2009年11月南益集团天津塘沽项目初步沟通74p.ppt
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1、1,二零零九年十一月七日,南益集团塘沽项目初步沟通,2,前 言 很高兴能有机会与贵司进行当面交流。 通过先前与贵司的邮件往来,我们获悉本案为一个在新兴居住片区内即将诞生的大型居住区。除了居住面积高达38万平米外,还有约2.2万平米的酒店及酒店式公寓。依据伟业顾问在滨海长期运作项目的成功经验,我们就区域市场及客户情况逐一进行分析介绍。,3,2019/6/20,4,一、宏观概述,2019/6/20,5,一座城市,两个核心,2019/6/20,6,政策引导城市建设向环城区域发散,构筑新的城市格局:一城双核格局显现,滨海新区的历史性机遇,2019/6/20,7,一城: 滨海新区核心区,包括天津港、开发
2、区、保税区在内的塘沽区;,双港: 涵盖了海空两港和南北港区;,三片区: 西部临空高新区,包括临空产业区和滨海高新区; 北部生活旅游区,包括中新天津生态城、滨海旅游区和汉沽城区; 南部重点发展石化产业,包括大港区、大港油田等;,滨海新区的最新规划导向,天津滨海新区将原有“1轴1带3城区”的规划概念升级为“1城2港3片区”的新的发展战略:,老城区重在完善社会服务、公共设施和城市绿化等,新城区则侧重高水平建设,2019/6/20,8,2019/6/20,9,滨海新区房地产市场,滨海核心区土地市场 居住及综合用地,同类用地潜在供应:,塘沽区:76万平米 开发区:13万平米,同类用地楼面地价:,塘沽区:
3、2640元/平米 开发区:2507元/平米,2019/6/20,10,滨海新区一手商品房市场量价良性互动,均价逐年递增,增速远超全市平均水平,滨海新区一手房年度趋势,滨海新区房地产市场,2019/6/20,11,成交量:07年全年成交242万平米,08年成交110万平米,同比下跌54%,特别是进入08年下半年市场成交量持续下挫;09年2月份市场成交将近14万平米,呈现年后回暖迹象;09年初至9月成交232万平米,逼近07年全年成交量 成交均价:至08年9月份市场成交均价持续上扬,由于市场陷入低迷,进入10月份成交价开始下挫,年底达到07年同期水平5900元以下;09年起成交价格震荡上扬,并于7
4、月份到达峰值7585元/平米,受整体市场和国家政策影响,较全市环境相对平稳,市场前景看好;,滨海新区0709年度商品房月度成交情况,2019/6/20,12,滨海新区二手房年度趋势,滨海新区二手商品房市场平稳发展,均价递增,增速放缓,显示出健康发展态势。,滨海新区房地产市场,2019/6/20,13,宏观发展背景小结,居 住,商 务,配 套,产业 发展,带 动,完 善,初 期: 区域内产业与居住形成供需关系;,未 来: 区域综合发展,吸引力提升,外围需求增加;,产业与居住形成初步供需关系; 城市改造及区域完善加强区域吸纳力;,城市 规划,2019/6/20,14,二、区域认知,2019/6/2
5、0,15,滨海新区由天津港、开发区、保税区三个功能区,塘沽、汉沽、大港三个行政区组成,面积2270平方公里、07年常住人口170万人。 改革开放以来,滨海新区发生了巨大的变化,经济快速增长,外资大量进入,成为中国北方发展最快的地区之一。,塘沽城区及开发区作为天津滨海新区的核心城区,实现城市功能的跨越,成为服务和带动区域发展新的经济增长极。 通过“双城双港、相向发展”战略,对开发区东区和塘沽城区组成的新城,全面进行填平补齐,促进北方经济中心建设。,塘沽、开发区逐渐形成优势互补,联动发展,多极增长的新格局,2019/6/20,16,2019/6/20,17,城市综合开发 滨海已由原有塘沽老城区逐步
6、迈入融经济、产业化发展于一身的综合开发期;,塘沽发展,城市横纵发展 以塘沽老城区为原点,城市横纵开发; 东南部发展金融商务以及码头产业区; 东北部以泰达开发区发展基础为依托打造综合配套经济区; 西北片区承担人口疏导功能,成为新兴居住配套区域;,城市改造、老城外扩、客户北上,2019/6/20,18,成交量:塘沽区09年初期由于拆迁工作的展开,片区成交量稳步增长;7、8月份起受到整体市场的回暖影响,成交量出现大幅增长;但后期由于市场存量逐渐消化以及价格增长速度过快的影响,9月成交量仅为16万平米 成交均价:在拆迁刚性需求集中释放的影响下, 09年整体震荡上扬;6、7月份价格跨度大,增幅在9%左右
7、;截至9月份出现量跌价涨,成交均价达到09年峰值7606元/平米,成交量:塘沽区07年全年成交143万平米,08年成交55万平米,同比下降62%,特别是进入08年下半年成交量持续低迷,客户观望情绪严重;进入09年初期由于拆迁工作的展开和天津整体市场的回暖影响下,片区成交量大幅增加;09年初至9月成交133万平米,逼近07年全年成交情况 成交均价:整体上看,塘沽区成交价格受整体市场影响较小,07年至今成交价格震荡上扬,逐年攀升;市场前景看好,区域政策引导,拆迁刚性需求,阶段集中释放,量价振荡博弈;,塘沽区0709年度商品房月度成交情况,2019/6/20,19,注:07年1-4月开发区成交数据缺
8、省,成交量:开发区07年2-4季度共成交40万平米;而08年受整体房地产市场的影响,全年开发区成交仅18万平米;09年1-3季度成交36万平米,片区市场见暖; 成交均价:随着08年下半年整体市场成交量下降,开发区4季度成交均价降破万元以下,直至09年上半年客户观望情绪依然凝重;进入09年3季度后价格快速攀升至万元;08、09年价格走势极不稳定,起落变化明显,成交量:开发区09年1-4月成交量呈现稳步上升,片区市场逐步回暖;5-9月份各月基本保持5、6万平米的成交量,片区改善型客户需求逐步释放; 成交均价:开发区09年成交均价整体呈现稳步上涨趋势,并于7月份再次攀升至万元,恢复到07年同期价格水
9、平;但随着整体市场的调整以及二套房贷政策作用显现,预计09年下半年将再次出现量价博弈期,改善客户主导,需求变化明显,短期市场看好,长期量价博弈;,开发区0709年度商品房月度成交情况,2019/6/20,20,2019/6/20,21,塘沽海洋高新区位于北纬3858,东经11738,地处天津滨海新区核心区北部; 东距新港8公里,西距市区45公里,距滨海国际机场36公里,西北距北京142公里;,塘沽三大功能区: 临港工业区 中心商业商务区 海洋高新技术开发区,临港工业区,中心商业商务区,国家级海洋新区、产业推动发展;,2019/6/20,22,东部:泰达开发区; 南部:塘沽老城区; 西部:开发区
10、西区; 北部:北塘镇;,海洋高新区总规划面积44.5平方公里,目前已初步形成了“五纵十一横”的路网框架,具备了供电、供热、供气、通讯等载体功能。,海洋高新区规模:,位置关系:,老城北部、毗邻双产业区 (开发区与&开发西区),海洋高新区将按照“西扩东调”发展战略,形成“两轴、一带、一核心、六园”的功能布局,实现从重点发展制造业,向以总部经济引领、高新技术产业和现代服务业双轮驱动的发展模式转变。,2019/6/20,23,功能分布,9大主要功能区:,总部经济区 高新技术产业区 商业服务业区,海洋高新区规划居住区330.3万占总体规划的7%; 同时区内有二号水库及新河干渠,生态宜居;,金海湖,商业
11、服务业区,工业区,教育区,高新技术 产业区,物流 产业区,产业 研发区,现代 服务业区,总部经济区,居住区,教育区 物流产业区 产业研发区,工业区 现代服务业区 居住区,建成区面积占总面积的19%, 主要功能区为工业区及生活区; 区域生活氛围初步形成;,建成区:,自东向西滚动开发、 启动区初步形成一定居住氛围;,2019/6/20,24,区域认知小结,海洋高新区功能定位从制造业向高新技术产业、现代服务业转变 开发模式自东向西,居住氛围初具规模 产业发展速度令人瞩目,人口规模逐渐扩大 周边配套逐渐成熟,未来发展潜力巨大,产业带动、规模发展、速度惊人、 住宅集聚、潜力巨大,本案,本案,2019/6
12、/20,25,三、板块研读,2019/6/20,26,2019/6/20,27,2019/6/20,28,2019/6/20,29,2019/6/20,30,从板块分布不难看出,塘沽老城区、海洋高新板块与本案关联最为直接、最具有参考价值;,本案立足于海洋高新板块,同时将塘沽老城区板块也纳入进来,作为目标市场,重点研究其主流产品供应特点和客户需求特征,2019/6/20,31,目标市场1:海洋高新(上北)板块,板块特点,范围: 东至京山铁路,北至第九大街,包括京津塘高速公路沿线, 分布: 楼盘分布较为集中,多为纯高层社区 产品以高层为主,有部分洋房和小高层 规模: 板块内40万以上大盘三个,欧美
13、风情小镇以120万成为该区域单体体量最大项目; 尾盘项目4个,未来供应存量90多万 客群: 初期中低端客群为重点,塘沽区人为主 低端客群主要为拆迁户 婚房、蓝印户口和投资客比例逐年增加;,2019/6/20,32,项目间供应量两极分化,后期仍面临竞争激烈;,2019/6/20,33,高峰期,高峰期,片区市场,新兴版块区,受大势影响走高,项目数量及供应量创新高,成为塘沽区新供应主体;,市场需求集中释放后,板块内物业陷入量价博弈,借力拆迁等举措,板块市场长线看好;,塘沽区未来的300万纯生态居住区规划,板块未来价值向好; 借势拆迁等举措,板块内项目吸纳力不断强化,形成新的价值洼地;,板块整体变化走
14、势,2019/6/20,34,2019/6/20,35,供应量偏小,产品类型类进入高层期,价格长期看涨;,2019/6/20,36,供应曲线,价格曲线,产品尺度曲线,高峰期,2006年,2007年,2008年,2009年,2005年,供应次高峰,板块整体变化走势,持续供应放量后的盘整期,供应量下滑的同时价格及产品尺度不断走高,试探博弈;,供应顺势持续走高,借大势形成三线交汇,形成版块内的“三高”,板块进入新的喷发期;,高峰期,老城区板块,项目体量相对较小,板块内未来主要为拆迁及点式改造; 板块内改善性需求产品与投资性小产品搭配,产品供应面多元化发展;,2019/6/20,37,2019/6/2
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