2009定远合蚌路项目商业定位报告.ppt
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1、定远合蚌路项目商业定位报告,2009年11月28日,2,3,自身研判及资源优化,1,市场调研及竞争环境分析,项目商业业态定位,商业卖场销售经济测算及建议,4,关于昌兴房产,5,定城镇印象,定城镇历史及人文,定城是江淮之间的古老重镇,地理位置十分重要,历史上有九省通衢之称。在中国几次南北大分裂中,成为兵家必争之地。定城历史悠久。唐天宝四年(745年),定远县治迁至定城,此后1200多年,历经数朝代,县治基本未动。宋嘉定四年(1211年)始筑城池。元明清时城池因战争和洪水屡遭破坏,先后修复10余次。民国28年日本飞机轰炸定城时,城池全部被毁。明代鼎盛时,城内名胜古迹颇多,著名的有董槐墓、鲁肃祖母墓
2、、戚继光亭、巽峰阁、西禅寺、文峰塔等。风景区花园湖,更是景色宜人。那时市容整齐,商埠林立,商贾云集、市场繁华,成为江淮之间重要的物资集散地。,定远县县域人口结构及交通路网,安徽省定远县是农业大县,人口近百万,农村人口占80%以上,在外务工经商者22万人,占全县总人口的22.5%,定城镇城区面积18平方公里,城区人口计16万人。 定城公路四通八达,合(肥)蚌(埠)、定(远)滁(州)、定(远)明(光)、定(城)炉(桥)四条主干公路通向四方。每天都有班车通往南京、合肥、淮南、蚌埠、滁州等省内外大中城市。县内已形成了以定城为中心的乡村公路网,可与53个乡镇相通,每天均有客车往返。,定远县商业网点规划目
3、标,全县商贸流通业发展总体目标,到2015年 1、实现社会商品消费总额达到25亿元,年均递增18%。 2、引进1-2家知名连锁超市或品牌专营店,重点扶持2-3家本地服务业代表企业,培育1-2家销售额过亿元的专业批发市场,建设1个现代物流基地,搭建起物流配送网络和商贸流通信息平台。 3、“万村千乡市场工程”乡镇覆盖率达到100%,行政村覆盖率达到80%,家电下乡销售与补贴位居全市前列,建设多个商业服务标准化示范社区和布局合理的成品油、典当、拍卖、二手车交易、报废汽车和再生资源回收等特种行业经营服务网络。 4、规划县城商业中心、区域商业步行街、社区商业中心组成的商业体系和特色商业街、大中型零售网点
4、、餐饮宾馆、商品交易市场、物流体系以及城镇商业等。,定城镇城市总体规划,按照新的城市总体规划,定远县突出“依托老城、南进东扩、紧凑发展”的空间发展策略,规划“三轴三区三片”的总体布局结构,即以外环路为框架、以合蚌路为中轴、以定滁路为两翼,拉开中等城市框架;以老城区改造、新城区拓展、工业区扩张为依托,推进城市组团开发;以建设泉坞山森林公园、南城河风光带、花园湖公园为重点,优化自然生态环境。到2030年,建成区面积达到45平方公里、人口达到40万人,努力打造高品位、有特色、宜商宜居的新县城。,定城镇城市总体规划对本案发展的影响,从对定远县城的整体规划分析,目前发展方向是向东、向南。在政务新区、城东
5、新区内,新建项目众多,本项目处于县城开发重点区域。本项目所处的合蚌路,属于县城形象大道。十里商业示范街区前瞻规划,目前,财政对于街区基础建设的投入巨大,街区面貌不断改善,为本案带来了一定的利好因素。,定城镇房地产市场发展特征,政策导向分析及风险评估,由于房地产业的特殊性,因此政府的政策导向对于房地产的发展有着风向标的作用,对于当地房地产政策的分析能更有效的规避一些项目的开发风险。在定远,房地产作为政府吸引外地资金投资,加快县城发展的一个重要产业,其在具体的政策制定和执行上有一定的倾斜,去年底,采取的五项措施有效促进房地产市场发展。(分别为:A、科学把握土地上市节奏。B、坚持净地出让。C、适当控
6、制宗地上市规模。D、加大土地供应信息发布。E、严防土地资产流失。) 上述政策都是对房地产交易有着相对的利好作用,政府对于支持房地产发展有着比较良好的愿望,这为项目投资开发来发提供了良好的外决条件。,宏观政策对定远市房地产市场的影响分析,1、对于起步较晚的定远房地产来说,房价整体水平仍然较低。老城区商品房成交均价仅为2400元/平米,给市场房价提供了较大的增长空间。 2、在房地产需求方面,目前定远大部分购房者以自住为主,投机成分极少(以乡镇刚性需求型客户为主)。这也给了定远房地产市场提供了良性发展的市场空间。 3、宏观政策推出目的是在抑制房产投机及炒作行为,保证房地产市场的良性发展,因此,就目前
7、定远的市场情况而言,宏观政策对定远房地产市场发展促进作用,整体市场将依县城及经济发展而发展。,定城镇楼市整体发展概述,(1)概况:目前定远房地产开发基本可分为老城区、城东新区二大板块。老城区房地产投资分布零散,开发量较小,主要以多层为主;城东新区房地产投资目前主要集中在定滁路一带,开发量较大,以多层住宅为主。 (2)住宅价格:物业价格是一个地区房地产市场发展状况的反映,同时也是衡量当地居民消费能力的尺度。从市场数据得出结论,现阶段住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。主要分为二个层次: 老城区多层住宅。地处定远县城中心繁华所在,地段位置优越,生活配套成熟。销售均价:2600元/平米左右; 城东新
8、区一带。随着定远县城南拓东扩,该区域将成为今后定远发展的主力区域。但现在区域内配套设施尚不完善,人气有待结聚。销售均价:2000-2200元/平米。 (3)住宅品质:住房作为一项大的消费支出,人们投入的关注度往往有别于一般商品,更加注重居住产品品质,其内容包括:社区规划、交通、建筑质量、产品形态以及物业配套、景观、环境等等。而定远目前的住宅对居住环境的考究甚少,缺乏景观园林、会所、教育配套规划等附加值考虑。,定远县城在售住宅商品房项目调查及分析,伟华幸福城,楼盘名称:伟华幸福城 项目地址:西大街花园湖旁 售楼部地址:西大街花园湖东侧 售楼电话:05504407777、4408888 开发商:安
9、徽同济集团、建工集团投资,滁州伟华置业发展有限公司开发 营销代理:君行房产 总占地面积:382亩 总建筑面积:约40万 建筑、物业类型:多层为主,少量独栋别墅、联排别墅、花园洋房、景观小高层、商业街 容积率:1.57 绿化率:38% 户型:74132,两房、三房为主 主推广告语:花园湖畔 幸福生活 好房子 幸福生活一辈子 项目主要卖点:花园湖景观、交通(两路公交车经过)、户型、规模 销售情况:由“和园、满园、福园、泽园”组成,一期和园去化率100%;二期泽园去化率90%以上;三期福园去化率60%,青春小户11月25日开盘。前期均价约2400元/,目前小户型均价约2600元/。二期商铺一二层销售
10、均价约5700元/,目前一层租金约20元/月。 启示:短进深小户型,低总价的特点,为乡镇客户及年轻人所青睐,其中74两房、93小三房最为热销。,百合华庭,楼盘名称:百合华庭 项目地址:城南严桥路108号(原南门油厂) 售楼部地址:城南严桥路108号(原南门油厂) 售楼电话:05504284888、4284999 开发商:安徽金恒祥瑞置业有限公司 建筑设计:华盛国际建筑设计工程咨询有限公司 总占地面积:112亩 总建筑面积:约12万 建筑、物业类型:多层为主、两栋小高层、7栋联排别墅、沿街商铺 容积率:1.6 绿化率:43% 户型:主力面积90120,三房为主 主推广告语:12万花园新贵社区 项
11、目主要卖点:绿化、户型 销售情况:一期已交付,物业费约0.3元/月;二期基本销售结束,均价约2450元/;三期即将开盘,预计销售均价2600元/;沿街商铺一层4.2米、二层3.9米,暂未开盘预计均价约6000元/。 启示:超过80%的客户来源于乡镇,乡镇客户已成为住宅项目主要客户来源,同时乡镇客户受“地缘”条件影响较大,本案客户主要来源于定远东南乡镇,如严桥等;底层商铺为挑高建筑。,日源蓝公馆,楼盘名称:日源蓝公馆 项目地址:合蚌路与严桥路交汇处 售楼部地址:合蚌路与定滁路路口西南 售楼电话:05504969888 开发商:安徽农垦房屋开发公司 营销代理:杭州博望房地产营销 总占地面积:24亩
12、 总建筑面积:2.6万 建筑、物业类型:8栋多层住宅、沿街商铺 容积率:1.6 绿化率:40% 户型:86131,三房为主 主推广告语:光能 多层 全框架 生态家园 节能住宅新时代 项目主要卖点:全框架多层建筑、合蚌路示范街、节能环保成本低 销售情况:一期推售5栋多层,现已基本销售结束,均价约2500元/。 启示:框架结构、太阳能发电等技术的运用,表明产品创新已成为增加项目竞争力的一种手段,本案社区公共用电源于太阳能发电,环保节能; 购买六层,赠送顶层复式,六层价格高于五层。,名仕嘉园,楼盘名称:名仕嘉园 项目地址:定滁路农机大厦向南300米 售楼部地址:定滁路百大超市对面 售楼电话:0550
13、4358888、4358999 开发商:滁州铭威置业 营销代理:北斗七星营销策划 总占地面积:约10万 总建筑面积:17万 建筑、物业类型:39栋多层、3栋17层、部分沿街商铺 容积率:1.7 绿化率:37.3% 户型:80140,两房、三房为主 主推广告语:名仕传承 尊贵天成 项目主要卖点:规模、户型丰富、优惠幅度大 销售情况:一二期销售完毕,均价约2450元/;三期多层预计近期发售。 启示:户型种类丰富,便于消费者选择;定远工业园工作人员选择就近安居,城东新区为其首选;预计高层均价高于多层。,书香茗邸,楼盘名称:书香茗邸 项目地址:定滁路新一中东100米 售楼部地址:定滁路新一中东100米
14、 售楼电话:05504991999 开发商:滁州正溢房地产开发公司 总占地面积:45亩 总建筑面积:约4万 建筑、物业类型:8栋多层住宅、部分沿街商铺 容积率:1.33 绿化率:37% 户型:90120,两房、三房为主 主推广告语:温馨家园 富贵盈门 项目主要卖点:城市发展方向、临近一中、价格优势 销售情况:住宅推售400套,目前销售去化率约65%,均价约2400元/;三层价格最高约2600元/,一层赠送入户花园均价约2500元/,二层、层均价约2400元/,五层均价约2200元/,六层均价约2000元/;商铺尚未正式销售,预计沿定滁路一层均价8500元/,二层约4000元/,南吴路商铺均价约
15、4600元/。 启示:临近一中,教师购房较多,景天东城,楼盘名称:景天东城 项目地址:定滁路新一中东200米 售楼部地址:定滁路新一中东200米 售楼电话:05504289999、4289888 开发商:滁州景天置业有限公司 营销代理:南京智博 总占地面积:61亩 总建筑面积:6.6万 建筑、物业类型:16栋多层、部分沿街商铺 容积率:1.6 绿化率:33% 户型:90119,三房为主 主推广告语:城市向心力 生活话语权 项目主要卖点:城东新区(城市发展方向)、临近一中、价格优势 销售情况:一期推售250套房源,现以销售完毕,均价约2060元/;二期11月28日开盘,预计销售均价约2300元/
16、。 启示:建筑采用外墙保温系统,提升居住品质;地下有采矿活动,客户存在疑虑。,天裕国际,楼盘名称:天裕国际 项目地址:合蚌路东侧、长征路北侧 售楼部地址:合蚌路东侧、长征路北侧 售楼电话:05504288888、4882999 开发商:滁州天裕房地产开发有限公司 总占地面积:120亩 总建筑面积:17万 建筑、物业类型:多层、小高层、高层、商业街 容积率:1.5 绿化率:35% 户型:58138,包含一房、两房、三房、四房 主推广告语:安居天裕,添福添富裕 花园景观式生活社区 项目主要卖点:规模、户型丰富、城东新区、配套完善 销售情况:一期400套房源,去化率约90%;均价约2600元/。 启
17、示:目前区域人气一般,对项目销售速率产生一定影响;小高层销售均价高于多层均价。,金鑫曲阳城,楼盘名称:金鑫曲阳城 项目地址:曲阳路中段(新华街路口) 售楼部地址:曲阳路中段(新华街路口) 售楼电话:05504023888、4032989 开发商:滁州市金鑫房地产开发有限公司 总占地面积:约75亩 总建筑面积:约10万 建筑、物业类型:多层、小高层住宅、底商裙楼、商业街 容积率:2 户型:90145,三房为主 主推广告语:定远首席中心生活城 项目主要卖点:地段、人气、招商(知名商家入驻) 销售情况:住宅仅剩一栋小高层部分房源在售,均价约2700元/;主力店以外一二层商铺均价约18000元/。 启
18、示:招商引进苏果超市、苏宁电器(意向),很好的提升了项目价值。,德诚御湖国际,楼盘名称:德诚御湖国际 项目地址:定滁路南侧计划生育服务站南侧 售楼部地址:定滁路与合蚌路路口东南角(在建) 售楼电话:05504296666 开发商:定远德诚房地产开发有限公司 营销代理:南京优智库 总占地面积:81亩 总建筑面积:约9万 建筑、物业类型:多层住宅约7.4万,商业街8000平米 容积率:1.6 绿化率:31% 户型:70130 销售情况:项目11月24日开工。,楼盘名称:绿园小区 项目地址:东城南路 售楼部地址:东城南路 总建筑面积:约6万 建筑、物业类型:多层为主、两栋小高层、沿街商铺 销售情况:
19、多层已销售完毕,小高层剩余部分房源,均价约2200元/;沿街商铺销售去化率约60%,价格68007600元/不等,均价约7200元/。 启示:营销推广意识、手法比较落后,与其它项目对比可以看出,营销推广逐步为消费者所关注。,绿园小区,嘉禧世纪广场,楼盘名称:嘉禧世纪广场 项目地址:曲阳路与人民路路口西南 售楼部地址:曲阳路与人民路路口西南 总建筑面积:约2.5万 建筑、物业类型:两栋小高住宅、底商裙楼 销售情况:住宅仅剩余2套顶层复式,均价约2100元/;商铺均价约11000元/。,定远县城在售住宅商品房项目调查分析,通过对定城镇在售住宅商品房的调查可以发现: 1、在项目总体规模上,目前定城镇
20、在售住宅商品房项目的规模较小,40万平米的大盘只有一个,其余楼盘规模均在20万平米以下。 2、在项目建筑形态上,目前在售住宅商品房推售的建筑以多层为主,小高层的体量也在逐步增加,而高层则较少。 3、在项目的建筑形态所对应的销售均价上,多层住宅目前的销售均价约在24002900元/,小高层住宅目前销售均价约在22002700元/。 4、在项目的主力户型上,各项目推售的主力户型面积段集中于58145,其中以大三房、小三房和二房居多。 5、在项目的销售去化上,各在售住宅商品房项目目前的销售率均较高,导致目前定城镇住宅商品房市场的可售量较少,而需求依旧旺盛。 6、在项目的销售卖点上,对比各楼盘可以发现
21、,各楼盘对卖点的运用比较单一,均集中于地段、户型和配套等常规卖点的深化,而未进一步对楼盘卖点附加值进行提炼。,定远县城在售商业商品房项目调查及分析,伟华新天地,楼盘名称:伟华新天地 项目地址:定滁路与合蚌路交汇处西北角 售楼部地址:定滁路与合蚌路交汇处西北角 售楼电话:05504035888、4020222 开发商:同济集团投资,滁州伟华置业发展有限公司开发 营销代理:安徽华磊地产顾问、笑果广告 总占地面积:88.6亩 总建筑面积:10.15万 建筑、物业类型:多层住宅约5.2万,商铺约4.9万 容积率:1.72 户型:73117,两房、三房为主 主推广告语:合蚌路十里商业示范街 定远购物第一
22、街 项目主要卖点:地段前景、交通、招商 销售情况:项目销售团队五月入场,8月8日,一期多层266套入市,当天销售率高达95%,销售均价约2300元/;10月18日3万商铺开盘,一二层销售均价约11000元/,目前已销售80%;二期北区多层,11月18日开盘,销售均价约2600元/。 启示: 人气促进销售:住宅低价入市,引爆市场,快速聚集人气,持续加推,制造热销氛围,促进销售; 招商提升价值:引进主力店,提升项目形象,促进商铺销售,提升商铺价值,目前已引进知名商家有,百脑汇、米兰假日酒店、外婆家餐饮、曲美家私、茂昌眼镜、意尔康鞋业、北京艺人美场、嘉贝逸飞等,拟进驻商家有:傣妹、茵宝、九牧王、七匹
23、狼、才子男装、周大生珠宝、梦都大酒店等;主力店只租不售; 行销打动客户:采用派单、电话营销等方式,不断加深客户对项目认知,促使客户认同项目发展前景,实现销售。,阳光商业广场,楼盘名称:阳光商业广场 项目地址:人民路 售楼部地址:人民路 售楼电话:05504298888、4299999 开发商:定远阳光置业有限公司 营销代理:合创地产顾问 总占地面积:约30亩 总建筑面积:约5万 建筑、物业类型:3层商铺、6层公寓 容积率:2.2 主推广告语:一站式休闲购物广场 阳光小旺铺,首付5万起 项目主要卖点:地段、人气、招商(知名商家入驻)、小商铺 销售情况:商铺价格1200032000元/不等;主力店
24、以外,一二层商铺销售均价16000元/;三层招商租出,租金约17元/月;推售商铺销售完毕,沿曲阳路商铺、公寓建至二层暂未销售。 启示:招商引进大型百货台客隆超市,为项目聚集人气;提出服装Mall概念,一层主要引进知名服装鞋帽品牌商家,引起关注,提升产品价值;商铺面积较小,二期推出1530小商铺,低总价,投资门槛低;定远县城商品销售利润较高,经营户多,商铺开发利润较高。 目前引进品牌商家:耐克、阿迪达斯、劲霸男装、七匹狼男装、老庙黄金、李宁、特步、安踏、美特斯邦威、意尔康、太平鸟、康奈、大头鞋城、名品家居馆等。,定远县城在售商业商品房项目调查分析,通过对定城镇在售的两个在售商业商品房项目调查发现
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