8、分为三个层次: (1)核心功能区,设置商务、展示、酒店等设施; (2)混合功能区,进行公寓、住宅、办公、商业、餐饮、娱乐等功能混合开发; (3)外围地区,主要为真如、石泉两个居住区。 规划各类建筑开发总量控制在640万平方米以内,其中:商务办公建筑面积180万平方米;商业服务建筑面积50万平方米;住宅建筑面积354万平方米。核心区开发总量约为200-300万平方米。,14,城市副中心模式案例研究,我们以最为成熟的徐家汇分析城市副中心发展构成要素,15,区域级商业中心模式研究主要近郊商业中心概况,区位特征:地域分布较均衡,临近大型居住区,交通通达性好 从这些项目的区位特征来看,大多选址在居民聚集
9、区或者新兴住宅区内,如百联南方,大宁国际、大拇指广场等,选址区域内集聚了数十万居民,并呈快速增长趋势,同时居住人口具备了中等、中等偏上的消费能力,从而提供了项目的发展空间。 大型商业项目对交通的依赖性极强,交通畅,客源广。除大华虎城、七宝龙城外,其余项目皆位于环线道路、高架道路、主干道附近,半数项目步行10分钟内可至轨道交通站点,交通易达性良好,16,区域级商业中心模式研究上海近郊商业中心概况,规模特征:体量跨度大,多采用综合经营 大型商业项目的规划建筑面积跨度较大,最小的10万平方米,最大的达到43万平方米,其中,综合性项目(商业、办公、酒店一体化项目)规模普遍较大基本超过了20万平方米;按
10、纯商业建筑面积分类来看,一般在10-25万平方米之间,七宝龙城、百联中环的体量都超过20万平方米,招商经营难度相当之大。,备注:纯商业建筑面积指扣除办公、酒店、酒店式公寓等物业类型建筑面积后的商业建筑面积,17,区域级商业中心模式研究上海近郊商业中心概况,18,区域级商业中心模式研究上海近郊商业中心概况,商业业态特征:具备六大业态,以卖场类为主 把商业中心业态划分为百货、卖场(包括生活卖场及其他专业性卖场)、零售购物、餐饮、休闲娱乐、其他(服务、文化、教育等)六大业态。 卖场是商业中心聚集人流、消化面积的最重要手段,所有案例都引进有一家生活卖场(包括4家家乐福、2家世纪联华、1家大润发、1家乐
11、购、1家沃尔玛),另外有建材卖场(如好美家)、家电卖场(如永乐)、家居卖场(如特力屋)、运动卖场(如迪卡侬)选择性规划。 绝大多数项目设有百货类业态,分别是中档、中高档定位的巴黎春天、友谊百货和东方商厦。零售购物以品牌服装为主、食品、书店、手机、饰品、生活用品为辅,餐饮业态包括中式、西式、快餐及特色餐饮,如KFC、必胜客、星巴客等,休闲娱乐业态方面,半数以上项目设有电影城。 其他类方面,服务性业态银行、邮局、旅行社、洗衣、冲印、房产等少量规划,此外,如大拇指广场专门规划的3000平方米证大现代艺术会馆、大宁国际商业广场孔祥东文化艺术学校,增添了商业中心文化艺术的气息,成为项目的一大特色。,19
12、,区域级商业中心模式研究上海近郊商业中心概况,综合各类业态的比例 百货类比重一般在15-30%之间, 卖场类比重在30-50%之间, 零售购物类比重在10-25%之间, 餐饮类比重在10-30%之间, 休闲娱乐类比重在10-20%之间, 其他类在10%以下。,1、卖场不仅包括生活卖场,如家乐福,也包括专业性卖场,如永乐家电、特力屋、月星家具、好美家建材等; 2、其他指服务性商业、文化艺术类商业、教育医疗类商业;,20,区域级商业中心模式研究上海近郊商业中心概况,楼层分布特征: 百货类一般在1F及以上区域,拥有最佳地理置,卖场类一般在地下室或者2F以上区域,对位置的要求不是很高,零售购物类一般在
13、1-3F区域,位置要求高,餐饮类可高可低,地下或地上各楼层均可,休闲娱乐类一般在中高楼层。,21,区域级商业中心模式研究,上海近郊商业中心发展的优势和存在问题 通过对大型商业项目的成功原因及存在的问题的分别分析,我们发现,项目成功的原因或者其优势因素主要集中于以下5个方面: 1、选址的合理性 2、定位针对区域购买力 3、建筑布局和建筑形态具有吸引力 4、商家的选择合理 5、企业品牌因素 项目存在的问题则主要集中在以下5个方面: 1、选址问题,缺少购买力,缺少地段交通支持 2、市场竞争,市场容量有限,遭遇同质竞争 3、业态比例和商家选择不合理 4、受到传统消费习惯的制约 5、经营管理经验不足,2
14、2,“百捷-中央公园”项目未来发展模式借鉴,23,城市中心模式研究,项目属性分析,市场机会研究,项目定位及运营,城市次中心模式成功案例分析研究 区域商业中心研究 项目未来发展模式借鉴,区域交通属性 区域产业属性 区域规划属性,竞争对手分析 市场机会分析 参考案例借鉴 附件:泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析,物业功能定位建议 城市综合体运营建议 项目推广策略建议,24,区域交通属性区域道路交通体系,桥南大立交 桥南立交桥建设工程主要由泉州大桥桥南立交、顺济新桥桥南立交、鲤城南环路立交三个节点工程组成。设计通车能力27500辆/小时,工程包括8座桥梁,桥梁全长1249.27米
15、。 中心市区往南安、晋江、厦门的通行更加便捷,中心市区的交通压力将得以大大缓解,同时还将改善整个桥南片区范围段的交通拥挤、杂乱无序等状况。 500M距离轻松进入城市内环线,畅想城市快捷交通。 泉州快速内环线 从少林路起,西接省道307线,转南接江滨北路,沿晋江西岸南下,接坪山路,西转东湖街,这就是即将确定的泉州市内环线。,桥南立交桥系统,快速内环线,25,区域交通属性城际快速交通体系,福厦高速拓宽工程 福厦高速公路由原来的来回4车道拓宽至来回8车道。 泉厦高速扩建工程预计于2007年底开工,2009年底竣工;福泉高速扩建工程预计于2008年底开工,2010年底竣工。 泉三高速 泉三高速公路全长
16、265公里,路线起自泉州晋江,接已建成的福州至厦门高速公路,经南安、永春、大田、永安,止于三明,接已通车的京福高速公路三明连接线。泉(州)三(明)高速已于2009年3月15日全线通车。 快捷的交通体系将进一步缩短城际的空间距离。,26,区域产业属性,福厦高速铁路 福厦铁路自福州南站至厦门西站,途经闽侯、长乐、福清、莆田、涵江、仙游、惠安、泉州、翔安(马巷镇曾厝)。全线长273千米,总投资144.2亿元。设计标准采用级双线电气化,速度为200千米/小时,预留300千米/小时,全线设14个车站,2005年10月动工,预计在2009年建成。,立体交通网络进一步带动区域产业经济发展、常住人口增长;进而
17、形成商业、商务、居家、基础设施良性循环发展。,27,区域规划属性整体定位,规划背景 桥南片区城市“东进、南下、西拓”发展战略、做强做大海湾型城市的重大举措之一,是将晋江南岸打造成为“泉州陆家嘴、未来中央商务区”的桥头堡。 “城市门户、海西明珠”,被列为泉州、晋江两级市政府城建项目的“一号工程”。 规划前景 独特的区位优势、交通优势、产业优势和景观资源优势,商业辐射范围为150万消费人群,是目前泉州最具强大辐射能力的区域。以海峡西岸生态型、国际型新城区的面貌呈现在世人面前,成为能充分展现泉州、晋江城市经济发展,和现代化都市新形象的城市次中心。 功能定位 集商业服务、商务办公、文化娱乐与大型居住区
18、为一体的新城市次中心,本案位于“江南组团中心地带,东接”中心组团“接;北与”北峰组团“相承;南与“晋江组团”相接。 为”百捷-中央公园”将来的商务、住宅、商业等功能的实现,起到有力的基础支撑。,28,地块物业类型研究产品分析,“百捷-中央公园”经济指标,29,地块物业类型研究产品分析,大面积开发体量高等开发难度城市综合体打造,平面规划分布图 项目主要分为5个组团: 1、中央公园。 200亩。 2、商场、酒店、写字楼。 商业11.6万平米、酒店6万平米、写字楼3.5万平米。 3、 A区住宅+底商。 4、 B区住宅+底商。 5、 C区住宅+底商。 55万平米住宅+15万平米商业。,30,地块物业类
19、型研究地块swot分析,31,项目属性总结,区 域 产 业 属 性,区 域 交 通 属 性,区 域 规 划 属 性,快速道路承载泉州桥南片区的交通大动脉的重任 城际高速汇聚与此,桥南已经成为成为所有南方城市入泉的必经之地。 城际列车交通线路加速了市区人口的导入,极大的促进了泉州的经济发展 整个区域交通体系全面升级了该区域的商务、旅游、酒店、住宅产业,区域内已经拥有比较成熟的产业园区 区域内有诸多产业正处于快速发展阶段,将进一步带动区域经济发展和人口导入,桥南片区3000亩改造规划人口将超过5万人 各个组团依托自身的发展现状进行升级,最终将导入更多的人口数量 桥南片区是泉州近几年重点规划建设区域
20、,在此规划背景下,区域潜力将被彻底挖掘激活, 并呈现出以轨道交通带动,产业经济支持和居住社区联动的发展态势,成为泉州市桥南片区 的发展中心,对中央公园的启示,从城市远期发展的态势来看,这块土地的开发潜力是无可估量的。 桥南作为一座具有较强独立性的区域,无论在地理空间还是城市经济发展格局中,都扮演了一个重要的纽带作用,既是市郊向城镇转型的典范,也是整个城市发展空间上的核心。 因此对于本项目的把握,应当以一个城市运营商的角度从城市宏观发展高度来衡量。,32,地块物业类型研究地块开发构想,上海城市副中心的案例研究与总结 区域级商业中心模式的研究 泉州桥南片区的城市副中心 住宅、商务、商业、酒店等物业
21、形态的城市综合体,土地属性的挖掘 地块开发方向构想,33,城市中心模式研究,项目属性分析,市场机会研究,项目定位及运营,城市次中心模式成功案例分析研究 区域商业中心研究 项目未来发展模式借鉴,区域交通属性 区域产业属性 区域规划属性,竞争对手分析 市场机会分析 参考案例借鉴 附件:泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析,物业功能定位建议 城市综合体运营建议 项目推广策略建议,34,价值载体,价值诉求,核心价值的确定是营销工作的基础 产品的核心价值,是策划、推广、销售的基础,核心价值的确定让我们的工作有了方向,今后的工作围绕着核心价值,层层递进,有条不紊的进行。,35,物业功能定
22、位建议,具有区域商业中心的构成条件 现有的和将来城市规划的发展趋势,造就桥南板块有利的城市功能定位,成熟的商业氛围、潜在大量的消费群体、便利的交通条件等。 具有区域商业中心的规模 城市综合体自身的多业态包融性,住宅、商业、酒店的功能衔接优势;200亩公园广场、55万平米住宅、6万平米的大超商场、10万平米的主题商业街区,都是本案强力的优势资源。,区域商业中心,36,物业功能定位建议,利用城市区域功能定位带来的机遇,整合周边优势资源,将项目打造一个新型的:,中央公园 绿色商务新境界, 魅力泉州新起点,1,2,3,4,完善的商务生活配套,让项目的活力体现在全天候24小时不间断的人流,充分利用项目特
23、有的公园优势,同时提供独一无二的休闲区域,项目定位为区域中心,不但凸现商务中心的地位,更应突出其与城市其他功能区域的差异,项目作为泉州城市休闲商务的新起点,全天候展现其独特魅力,37,物业功能定位,公园商务,公园购物,公园住宅,公园文化,公园酒店,泉州桥南城市中央公园,集公园商务、星级酒店、休闲商业、高端住宅为一体的大型生态综合体。 未来泉州桥南的城市中心。,38,物业发展方案功能分区,公园商务 商务办公首选 概念吸引点:主题,服务,精品。打造桥南片区顶级商务集结地。 主要服务于中心城区与南区、晋江高端客户。,公园购物 购物娱乐目的地 概念吸引点:品牌集中,娱乐休闲,商业街区 强调方便、舒适、
24、休闲 重点打造为桥南片区时尚购物商业地标。,公园酒店 五星级酒店 概念吸引点:五星级,豪华,服务。桥南片区品质最好唯一的五星级酒店。 主要服务于中心城区与大桥南区域的高端商旅客户。,公园文化 户外运动场 概念吸引点:儿童乐园,亲子运动,主题明确 强调互动、游乐、体验 打造为桥南区域时尚运动体验的引力场。,公园住宅 公园高尚公寓 概念吸引点:通过商业等的塑造,强势提升项目住宅价值。 打造区域最具富人区气质的高端居住区,39,物业开发运营建议开发次序,启动引擎: 主题休闲公园、人居住宅公园 物业亮点: 地上公园、居住公园 休闲购物、大型mall商业空间、地下商业空间 效益方面: 地块打造的亮点产品
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