2008长沙未来城营销策划报告70p.ppt
《2008长沙未来城营销策划报告70p.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2008长沙未来城营销策划报告70p.ppt(70页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、,A new starting point a new beginning.,2008,告别 2007,A new starting point,未来城 让我们重整旗鼓 迈向新的起点,未来城营销策划报告,2008.03.23,PART 营销思路,市场篇,定位篇,营销篇,商业篇,思路提纲,PARTA 市场篇,宏观政策分析,长沙房地产市场分析,项目分析,河西房地产市场形势,宏观调控政策变化,合富观点:近年政策从土地、金融、财税等方面进行调控,注重供应与需求方的双重调控,起到一定的效果,尤其是07年9月份房贷新政对于投资性购房的调控效果明显。,政策调控组合影响,小开发商逐渐退出,大品牌实力开发商陷入
2、鏖战; 郊区开发竞争激烈; 短期内别墅、大户型开发量大,需求量大;未来大户型稀缺;未来实用型小三房、小两房是供求主流趋势; 楼市整体销售量呈下降趋势,尤其是在房贷新政后投资性购房受到抑制,换房客户消化大量后; 长沙整体楼价与周边城市相比处于中下位置,尚有上涨空间,招拍挂引起土价成本暴涨,建安成本上涨等等原因,长沙房价依然会继续呈现上涨趋势。,合富观点:政策环境下楼市大势将呈现以下现象,07年重要政策分析房贷新政,政策内容:2007年9月底,央行出台房贷新政(银发2007359号) ,贷款购房首付及利率将随着套数增加而增加。 例:购第三套房,首付提高到45%,利率提升为1.15倍,12月5日人民
3、银行、银监会在充分听取有关部门和部分商业银行意见的基础上,联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知(银发2007452号补充通知),进一步明确了通知中有关“严格住房消费贷款管理”的规定。 重点明确了以下问题:一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行。其余已利用银行贷款购买住房的家庭,再次向商业银行申请贷款时,均应按第二套房贷政策执行。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭,向商业银行申请住房贷款时,也应按照通知有关规定执行。
4、,广州住宅地价跳水 金沙洲地价3个月缩水5500元 2007年12月6日,广州年度最后一次大规模卖地,近半住宅地块底价成交 卖地结果成楼市走势方向标,金沙洲花都地价比“地王”低一半,上海 2007年11月商品房均价跌7%2007年11月上海市商品住宅的成交均价由10月份每平方米11500多元下降到10700多元,跌幅达7个百分点。,北京楼市量跌价跌。数据显示,2007年1月至10月,房屋销售价格上涨10.6%,销售面积同比降幅26%。11月12日至18日,北京楼市开盘均价飙升至18000多元平方米,四环内开盘均价达到22400元平方米。但此后京城楼市预售均价开始走低,整体开盘均价降至12233
5、元平方米,环比下降39.64%。,深圳住宅均价环比下跌严重。2007年11月,深圳住宅成交价格均价13446元平方米。其中,深圳六区中有四个区出现了均价环比下跌的情况,最大降幅达24.28%。,一线城市楼价大幅跳水,调研时间:2007年11月3日11月11日 问卷投放地点:长房馨域、南山苏迪亚诺、金鹰城、岳泰理想城售楼部 有效问卷: 100份,新政及一线城市跌势影响长沙消费者购房计划,对多次置业购房计划的影响: 自住型购房客:28%购房计划延后,22%计划不变; 投资客:15%放弃购买,18%计划不变; 13%的客户减少购买量; 整体来看,56%的客户受到影响 新政对于多次置业客户的影响力最大
6、。,合富结论: 自住购房客中,观望情绪严重,延迟购房几乎占一半; 投资购房客中,放弃购买的几乎占一半; (看房客户中,52%为自住型购房,投资性购房占43%,5%无购房计划可能帮朋友看房等) 整体来看,受新政影响的占比达54%。,价格涨势放缓,单盘成交量陡跌,PARTA 市场篇,宏观政策分析,长沙房地产市场分析,项目分析,河西房地产市场形势,1、房地产投资额度 2007年市场需求旺盛,价格大幅上涨,开发商投资信心猛增,房地产开发完成投资也大幅增长。长沙市全年完成房地产投资额达420亿元,同比增长40%。 2、房地产市场供给 2007年新开工面积达1100万平方米,较去年增长19%,政府增强了低
7、价住宅供应力度,经济适用房新开工面积比例增加。 施工面积继续保持高速增长2007年全市商品房施工面积为3100万平方米,同比增长25。商品房施工面积保持高增长速度,意味着各开发企业对长沙市场环境仍相当看好,未来2-3年内市场供应量将持续保持高速增长。 2007年竣工面积增长缓慢,530万,同比增长4%,2007年上半年受政策影响市场供应阶段性供应萎缩,导致市场供需求失衡,价格上涨明显。,长沙市2007房地产市场回顾,商品房市场情况 商品房预售面积增幅略降 2006国六条出台后,市政府停止了一段时间的新建项目审批工作,06年下半年审批新建项目减少,造成07年上半年供应量增幅减8%,下半年商品住房
8、批准预售逐月增加,全年商品房预售面积达930万平方米,同比增长22%,其中住宅批准预售759.72万,同比增长1 2.81。下半年市场供应量明显增加,供需矛盾逐步改善;市场价格上涨幅度减缓。 市场销售面积增幅回暖 长沙市商品房地产销售面积2003-2005三年保持了40%以上的增长,2006年受政策影响增幅降至8%,2007年全市商品房累计销售面积达894.17万平方米,增幅为29.44%,其中住宅销售803.77万,同比增长2846,占商品房销售面积的比重为89.89。,长沙市2007房地产市场回顾,03-06年年增长率保持在3.4%7.6%之间,2007年1-11月同比上涨24.81%,房
9、价上涨速度超乎寻常。 07年,长沙房价上涨趋势明显。11月比1月增长率达32.5%; 9-11月是房价上涨最快时期,商品房均价9月份开始突破4000元/平米大关 房贷新政对长沙房价逐渐产生影响,价格走势,长沙市2007房地产市场回顾,2007年产品结构供求关系,累计住房供应套均面积109.86平米,同比缩小1.36%; 120-144平米仍然是主流供、求户型;其次为90-120平米。,长沙市2007房地产市场回顾,我司提醒,2008年市场发展中有以下几点值得关注:,长沙房地产市场形势,未来市场放量进一步加大,通过调查,预计2008年十大板块住宅新推货量约为1500万平方;比07年的930万方上
10、涨61%左右;2007年,土地市场共成交9569亩,商品房建筑面积大约在1700万平方左右,未来市场供应被进一步放大。,07年购房客户中,换房与投资客较多,而宏观调控的组合拳对于投资与换房客户都有较大影响,尤其是房贷新政出台后市场出现销售量大幅下降状况;预计08年销售量比07年上涨幅度不大。08年供应量预计约为1500万平米。,将出现供大于求的局面,长沙市2008房地产市场预判,自06年开始,外来大品牌开发商纷纷进驻,大肆拿地,大盘竞争激烈。预计2008年大盘竞争形势将更加严竣。 目前500亩以上的楼盘至少有49个,其中800亩-1000亩(不含1000亩)有12个以上,其中1000亩以上楼盘
11、至少18个。 大盘基本分布在二环以外;北城与南城分布最为集中。 从大盘开发可预测未来城市开发量大,2008年,大盘天下,长沙市2008房地产市场预判,价格上涨,涨势放缓,长沙市2008房地产市场预判,预计南、北、中三大板块08年最热,07年,天心、雨花、开福供求表现最为突出; 07年1-11月,雨花区与开福区土地供应量最大; 板块调查中发现,新南城、市中心板块08年新推货量最多。芙蓉北板块几个大盘将集中放量,目前长沙市500亩以上的楼盘至少有49个,其中800亩-1000亩(不含1000亩)有12个以上,1000亩以上楼盘至少18个;大盘大多集中在河西及星沙; 别墅楼盘竞争激烈,货量还在不断放
12、大;洋房的稀缺价值最为明显; 由于供大于求的状况出现,高性价比将成为各产品重要竞争因素; 07年,换房与投资性需求被放大,受政策影响,预计08年,解决居住与换房是需要解决的重点消费需求。,大盘竞争时代,产品竞争思变,长沙市2008房地产市场预判,营销模式覆盖面更为广泛,价格大战:新政后,不少楼盘开始以低起价吸引客户,随着市场形势的越来越严竣,价格之战将被触发。(比华利山12月23日打出洋房2988元/平米起价;桔香鑫城打出起价3900元/平米起价) 大规模现房销售制胜市场:碧桂园、世纪金源等品牌大项目引领现房销售新领域; 精装修交房成为趋势:珠江花城、碧桂园、美居荷园等项目目前均采用精装修交房
13、,MOMA等项目也将精装交房。 广告策略将成为更重要的促销手段; 品牌联手:(1)房地产品牌与产品、服务等环节与其它产业品牌联合,提升产品竞争力;(2)同区域开发商联合炒作区域,同进退,操控市场;,长沙市2008房地产市场预判,PARTA 市场篇,宏观政策分析,长沙房地产市场分析,项目分析,河西房地产市场形势,大河西机遇,河西房地产的发展始于2002年房改政策,之前河西房地产主要集中银盆岭、桐梓坡路等河西传统商业、行政地段零星发展,项目也主要依靠地段优势,满足区域内的需求,社区规模、产品档次都非常有限。2002-2005年属于河西地产潜伏酝酿期,发展速度很快,但缺乏整体感。河西房地产真正成片区
14、、成规模的发展,甚至出现井喷是从06年至今。目前河西片区,从南端含浦组团的广晟西海岸、南山白鹤天池项目,金星大道沿线的美林银谷、郡原广场、格林星城、玛依拉山庄等,一直绵延到北段金星大道的南山苏迪亚诺、玫瑰园、新地东方明珠、双盈卧龙湾,从滨江新城到大河西的腹地麓谷,河西地产西进、北移、南拓,滨江形成围合之势,岳麓新城呼之欲出。,河西房地产市场近年来发展突飞猛进,岳麓新城崛起,河西房地产市场形势分析,07年河西电梯房价格走势,小结:电梯房的上涨幅度约为100-300元/平方米/月,主力上涨幅度约为120-150元/平方米/月,沁园春御院电梯房上涨幅度最大,达到约300元/平方米/月; 今年下半年的
15、上涨幅度要快于今年上半年; 年初均价为3000,区域楼盘的上涨幅度约50%-60%,上涨幅度明显高于全市的上涨幅度30%左右,均价区间约为3300-5500,主力均价区间约为4400-5000,是2007上涨幅度最大的片区,2008年该区域价格上升空间不大.,河西电梯房产品市场分析,07年河西电梯房销售套数约为7200套,据不完全统计, 08年河西电梯房显性可售套数约为10200套,增幅为42%, 因此,2008年,河西电梯房竞争同样激烈。,河西电梯房产品市场分析,美林银谷,沁园春御院,郡原广场,本案,在房地产市场调整阶段,市场放量较大的情况下,通过对项目周边竞争项目的了解,寻求差异化以突破市
16、场.,关注重点: 1、项目目前的基本情况 2、产品核心价值点 3、价格策略 3、营销推广,区域竞争市场分析,项目基本情况,美林银谷,产品核心价值点,一、地段:河西两条纵横主干道交汇处,北向市政府 二、形象:外立面简约大方,昭示性良好 三、规划:集住宅、酒店、商业、公寓于一体,进驻茉 莉花国际酒店 四、产品:TownHouse“3+1”分门不分户布局, 水立方360度全景观 户型分为2个产权,可分开卖,价格策略,一次性9.9折,按揭无折扣,小户型4000元/平米(已销售完毕),只能一次性付款,项目基本情况,郡原广场,项目基本情况,核心卖点: 一个概念:湖南唯一广场住宅 一个广场:种银杏树的广场,
17、110米*85米 一个围合而可循环的住宅生态圈:住宅酒店商务BOX广场 一些产品:精装修产品、错跃双层公寓、12*12*12商务BOX、私人酒店等,产品核心价值点,价格及客户层,一次性9.9折,按揭无折扣,(省、市公积金均可办理)银行按揭无论本地外地一律可首付30。小户型最高达到8000元/平米,预计下半年推出2期,价格将再走市场高端,价格风险主要为上市做准备。,项目基本情况,沁园春御院,项目基本情况,2007年8月份,3500元低起点启动市场,推出1.2.4号;9月份推出1.5.6号,价格调整至4300元,12月份7号楼直上4800元的均价,从成交来看,价格节奏把握较好。目前均价5000元/
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2008 长沙 未来 营销策划 报告 70
链接地址:https://www.31doc.com/p-2987675.html