标杆企业学习计划.ppt
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1、郡原地产标杆企业学习计划 营销中心 赵春蕾,JOYON REAL ESTATE,JOYON REAL ESTATE,一、研究提纲及分工,JOYON REAL ESTATE,JOYON REAL ESTATE,二、在建项目编撰产品与服务手册,JOYON REAL ESTATE,产品与服务手册大纲,第一部分 住宅性能创新 您的生活,我们比您想得更周到 (参考万科草庄及万科金域西岭项目) 一、公共空间区域、 地下车库(智能感应道闸、公共照明节能控制模式、地下车位迎宾灯、非人防地下通道智能感应门) 单元大堂(材质、色调、灯光、节能照明、饰品、单元门厅智能感应门禁、密码式信报箱、大堂化妆间、大堂休息区)
2、 电梯厅(材质、色调、灯光、节能照明) 智能电梯(材质、色调、电梯权限控制、电梯宠物提示按钮) 公共园区(中央集成式管道净水系统、中央集成式管道直饮水系统、景观照明、公共照明的节能应用),JOYON REAL ESTATE,产品与服务手册大纲,二、玄关空间系统 置物台、坐凳、玄关地面、玄关收纳柜(收纳柜底部空腔空间、过季鞋类与常用鞋分门别类的收纳空间、日常挂衣区、靴挂)。 三、厅房空间系统 电视墙上的隐藏管道、自由备餐柜的放置区、餐桌旁、电源插座、休闲大阳台、卧室、双控照明开关、床头柜配置2个插座、门框、防撞橡胶条。 四、厨房空间系统 橱柜、西厨中岛台、厨房电器、水槽、灶具后背墙上的不锈钢背板
3、、柜角设计防尘角、独立的生活阳台、大功率抽油烟机、橱柜内部的自由调节隔层,使隔层板能自由调节,让橱柜适合物品,而不是物品适合橱柜、独立水盆柜、两个锅柜、大尺度观景窗、厨房灯光、橱柜的阻尼设计,隐形拉手、带开关的插座、独立的冰箱回路,厨房地暖。,JOYON REAL ESTATE,产品与服务手册大纲,五、卫浴空间系统 浴柜、座便器、洁具、五金件(是否采用恒温龙头、幕洒技术)、下水管减噪、同层排水、灯光、镜柜或镜子、盆下柜、吹风机座、浴品架、毛巾架、台面、四边R5圆角处理、浴霸(品牌、性能、开关设计)、条形地漏、马赛克装饰与防滑、淋浴屏内、二层三角玻璃架、卫浴台面四边挡水边。卫浴间地暖 六、收纳空
4、间系统 玄关柜多功能一体设置(置包台、保险柜位、高尔夫球杆、鱼杆、帐篷、睡袋、球拍等室内外休闲体育用品区)、储藏室(金属架/活动搁板、照明节能设置、大号航空旅行箱)。主卧独立衣帽间(功能分区设计、防尘设置、整体衣镜)、次卧整体衣柜、 七、家政空间区域 洗衣房、熨衣台面,分类放置小电器、卫生纸、洗涤剂、衣领剂等各式家庭杂物的吊柜、储物柜和水盆柜。,JOYON REAL ESTATE,产品与服务手册大纲,八、室内照明 玄关感应照明、主卧应急灯、客厅区可调光电视灯、室内公共区域夜灯设置 九、家居智能化系统 厨房可视终端系统(可视对讲、电话、电视、DVD等功能)、液晶可视对讲、智能安防系统(其中包括有
5、红外线双重监控系统,主卧间24小时报警按钮,厨房煤气报警系统)、灯光控制、窗帘控制、远程控制 十、设施设备 品牌门窗、智能卡式数码锁、可视对讲配置六项生活服务、中央空调、新风系统、品牌开关面板、楼层隔音楼板设计、户内地暖铺装设置、户内门清音门锁、户内警报紧急呼叫按钮、局部配置户外遮阳卷帘、阳台伸缩式晾衣器、强弱电箱分区域设置、强电箱配置专用电筒、洗衣干衣一体机 十一、社区会所 会所配置地源热泵、恒温游泳池、亲子中心/健身房/餐饮、多功能活动室,JOYON REAL ESTATE,产品与服务手册大纲,第二部分:服务创新 郡原绿城服务标准与细节 (参照万科及龙湖服务标准) 万科草庄标准: 垃圾滞留
6、时间标准、四张不变的脸、无痕交接标准、 电梯维保零打扰、二人成排,三人成列、10米安静距离、 保安上岗不带手机、保安晚间巡逻配备耳麦、礼宾服务,JOYON REAL ESTATE,产品与服务手册大纲,JOYON REAL ESTATE,产品与服务手册大纲,龙湖家政式管家个性化服务内容 衣:衣物代为收送/洗熨/修改等 食:购物及送货/酒店饮食订送服务等 住:家居维修/家居清洁/代请家居搬运/叫醒服务等 行:车辆美容/订票服务等 传:传送报刊杂志/代送发邮件/代叫出租车等 爱:宠物看护/代请健康护理/领养爱心树等 育:儿童培训班/特约儿童看护等 游:组织度假休闲/旅游团联系等等 赏:关怀表爱心/绿
7、色行动/环保行动等 动:策划组办各类运动/组织社区家庭参与各类运动竞赛等,JOYON REAL ESTATE,三、与标杆企业交流时间表,JOYON REAL ESTATE,三、标杆企业系统学习示范项目,JOYON REAL ESTATE,四、其他,一个合作研究小组:营销中心赵春蕾牵头,各个参与部门出一个联系人,分头研究,定期交流 一个资料共享平台:共享盘“标杆企业研究”文件包,目前已有50多份资料 几个资料库:1、爱问共享资料http:/ 注册即可下载 2、豆丁网http:/ 需要充值,现金购买 3、地产交流群资料库(密码127643583,变动再通知) http:/ 4、房策天下等地产资料库
8、 http:/ http:/ 需要上传资料,赚积分下载,JOYON REAL ESTATE,1、设计管理部近阶段研究任务,完成集团研发和产品线框架搭建 根据公司品牌战略制定产品战略。 建立“战略总部专业城市”的体制,梳理流程,进行制度标准化:建立集团研发制度、评审制度及把控细则、品质巡查制度及后评估制度。 完成“设计信息平台”建设。 建立完善集团设计资源合格供方库,拟定设计资源战略框架协议方案。 完善产品情报系统;逐步开展品类产品标准化研究。,五、各部门近期研究任务及案例参考,16,全国数百员工实地观看项目所在地楼盘,拍摄图片,产品中心 产品中心与其他部门相对独立存在,成为龙湖核心优势之体现,
9、专人分类分析比较修饰,统一入库,海外专业设计事务所海外作品,国内专业设计院成功案例,公司自身在全国异地已成功实施的案例,高层进行同业互访,历经多年积累,打造企业产品中心,构筑产品核心优势,企业从成立伊始就开始有意识的收集、积累全国甚至全世界优秀的景观、外立面、房型等数据。时至今日,取得了大量的成果,初步完成企业内部最核心部分产品中心。,3,龙湖案例参考:快速复制,细节创新,JOYON REAL ESTATE,产品模式化,打造龙湖标准,在别墅项目中,优先使用颜色鲜艳的小雏菊,在别墅项目中,善于利用天然河道,打造浅滩、流水,在地中海别墅项目中,花盆皆使用渚色陶制花盆,3,上海龙湖滟澜山,北京香醍漫
10、步,上海龙湖滟澜山,上海龙湖蓝湖郡,北京龙湖滟澜山,上海龙湖蓝湖郡,JOYON REAL ESTATE,上海龙湖滟澜山,上海龙湖蓝湖郡,北京龙湖滟澜山,产品模式化,打造龙湖标准,在别墅项目中,小区道路主打文化石,由专人手工打磨,在项目中,小区道路不见土,大树底部铺放鹅卵石或仿树皮,上海龙湖蓝湖郡,上海龙湖滟澜山,在别墅项目中,小区道路边的灯俱为六角铜灯,上海龙湖蓝湖郡,上海龙湖滟澜山,在别墅项目中,小区道路使用红砖石拼接,上海龙湖蓝湖郡,上海龙湖滟澜山,上海龙湖滟澜山,上海龙湖蓝湖郡,3,JOYON REAL ESTATE,积木理论,建立标准化模块为基础的产品库,通过模块个性化组合的积木搭建方
11、式,有效解决了产品快速复制和中高端客户对产品独特性要求的矛盾。,突出景观优势,龙湖独有的五重景观体系和坡地景观成为龙湖一线城市项目的标签,加大了龙湖项目的差异化特征,成为龙湖产品核心。,产品创新,产品品类不断创新、升级,加强产品独特性,满足客户随着物质水平提高后对高品质住宅的更高追求。,3,三大产品战略,实现快速复制与产品创新双重功效,JOYON REAL ESTATE,产品库中模块组合一,产品库中模块组合二,理论模型,实际应用,评价: 龙湖通过产品模块研发,形成自身产品库。通过标准化模块个性化组合方式能够在快速复制的基础上不断调整项目局部效果,给客户以新的感觉,花盛香醍和香醍漫步售楼处的个性
12、化组合主要通过调整景观模块局部软景变硬景来达到空间和意境的调整,有效缓解了客户参观时产生的同一感,提升了客户对产品独特性的认同感,,立面模块一,立面模块二,景观模块一,景观模块二,户型模块一,户型模块二,北京花盛香醍售楼处,北京香醍漫步售楼处,3,产品库中标准模块通过产品的不断开发进行模块扩充,同时产品研发部门在与营销、物业部门沟通后进行模块的细部修正。,龙湖产品库中五种售楼处模块,在实际应用中设计人员把模块组合成个性化产品。,积木理论定模、个性组合,快速复制和个性化矛盾的化解之道,JOYON REAL ESTATE,龙湖独有的五重景观体系和堆坡造景方式,在高容积率地块内大幅提高了社区的绿化率
13、,形成高低落差明显的立体景观,有效提升了社区的档次和居住舒适度。,五重景观体系: 草地、长叶植被、球状灌木、大灌木和乔木组成了层次强烈的院落景观和步道景观。,四重景观: 大灌木,三重景观: 灌木,一重景观:草地,二重景观:长叶植被,五重景观:乔木,错落有致的社区中心景观轴线上,水系延绵、高高低低,形成水、花、石、坡和高大植株紧密呼应的坡地景观。,零落的红色野花在灌木中绽放,自然而非人工打造的感觉油然而生。,3,突出景观优势五重景观体系和坡式景观成为龙湖标签,打造产品核心,JOYON REAL ESTATE,种类,代表楼盘,产品图片,产品定位,产品创新,第一代,重庆龙湖花园,传统花园洋房,板式围
14、合规划布局,第二代,重庆弗莱明戈,别墅式花园洋房,弗莱明戈完全以别墅生活为模版,将人性化、舒适的西班牙“院落”引入花园洋房中;融入多层坡屋顶、鲜花廊架、富于变化的开窗、情景阳台、层次感的退台等别墅设计元素,将别墅的大露台、多阳台、下沉式花园等户型空间引入洋房,为业主提供更多享乐主义生活的可能性。,第三代,重庆江与城花园洋房,全景花园洋房,点阵式布局,增大公共活动空间,景观视野最大化;全地下车库设计,最大可能减少社区道路面积,社区全景绿化 ;“宽阔”户型空间尺度 ,主力户型客厅开间大都达4.7米、4.9米,主卧开间通常达4.1米;实现洋房质变。,龙湖花园洋房产品升级和创新,以客户为导向,龙湖不断
15、对产品品类进行升级,通过规划、建筑、景观、户型和配套等多方面进行综合、复杂地创新,打造产品新高度,提升客户满意度。,3,产品创新“繁式”不断创新和升级产品品类,满足中高端客户不断提高的品质追求,JOYON REAL ESTATE,在项目实际应用中,复制产品立面、景观、户型、装修等标准模块,同时结合项目具体情况,对标准模块进行10%的调整和创新,在产品快速复制的同时满足项目本土化、创新化的要求。,产品,在立面标准模块基础上,调整建筑立面的颜色搭配或是材料搭配等细节,在景观标准模块的基础上,结合项目当地气候调整树种和植被,达到最佳的景观效果,对户型标准模块进行调整,如以当地中高端客户的空间要求和舒
16、适度,调整户型尺度和空间划分,对装修标准模块调整,如通过材料的调整和空间色调的调整满足当地客户的生活基调,3,其它模块的调整和创新,10%创新方式,实际应用,上海龙湖郦城,上海龙湖滟澜山,两个楼盘立面材料进行了局部调整,单体前后错位调整,建筑凸显个性化。,产品创新“简式”90%的复制+10%的创新,JOYON REAL ESTATE,24,3,商业持有经营,物业管理,地产开发,销售,龙湖全业务链,自建苗圃基地,新增业务延伸部分,基地培植后移植的多年生银杏,基地培植后移植的多年生柏松,龙湖自建9个苗圃基地,通过培植珍贵树种和大量培育花木,在大幅降低景观成本的同时又能在样板区花木移植不顺利时及时补
17、栽,达到最佳的体验式营销效果,保证企业对核心景观的完全控制。,龙湖顺义苗圃基地,自建苗圃基地,在原有业务基础上进行房地产下游产业的延伸,JOYON REAL ESTATE,JOYON REAL ESTATE,2、营销中心近阶段研究任务,草庄、蝶园产品说明书解读(市场) 万科U8系统研究(市场) 体验式营销研究(市场) 圈层营销研究(市场) 营销创新研究(市场) 高标准客户接待流程(销售) 高端物业服务标准(销售),26,3,万科案例参考:万科草庄的73个住宅性能及服务细节,JOYON REAL ESTATE,27,3,万科案例参考:万科全面家居解决方案,JOYON REAL ESTATE,使命
18、 工业化时代的万科装修房,像造汽车一样造房子。,“全面家居解决方案”研发历程,JOYON REAL ESTATE,通过学习和创新,建立基于客户需求的万科装修房住区标准,以及基于实践的系统技术解决方案,营建健康、舒适、功能齐备的住宅,为业主打造全新的生活居住模式。,全面家居解决方案,精装修,装修房全面解决方案,简装,厨房、卫生间装修,毛坯装修,以家居使用为先导,室内设计在户型阶段即介入其中。导入制造业产品研发与生产相对独立的管理模式,JOYON REAL ESTATE,“全面家居解决方案”产品研发流程,方案立项,施工图,实体样板房,内部客户体验,项目应用,客户体验调研,标准产品库,装修标准分级体
19、系,供方资源库,工程管理标准库,成本规划,JOYON REAL ESTATE,客户调研贯穿于项目开发全过程,1. 客户人群 研究,2. 细分 客户人群,3. 客户群的 需求分析,4. 客户群的 产品设计,5. 客户与 产品的对应,产品,客户,JOYON REAL ESTATE,空间尺度及部品设计充分考虑人体工学理论,JOYON REAL ESTATE,总体来看,目前青年人群家里平均的鞋数量是18双,具体从分布来看,主要集中在10双到20双之间。,附图 客户目前家里拥有的鞋数量(%),均值:18双,客户描述: 其实家里根本就没有这么多双鞋,已经足够了,最好这个柜子能够设计得充分一点,能够装点其他
20、小物品。,案例:客户需求调研,JOYON REAL ESTATE,案例:客户需求分析,居家型玄关,使用方法及功能,使用中的问题,想实现的愿望,7、迎接家人回来的地方,5、不想拿进房间的物品的收纳空间,3、家的脸,9、物件的进出场所,8、没有必要进入家里的人的接待场所,10、进入家中的缓冲区,4、防止灰尘进入家中的阻隔区,6、具有装饰的功能,1、家的防盗和安全功能,2、穿鞋 脱鞋的区域,12、小狗回来时没有地方栓,8、信件报纸没有地方放,10、因为时常下雨鞋子湿了没地方放,1、放鞋的地方不够,6、购物回来后换鞋不方便,4、雨衣雨伞没地方放,9、放靴子的地方没有,3、晚上回家开灯不方便,5、玄关的
21、装饰性好可以使出门上班时更有精神,6、要放置打扫用的工具,2、想要有个镜子出门的时候可以照一下,1、希望拖鞋要有个便利的地方存放和取出,9、因玄关处的灰尘较多希望有个自动吸灰尘的机器,3、希望换鞋时有个凳子可以坐这个凳子用好后又可以隐型,7、购物回来后的物品希望在在换鞋时有地方可以挂,2、进门后房门钥匙或车钥匙没有地方放,11、因为潮湿,所以会有气味,5、手那里拿着东西进家门时,拖鞋子不方便,东西没地方放,7、希望有比较鲜艳的颜色或装饰性的东西,4、脱了的拖鞋比较容易放进鞋柜,又比较容易拿出,8、在玄关希望有电源,因为下雨比较多要用吹风机或干鞋器,JOYON REAL ESTATE,案例:部品
22、设计,JOYON REAL ESTATE,JOYON REAL ESTATE,设计研发 客户需求与人体工学,直接进入客餐厅,无过渡空间 入口处未设置一些必要功能设施 入口走道过长,空间未充分利用 干身区功能单一,次卫空间利用率低 步入式衣帽间功能单一,传统户型,万科户型,VS,设置玄关,有效保持室内环境的清洁 玄关处设置多功能组合的收纳系统 走道空间融入客餐厅,空间利用充分 独立洗衣间,组合功能设置 步入式衣帽间增加梳妆台功能,“全面家居解决方案”U6创新概念,卫浴空间系统,厨房空间系统,收纳空间系统,家政空间系统,玄关空间系统,家居智能化系统,JOYON REAL ESTATE,厨房空间系统
23、:观风景、看电视,烹饪也娱乐,垃圾篓或 塑料袋挂放处,厨房视频播放系统,厨房超大景观窗,不锈钢大水槽,储物空间,JOYON REAL ESTATE,玄关空间系统,过季鞋子 收纳处,凹入式 置物台,大容量鞋柜带靴挂 柜门内壁设置雨伞 壁钩,球拍或杂物收纳处,旅行箱、手袋、 外衣置放处,玄关石材地面,方便清洁,鞋柜常用深度:300mm,JOYON REAL ESTATE,卫浴空间系统,卫浴下台盆。安放位置根据人体工学考量,便利洗漱;同时也防止流水外溅,更易于卫生间的清洁。,卫浴间移动镜厢。使用方便,兼具储物和梳妆功能,收起杂乱的洗涤用品、衣物和纸巾,平整镜面更扩大了空间视觉。,特备吹风机与剃须的插
24、座和挂钩,方便小型家电在梳妆时的灵活使用,卫生间洁柜台面: 标准进深600 mm,JOYON REAL ESTATE,收纳空间系统,收纳空间划分合理,功能齐备。 两个独立的衣柜,长些的衣柜是专门为女主人设计的,短些的衣柜是专门为男主人设计的。在女主人衣柜里,精心布置了挂大衣的空间和放置内衣、丝巾的小格子。男主人衣柜里,领带、裤子、西装都能找到合适的空间放置。,JOYON REAL ESTATE,家政空间系统,设置吊柜、储物柜和水盆柜,将小电器、卫生纸、洗涤剂、衣领剂等各种杂物按操作流线科学分类收纳、储藏。,家政区处于户型中间地段,分为了机洗区、手洗区、放置区和收纳区四个区域,动线流畅又泾渭分明
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