天津宝坻新城物流区地块项目全案策划提报203.ppt
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1、数万份商业提案,研究报告 详情咨询QQ971063715,宝坻物流区项目全案策划提报,数万份商业提案,研究报告 详情咨询QQ971063715,数万份商业提案,研究报告 详情咨询QQ971063715,一个讲述城市的故事,故事来源于一个天津北部 的小镇,在历经了几百年的 风霜雪雨之后的今天,她迎 来了快步发展的时期,在大 北京经济圈中也在给自己点 下了不可磨灭的重要一笔, “十一五”规划不仅为天津写 下了未来发展方向,也同时 为这个小镇注入了跳动脉搏 的持续动力,今天我们也把 她列入在天津发展中的11个 卫星城之一,我们在今天瞭 望这个小镇逐步向着城市化 迈进,而且在经济,文化, 教育等诸多方
2、面也取得了骄 人的进步,她开始变得越来 越美丽,今天我们要讲述的 主角是谁呢。,中国。宝坻,第一篇:一个城宝坻,数万份商业提案,研究报告 详情咨询QQ971063715,我们要俯视这个充满希望的地方!,一个城!,一个市!,一个新地方!,周良新城,宝坻新城,通州新城,北京城区,天津城区,唐山城区,蓟县新城,宝坻城市发展 城市综述,城市的功能被不断的分解,在城市化进程不断加速的今天,北京形成了以通州新城为代表卫星城镇,基础交通,轨道的不断兴建,使得大批的北京人移居于此。,在天津的快速发展下,11个卫星城的计划也在悄然实施,宝坻新城作为卫星城之一,基础交通的优势也在不断的体现出来,那么天津的发展会不
3、会像北京通州一样的发展未来呢?,宝坻城市发展 城市综述,宝坻新城是什么?,天津市11个卫星城之一。 宝坻区是天津西部城镇发展带的重点节点 。 将会建设成为重要的组团型中等城市。 重要的北京工业下游承载地。 重要的人口外扩城市。 京津冀唐重要的物流,商贸转换地。 天津生态环境上佳的居住首选地。 还有,很多,很多。,宝坻城市发展 城市综述,政府给了我们什么?,宝坻区的城市性质及区域定位为: 宝坻区是天津西部城镇发展带的重点节点, 要建设成为京津冀北地区以商贸物流业、现代制造业、 特色教育和休闲旅游业为主的重要的组团型中等城市。,宝坻城市发展 城市综述,我们在政策导向又看到了什么?,什么叫中等城市?
4、,依据人口数量划分城市,可分为大城市、中等城市、小城 市。如我国规定:20万人口以下的为小城市,20万至50万 人口的为中等城市,50万至100万人口的为大城市。100 万人口以上的为特大城市。,值得说明的是:20-50万人口所称的是城市化人口。,宝坻城市发展 城市综述,那么中等城市对宝坻到底的作用有多大?,从规模上看,20万50万人口的中等城市旧城面积小,结构老化和功能减退问题不突出,是最有利于协调经济、社会和生态环境三者关系的,最有利于可持续性发展,也最有利于优质环境的建设。从发展角度看,宝坻区的规模还有较大幅度的成长空间,这对于改善宝坻区体系结构,提高宝坻区经济发展水平,协调推进区域的城
5、市化进程,保持良好的生态环境质量都将有积极的作用。,宝坻城市发展 城市综述,那么中等城市群又能带给我们什么启示呢?,宝坻城市发展 城市综述,那么中等城市群又能带给我们什么启示呢?,人们对生活质量提高的要求决定了城市化发展的新动力。 城市的发展是要有规模效益的,但城市规模超过了资源承载的极 限就会形成地价剧升、住房紧张、交通堵塞、环境污染等“城市病”。而我们日益追求高质量的生活,对阳光、新鲜空气和纯净水的需求越来越强烈,要求良好的居住环境,不愿意居住在人口密集地区。而且随着21世纪人类对可持续发展的要求日益强烈,也会使城市的发展规模更趋于合理,功能相对分化,城市规模不会越来越大。,启示2,宝坻城
6、市发展 城市综述,我们用什么角度来介入宝坻区的开发建设中来呢?,城市运营商,城市运营商应具备的四种能力: 一是前瞻力(对城市未来发展); 二是判断力(能够做哪些,哪些是该做的,哪些是不该做的); 三是整合力(资源整合); 四是创新力(创造有个性的产品)。,我们是城市运营商,城市运营商在内涵上有四大超越: 1.在开发目标上,开发商从自我本位到社会本位与自我本位的结合; 2.在开发方式上,由“内生型开发”到“内生开发与外源开发相结合”, 3.在开发定位上,由单一项目的市场定位到城市区域功能的选择定位; 4.在对房地产的理解上,由居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者。,对于东北角地块,我们应该
7、是哪一种城市运营商?,在外延上也有四大延伸: 1.基础设施型的城市运营商(如公建设施开发商); 2.居住建设型的城市运营商(郊区化开发商); 3.资源整合型的城市运营商(如新城市、城镇开发商,提前进入规划,参与规划,帮助规划,帮助政府搞好规划); 4.城市营销型的城市运营商(如参与经营奥运会的开发商)。,战略思考的案例,案例一 梅江南的崛起,关于梅江南区域,梅江南,案例一,松江集团1999年正式进入梅江南居住区的规划运作。公司组织了国内外专家对梅江南进行了充分的论证规划及开发建设,最终使这块占地3300亩的昔日烂泥塘成为天津家喻户晓的高尚生态居住区。,梅江南居住区由美国泛亚易道公司进行总体规划
8、设计以及区内景观控规设计。,案例一,统一的运营与规划,梅江南国际俱乐部,总面积15000平米,是一座依湖而建的超五星级俱乐部会馆。,案例一,统一的区域公建配套,“梅江南”注册商标,案例一,水岸公馆,卡梅尔,天鹅湖,香滨左岸,半岛豪庭,半岛蓝湾,汐岸国际,已入住:顺驰、松江、市政建设、宁发、浩天、万科,案例一,相对独立的开发建设,梅江南的成功经验,首创统一规划的大型高档低密度居住区,具有是独一无二的特性,强强联合,联手打造:具体的产品又有鲜明的个性,梅江南强调共享的概念,各大开发商业主可能共享的一些设施,对景观的管理,如对水系、生态环境等统一管理,合理的成熟期,梅江南板块已经历了5年的开发,案例
9、一,案例二 西部新城,一座总投资超过100亿元,占地4平方公里,建筑面积400万平方米的西部新城,将于2010年全部建成。,西部新城位置,西部新城,案例二,区域统一的前期规划,案例二,西部新城板块是新规划的西部大型居住区,规划建筑面积约400万平米。现已进驻的房地产开发企业有六家,均实力强劲。,乐康,方正,万科,上投,案例二,富力,区位:距离城市中心最近的边缘板块,毗邻广开板块,实力: 众多品牌开发企业同时进入,快速启动,政策:明确的政策指引,频繁的曝光率,对招商和广厦土地优惠,案例二,案例三 廊坊东部高尚居住区,“小三点”所指:主城区,廊坊开发区,万庄居住区,廊坊城区格局,案例三,城市新中心
10、,政府的大力市政建设拉动区域,案例三,案例三,案例三,众多开发商共同推动板块的成熟,区位:北部广阳区具有经济发达的优势,,配套:文化艺术中心和高尔夫球场,规划馆等公建提升区位价值,交通:紧邻廊坊市开发区和京塘高速公路,案例三,第二篇:一个市宝坻,城市未来土地规划研究,总体布局规划,宝坻中心区,西起规划的阳春路(暂定名)东至蓟潮铁路,南临潮白新河,北至环城北路。南北宽5.57公里(不计西南侧的长条形用地,南北宽3.59公里)东西长7.60公里,规划区总面积为2502.1公顷。,总体布局分析 用地布局为鱼骨形格局,一中心多节点六片区用地结构。 一中心:南三路以北,华宇路以南,南关大街和鈺华路之间,
11、规划为商业金融中心,多节点:商业轴线建设路,景观轴线宝昌路(暂定名),商业轴线宝华路(暂定名),六个功能区:生态公园片区,北城片区,东城片区,中心城片区,西城片区,西南片区,教育科研,居住,居住工业,商业,公共服务,居住,景观商业,区域文教,建设路商业景观带,商业中心,公共设施 1.生态公园周边的文教用地 2.西北商业区 3.西南商业文娱区 4.商业中心区 5.站前商业区 6.建设路两侧的公建布置,站前商业,商业文娱中心,西北用地的几点前景展望: 1.在宝坻区规划中对公共设施用地一项中涉及到西北商业区的想法构思,位于生态公园的南部,宝坻区西侧绿化景观带的端头,规划要在该商业中心区内部设置带形广
12、场,形成整个城区的绿化景观商业建筑园林景观为一体的综合类开发项目 2.在城区道路系统规划中也确定了宝坻区“五横六纵”的主干道系统,其中五横中的北环路,建设路和六纵中的西城路和南城南路等主要干道贯穿于此区域,使得区域基础道路系统得以完备。 3.在水系利用上,该区域包含了朝霞湖,桃花坞,百里河等水系,在水系集中地周围未来也将会修建和扩建公园等公共景观带,未来的区域绿化系统也将会完备。 4.在规划的版图上也将会规划成为以北城片区和西城片区为基础的西北新区。,待开发,居住用地,区内百里河,桃花坞公园,片区南部集中布置商业用地,待开发,东城片区(东北角地块) 未来开发热点区域,开发中,西南片区(目前热点
13、居住发展区,地价成交节节增高),待开发,生态公园片区,教育用地,少量居住用地,生态良好,开发潜力很大,津围公路沿线以东,收费站,引滦入津河道绿化带,津蓟高速入口近在咫尺,潮阳大道贯穿,土地情况良好,植被生长良好,处于城区东南部,上风上水,对面秦城遗址,各位具佳,值得考虑之地 欠缺之点是陵园相距不远,河道保护绿化带,秦城遗址,城区,口东镇规划 位于津蓟高速宝坻南出口,潮阳大道以北,引滦入津保护堤岸以东地块,规划面积10平方公里,其中4平方公里规划为居住类用地,6平方公里规划为工业类用地。,陵园,总结: 目前宝坻区规划的居住类片区以四大片区为主 1.南部正在开发片区 2.东北角物流区片区 3.北部
14、桃花坞片区 4.西城生态园和宝昌路一带居住片区,可以考虑的地区为黄色地区,房地产市场竞争态势研究,宝坻区自1997年开始正式进行房地产开发,2001年以前,宝坻房地产每年的开发量在1012万平方米左右,2001年以后发展迅速,近几年每年的市场开发量约在3040万平方米。 2000年2005年宝坻区城区人均居住面积由2000年的21.1平方米增加到30平方米。2004年宝坻区房地产施工面积100.84万平方米, 竣工面积61.88万平方米,房地产销售面积44.59万平方米。,房地产市场 市场综述,房地产开发公司主要有城关镇的顺发房地产、浙江的宝鑫房地产、房管局、规划局、建设局下属各一个、天津的顺
15、驰房地产、天津华成房地产、天津泰达房地产、天津万兆房地产、杰豪房地产、森淼房地产、珠江合生,还有个当地的祥建房地产,由于房管局、规划局、建委的下属3个企业近3年来没有开发项目,宝坻区成立了一个宝坻城投公司,负责城市基础设施的投资建设、房地产开发和土地的运营。,房地产市场 房地产开发,近几年宝坻房地产市场发展较快,但受大环境影响影响存在波动,房地产发展表现并不成熟,存在不稳定因素。,房地产市场 房地产开发,宝坻城区发展方向: 以“京东第一集”为中心的老城区(城区北侧),城区南部(商业、新兴住宅区),发展方向,城区西南潮白大道方向(政府及政府机关将迁移,并规划较大规模的商业、娱乐业等第三产业),以
16、新兴住宅区姿态为开发理念的城区南部,成为宝坻区商品房市场的新贵,这里吸引了诸如泰达、万兆、怡购等知名开发商在这里安营扎寨。,房地产市场 房地产市场格局,房地产市场 房地产市场项目,蓝水湾,宝鑫景苑,金色领地 凯旋丽舍 潮阳花园 怡购清华园 怡购商业广场,水岸兰亭,房地产市场 房地产市场项目,房地产市场 房地产市场项目建筑形式,房地产市场 房地产市场项目建筑形式,主要为中等体量楼盘,多拥有较高的绿化率及较低的容积率。,房地产市场 房地产市场项目建筑形式,户型配比基本以二、三室为主。,房地产市场 房地产市场项目户型比例,开发周期基本在14-18个月之间;南部板块房价普遍高于北部板块; 商品房销售情
17、况良好。,房地产市场 房地产市场项销售分析,宝坻区房地产开发以多层为主,砖混结构为多,交房标准为毛坯房,多设地上储藏室; 主力户型面积集中在80-130 ,二、三室占了绝大多数比重; 宝坻区近2年楼价上升较快,由2002年的1000多元每平方米上涨到目前的3000元以上每平方米; 宝坻区的重点发展方向为城区西南部,新规划行政中心的周边,开元街与潮阳路交口处附近,因此南部价格明显高于北部价格,均价在3500元以上,而北部区域的均价则在2400-3100元/左右。,房地产市场 房地产市场小结,系统下设单位近50个,人数近万人,各系统月收入不等,卫生系统平均月收入1800-2500元,政法委系统平均
18、月收入2000元以上,金融系统平均月收入2000元以上,城内各单位收入情况不等,大部分单位人群月收入在1200-1800元之间。 此类人群购房特点为二次置业,部分人群有两处住房,现住房条件较好,以投资、置业、关注条件改善观念为主。,重点消费群体政府系统: 计委、政法委、文教卫、建委、农委、外经委、政府区委、工委,房地产市场 消费群体浅析,乡镇购房人群: 教师、自营、政府部门人员,宝坻区共有22个乡镇,约65万人口,其中平均月收入在800-1200元之间,工作相对稳定的政府人员,贷款买房的比例很大,而到县城内购房是乡镇购房趋势,因此对房产需求量较大。 但此人群消费能力较弱。,房地产市场 消费群体
19、浅析,房地产市场 消费群体浅析,现状及趋势分析,区域内人均工资水平在天津市、县中处于中等水平; 区域内未形成支柱性产业,传统的就业模式使具备商品房消费能力的群体总量较少;,随宝坻区产业链的不断集中,消费群体未来亦将成集中的趋势; 撤县改区的政策扶持,将使宝坻区居民的消费能力逐步向市区消费力靠近; 宝坻区为政府规划的天津外围八个卫星城之一,跨区域之间的人口调动将有力的带动区域经济和消费的发展。,消费力发展趋势,重点项目深度分析,房地产市场 房地产成交分析,房地产市场 房地产典型项目,凯旋丽舍,房地产市场 房地产典型项目,户型区间,房地产市场 房地产典型项目,房地产市场 房地产典型项目,主力户型,
20、主力户型,房地产市场 房地产典型项目,金色领地,产品特色,房地产市场 房地产典型项目,房地产市场 房地产典型项目,房地产市场 房地产典型项目,户型区间,房地产市场 房地产典型项目,主力户型-多层,房地产市场 房地产典型项目,主力户型-顶层,房地产市场 房地产典型项目,主力户型-洋房,房地产市场 房地产典型项目,宝鑫景苑,房地产市场 房地产典型项目,核心卖点,房地产市场 房地产典型项目,房地产市场 房地产典型项目,房地产市场 房地产典型项目,宝鑫景苑,05年4月-07年2月五郊区县成交水平,五郊县06年成交均价3030元/平方米,成交量83.2万平方米。,房地产市场 房地产成交分析-五郊县对比,
21、05年4月-07年2月五郊区县成交水平,价格分析: 五郊区县成交价格扣除全市的总波动后,可以观察到个性波动较小,并且离全市平均水平差距较大。,全市价格平均线,房地产市场 房地产成交分析-五郊县对比,05年4月-07年2月五郊区县成交水平,成交量分析: 五郊区县成交量绝对值明显增加,在全市的比重不高,近期突破20%。,全市比重标准线,房地产市场 房地产成交分析-五郊县对比,05年4月-07年2月宝坻区成交水平,宝坻区06年成交均价3385元/平方米,成交量17.3万平方米。,房地产市场 房地产成交分析,05年4月-07年2月宝坻区成交水平,成交价格分析: 宝坻区成交价格绝对值波动剧烈,并且在五郊
22、区县的平均成交价格之上,呈下降趋势。,五郊区价格平均线,房地产市场 房地产成交分析,05年4月-07年2月宝坻区成交水平,成交价格分析: 在五郊区县内,宝坻区和蓟县成为近两年成交价格的拉动者。,房地产市场 房地产成交分析-五郊县对比,05年4月-07年2月宝坻区成交水平,成交量分析: 五郊区县和宝坻区的成交量均呈上升趋势,而且,宝坻区成交量逐渐突破20%的份额。,区域权重线,房地产市场 房地产成交分析,05年4月-07年2月宝坻区成交水平,成交量分析: 静海县保持五郊区县成交量霸主地位,其他区域成交量比重基本持平。,房地产市场 房地产成交分析,05年4月-07年2月宝坻区成交水平,成交金额分析
23、 06年成交金额明显高于05年水平,说明成交规模扩大,成交量的增长幅度高于成交价格的回归与震荡幅度。,房地产市场 房地产成交分析,05年4月-07年2月宝坻区成交水平,单套成交面积分析 2006年宝坻区单套平均成交面积115.6平方米,位居五郊区县第一!,房地产市场 房地产成交分析,05年4月-07年2月宝坻区成交水平,单套成交金额分析 2006年宝坻区单套平均成交金额40.2万元。位居五郊区县第一!,房地产市场 房地产成交分析,五郊区县总体成交情况非常平稳 宝坻区房产成交价格波动明显,价格增幅明显趋缓, 宝坻区房产成交量明显上升 宝坻区房产成交规模大幅度上涨。,在2006年宝坻区单套成交面积
24、和单套成交金额都位居五个郊区县第一名,说明该区域商品住宅供给舒适度和档次层次较高,高端客户购买力较强。 单套成交面积和单套成交金额绝对值有下降趋势。,宏观分析,微观分析,房地产市场 房地产成交分析,第三篇:一个新地方宝坻,我们要做的地方在?,宝坻城区东北角地块,地块介绍,名称:天津市宝坻城区东北角商贸物流园区住宅开发项目 位置:天津市宝坻区东北角 面积:4080亩(住宅:2010亩 工业:2080亩),位置:规划地块位于宝坻城区东北角,东至津围公路,南至进京路,西至东环路,北至通唐路。,规模:占地面积约4080亩,规划用途:住宅约1800亩 物流园区2080亩,地块介绍,地块介绍,区政府,规划
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