2009北京北花园商业项目开发及运营策略探讨提案66p.ppt
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1、对接义乌 打造北京东区一级小商品批发市场 北花园商业项目开发及运营策略探讨提案 北京天洋控股义乌龙庭基业 二零零九年十月,策划中国批发市场 影响全国商业地产,一、宏观义乌 二、专业经验 三、公司介绍 四、经典案例 五、本案规划,六、收益模式 七、销售方法 八、招商推进 九、管理兴市 十、合作取费,一、宏观义乌,义乌,地处浙江中部,距中国最大城市上海300公里,距浙江省省会城市杭州120公里。总面积1105平方公里,总人口近200万,其中外来创业人员120万。2008年,实现全市生产总值493亿,完成财政收入69.2亿,全市金融机构存款余额1048亿。城镇居民人均可支配收入28708元,农村居民
2、人均纯收入11855元。列全国百强县市第十位。,1、义乌简介,一、宏观义乌,义乌是一座建在市场上的城市,1982年,义乌开放了小商品市场;1984年,义乌提出了“兴商建县”的发展战略。通过五易其址、十次扩建,现市场经营总面积达400万平方米,商位6.2万个,经营16个大类,4202个种类,170万种单品,成为国际性日用消费品流通中心、展示中心、信息中心。 义乌为全球最大的小商品批发市场、全球最大的单体建筑物:义乌国际商贸城、义乌中国小商品指数、小商品分类与代码、“义乌制造”,2、义乌:小商品海洋、购物者天堂,一、宏观义乌,带动区域和地方经济,最重要的为开发商带来名利双收。 建设一个市场 带动一
3、片产业 繁荣一方经济 富裕一批百姓,3、义乌市场成功证明,一、宏观义乌,义乌发展经验 义乌模式 复制义乌 义乌分市场 ,4、义乌世界闻名,“办市场看义乌”已成为业内风向,一、宏观义乌,12个字诤言,5、什么是小商品?,人人必需 家家必备 天天必用,一、宏观义乌,6、对接义乌是发动机,核动力,既是卖点,也是内涵,对接义乌:学习义乌人吃苦耐劳的精神; 对接义乌:引进义乌质优价廉的小商品; 对接义乌:引进具有实力和经商经验的商人; 对接义乌:完善和配套优质齐全的市场服务体系; 对接义乌:引进义乌市场划行归市等先进的市场管理模式; 对接义乌:引入先进的交易手段和培育项目特有的采购体系;,一、宏观义乌,
4、让你发财,我再发财 你挣大钱,我赚小钱 薄利多销,以小创大,义字当头, 诚信经营,勤业兴商、敢为人先,7、义乌人的生意经,一、宏观义乌,高风险 VS 高回报 检验市场培育是否成功的基础标准就是租金回报,8、商业地产有别于住宅的特点,二、专业经验,经营场所 经营者 商 品 采购者 管理者,1、市场的组成部分,市场,二、专业经验,2、市场繁荣兴旺的两个原则,市场“先繁荣,后规范” 市场不停,招商不止。,二、专业经验,3、市场经营者的黄金定律,没有本地人不稳 没有外地人(浙商)不活,二、专业经验,4、国内批发市场发展趋势,市场区域化 随着批发市场竞争的日益加剧,信息流通业的高速发展,批发市场区域化分
5、割越来越明显,像义乌中国小商品城这样货畅其流、高度集散的批发市场将很难形成。像义乌的市场经营定位已经发生根本性变化,目前60%以上都是外贸生意,而义乌市场领导全国二十多年的国内批发生意将逐渐淡化,那么这个“市场接力棒”由谁将来承接?我们认为谁捷足先登,谁就先获利。,二、专业经验,5、小商品市场业态规划,小商品批发市场是综合性的日用百货市场,业态要求齐全,才能形成一站式采购,方便采购商: 义乌国际商贸城:经营16个大类,4202个种类; 如北京东郊批发市场,规划业态就包括百货、酒店用品、水 产、水果等;,二、专业经验,6、开业时间要求,七死八活九兴旺,二、专业经验,7、经营户合理比例,一平二上三
6、兴旺,二、专业经验,8、批发市场生意真经,挣一毛钱饿死,赚一分钱撑死,三、公司介绍,1、简介,义乌最大的房地产策划销售代理机构 长三角地区房地产首个整合营销品牌 中国专业市场招商管理首席专家团队 我们团队源自义乌,擅长于专业市场的运作,特别是小商品批发市场,零售商业非我们的强项。,三、公司介绍,2、服务,策划 销售 招商 管理,运营商,三、公司介绍,3、优势,专家顾问团队(聘请义乌市场权威专家为公司顾问) 分销招商网络(拥有庞大的投资客户和经营户资源) 16大优势行业(数千家战略合作的小商品品牌企业),三、公司介绍,4、核心理念,只要租我们的商铺或买我们的商铺, 保证在义乌给你找到知名小商品的
7、代理权!,三、公司介绍,5、国内首创概念,源头货、源头价、原产地 战略合作的品牌有浪莎袜业、新光饰品、梦娜袜业、华鸿相框、真爱毛纺、新苗文具、王斌工艺、宇航制笔、帅派皮具、润发水晶、宾王扑克、美雪化妆品、富臣工艺、智多星玩具、双童吸管、一帆塑胶、飞天线业、三鼎织造、皮卡王皮具、康士成文具、琳琅饰品 只要我们招商运行管理的市场,战略合作的行业协会厂商即可供应源头价的源头货,为经营户取得最低的商业成本,价格与义乌市场同步。,三、公司介绍,6、培训经营户,目标:培育现代化商贸市场、培养现代职业商人。 创富:门槛低,只要你有少量本钱,头脑够用,帮你进货、 教你生意经。 实施:你不会做生意,市场专家给你
8、培训;师傅领进门,修行靠 各人(特别是下岗工人)。,四、经典案例,1、株洲南大门小商品市场,我们创造的奇迹: 实现租金倒挂(即市场楼层越往上,租金越高,完成物业整体价值的提升。) 创造株洲天价(47楼的均价达7800元/平米,创造2006年株洲商业天价。) 完成高层建市(市场商业经营区作到第8层,全国小商品批发市场很少见。) 超低成本启动(利用300万原始启动资金,撬动了2个亿的项目营运操作。),注:江浙两地互动策略、气球理论、划行归市等。,四、经典案例,四、经典案例,2、桐乡香港城,操盘小结: 在运作桐乡香港城项目时,刚好是2008年,中国整体销售形势不容乐观;逢金融危机的大背景下,主要是靠
9、渠道销售、周六日集中看房、现场气氛(打破理智持币观望心理)等;结果300间商铺,邀约了1.5万位客户到现场看房,最终售罄而止。,优势:北京CBD东扩,带动项目发展;地处五环,为批发市场立地首选; 天洋控股品牌价值; 劣势:交通组织没有到位;高压线问题困扰;配套不齐全; 威胁:东郊市场等即将升级换代;区域中竞争性物业开始相继推出; 机会:北京专业市场“南强东弱” ,东区批发市场是一个空白点; 批发市场开始升级换代,诸多老市场即将被淘汰;,五、本案规划,1、市场分析,天洋义乌国际商贸城,五、本案规划,2、项目名称,对接义乌 打造北京东区一级小商品批发市场 一级批发市场的特征: 价格与义乌市场同步;
10、 厂家直销中心; 产品信息更新快; 从浙江厂商发货快捷; 成为二级批发市场供货商 ,五、本案规划,3、项目定位,批发为主,批零兼营,五、本案规划,4、经营形式,小商品市场的特征: 需求量较大的日用消耗品; 进入的门槛较低,没有太多的技术含量; 容易较快的形成市场的人气;,五、本案规划,立足朝阳、服务北京、辐射华北 核心商圈:朝阳 辐射区域:顺义、通州、燕郊、廊坊、平谷等,五、本案规划,5、商圈辐射,一是批发市场的要求:业态规划齐全,专业术语叫:配货。各个业态都要求入驻。 二是跟现有的很多市场不发生正面竞争。叫错位竞争。人家强势的我们要避其锋芒,自己要创造特色,有几个行业要做大做强。比如:汽车越
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