2009重庆龙湖MOCO写字楼客群定位及优化建议研究报告.ppt
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1、,写字楼市场客户调研 目标产业客群分析 项目投资价值研究 产品优化建议,目录,调研说明 调研成果展示 购买类客户特征分析 租赁类客户特征分析 公寓入驻客户分析 市场调研总结,写字楼市场客户调研,Customer composition 调研说明,调研目的:了解入驻中高端写字楼项目内企业的租售情况 调研方法:实地调研、渠道调研、电话访问、案头调研 调研样本:重要区域内15个代表性中高端写字楼项目内989家企业,为详细了解目标客户购买写字间面积需求和价格接受情况,思源在上一阶段市场调查的基础上对主城区内具代表性的15个写字楼项目内989家入驻企业的情况进行了深入调查研究,Customer comp
2、osition 调查成果显示,从调查的989个样本的总体特征来看,其中64.8%的比企业客户都采用租赁的方式,只有35%的客户为自己购买的物业,租赁客户与购买客户的比例为1.85:1。 备注:调查样本中,弗瑞登为财信地产自用物业,入驻写字楼项目的客户大部分以租赁为主,占比64.8%。,Customer composition 写字楼市场整体租售情况,选择购买写字楼项目的行业主要分布于电子信息类(24.3%),房地产类(19.1%),银行/金融类(11.3%),等三个行业。,购买客户主要分布行业为电子信息类、房地产类和银行金融类。,A类:专业事务所类 B类:旅游/教育/培训类 C类:政府机关 D
3、类:银行/保险/证券/金融类 E类:餐娱/生活服务类 F类:电子信息类 G类:机电/家私产品类 H类:房地产及相关行业类 I类:商贸运输类 J类:生物/医药/环保/科技类 K类:广告/展览/策划/礼仪/庆典类,Customer composition 购买客户行业分布研究,从购买和租赁客户的行业构成来看,电子信息类、房地产相关产业类的企业占有较大的比重。且电子信息类、房地产及相关行业类的客户有较强的购买倾向。 另外,专业实务所类,教育培训类、政府机关、银行金融类、商贸运输、生物医药和广告礼仪类所占的比重较小。其中银行金融类、政府机关、商贸运输类、生物医药类和广告礼仪类企业的购买意向较强;专业事
4、务所类、教育培训类的购买意向较弱。,购买客户的面积需求较为多样,100-200平米、200-500平米和500平米以上的面积需求比例较为平均,分别为33.5%、26.7%和30.4%。,备注:因为星系写字楼主要为政府主导开发完成,在售价和租金上都带有很大的政策优惠性,偏离正常的市场行情。所以在购买客户的需求面积和单价选择中除去星系写字楼的195个样本(基础样本量989个),进行统计分析。,据794个统计样本分析,购买客户的选择面积较为多样,其中100-200平米的占比最大,为33.5%。,Customer composition 购买客户面积需求,分区域看购买客户选择面积的情况:江北区客户选择
5、面积主要在500平方米以上,占比55%;渝北区客户选择面积主要在100200平方米和200500平方米,占比37%、36%;渝中区客户选择面积主要在100-200平方米,占比43%。,据794个统计样本分析,渝北区客户的购买面积集中在100-200平米和200-500平米,备注:因为星系写字楼主要为政府主导开发完成,在售价和租金上都带有很大的政策优惠性,偏离正常的市场行情。所以在购买客户的需求面积和单价选择中除去星系写字楼的195个样本(基础样本量989个),进行统计分析。,Customer composition 分区域面积需求特征,备注:因为星系写字楼主要为政府主导开发完成,在售价和租金上
6、都带有很大的政策优惠性,偏离正常的市场行情。所以在购买客户的需求面积和单价选择中除去星系写字楼的195个样本(基础样本量989个),进行统计分析。,Customer composition 购买客户面积需求情况,备注:因为星系写字楼主要为政府主导开发完成,在售价和租金上都带有很大的政策优惠性,偏离正常的市场行情。所以在购买客户的需求面积和单价选择中除去星系写字楼的195个样本(基础样本量989个),进行统计分析。,Customer composition 购买客户面积需求情况,在单价选择上,大多数客户选择单价在10000-11000元/平米的写字楼项目,占比52%;另外也有较大部分客户选择单价
7、在7000-8000元/平米的中高档写字楼项目,占比30%。 购买10000-11000元/平方米客户的主要由入驻世贸大厦和希尔顿商务大厦的企业客户构成。,据794个统计样本分析,江北、渝北区内63%的客户主要选择单价在7000-8000元/平方米左右的写字楼项目。,除去世贸、希尔顿内客户样本,在单价选择上,选择单价在7000-8000元/平方米的写字楼,占比63%;另外也有较多数客户选择单价在6500-7000元/平方米的写字楼项目,占比16%。,备注:因为星系写字楼主要为政府主导开发完成,在售价和租金上都带有很大的政策优惠性,偏离正常的市场行情。所以在购买客户的需求面积和单价选择中除去星系
8、写字楼的195个样本(基础样本量989个),进行统计分析。,Customer composition 购买客户单价接受情况,例如,电子信息行业内在重庆经营规模同等的两个企业:典泰科技有限公司在金星写字楼内(单价5000元/平方米以下)的购买面积在500平方米以上;北京水晶石数字科技有限公司在希尔顿商务大厦内(单价10000-11000元/平方米)的购买面积在100-200平方米。,因为地段间的差异,现在江北、渝北和渝中三个区域形成了的单价差异明显的三个圈层:江北区写字楼均价集中在70008000元/平方米;渝北区星系写字楼均价集中在5000元/平方米以下;渝中区CBD写字楼均价集中在10000
9、11000元/平方米。,在相同的投资金额的前提下,因地段差生的价差导致企业购买面积的不同。,Customer composition 购买客户需求面积比较,租赁面积集中在40100平方米,承受租金一般在3540元/平方米*月。,租赁客户的办公面积较小主要为40100平方米占比47.6%。其次为100200平方米占比22.3%。对于200-500平米和500平米以上的办公面积需求较小占比14.2%,15.1%。,Customer composition 租赁客户面积需求与租金,租赁客户的所承受租金主要为3540元/平方米*月,占比43.2%。其次为6570元/平方米*月,占比13.3%. 选择租
10、赁的客户大都是由实力较差的企业构成,其承租能力相对较弱。,A类:专业事务所类 B类:旅游/教育/培训类 C类:政府机关 D类:银行/保险/证券/金融类 E类:餐娱/生活服务类 F类:电子信息类 G类:机电/家私产品类 H类:房地产及相关行业类 I类:商贸运输类 J类:生物/医药/环保/科技类 K类:广告/展览/策划/礼仪/庆典类,租赁客户主要分布行业为生活服务类、房地产类和家电家私类。,Customer composition 租赁客户行业分布,选择租赁的客户主要分布于生活服务类(19.3%),家电家私类(13.7%)和房地产(15.9%)。这部分企业主要是由规模较小的康体会所,小家具店和房地
11、产中介服务企业构成。,A类:专业事务所类 B类:旅游/教育/培训类 C类:政府机关 D类:银行/保险/证券/金融类 E类:餐娱/生活服务类 F类:电子信息类 G类:机电/家私产品类 H类:房地产及相关行业类 I类:商贸运输类 J类:生物/医药/环保/科技类 K类:广告/展览/策划/礼仪/庆典类,公寓类入驻客户行业主要以生活服务类和房地产相关行业类为主。,入驻商务公寓类的企业客户主要分布于生活服务类和房地产相关类两个行业,主要为小型的康体美容馆和房地产中介服务公司构成。 这类公司的正处于发展阶段,经济实力不强,多数采用租赁的方式。从调查的245个样本中,仅有5个样本是购买客户。,备注:在调查样本
12、中加州一号和红鼎国际两个项目为商务公寓项目,在统计分析中提取这两个项目中的245个企业样本,对公寓内入驻企业的情况进行分析。,Customer composition 公寓内入驻企业特征,公寓内企业的主要办公面积选择在40-100平方米,占比75.9%。,备注:在调查样本中加州一号和红鼎国际两个项目为商务公寓项目,在统计分析中提取这两个项目中的245个企业样本,对公寓内入驻企业的情况进行分析。,Customer composition 公寓内入驻企业特征,入驻商务公寓内的公司的办公需求面积集中在40100平方米,占比75.9%。这主要是因为目前入驻商务公寓的客户主要为规模较小的发展中企业,其办
13、公面积需求较小。,租赁客户入驻中高档写字楼项目的客户占比75.8%,是现在写字楼项目中的主力客户。其主要分布行业为生活服务类、房地产类和家电家私类,需求面积集中在40100平方米,承受租金一般为3540元/月*平方。,购买中高端写字楼项目的客户主要分布行业为房地产类和银行金融类;其中房地产类企业客户的购买能力和购买倾向都较强。,购买写字楼的客户的办公需求面积集中在在100200平米和500平方米以上。其中在项目周边聚集的房地产业类,电子信息类、政府机关、广告媒体、生物医药和商贸运输等六个行业的购买面积集中在100-200平方米和500平方米以上。,在单价选择上,江北、渝北区内63%的客户选择单
14、价在7000-8000元/平方米左右的写字楼项目。,Customer composition 项目市场调研总结,目标产业客群分析,行业现状举例 分类客群产业链分析 自购客群研究总结,以上次市场研究结论为基础,本项目目标客群产业链主要有两个部分构成 一、已经入驻的产业集群; 房地产业、电子信息业、商贸运输业、生物医药业! 二、依托城市功能定位与新产业导入的产业集群: 政务办公、广电媒体产业!,以下将对,新产业导入与城市功能定位的新产业集群做重点分析:,Customer composition 目标产业客群分析,Customer composition 周边产业龙头企业分布,房地产及相关信息类,生
15、物、医药、环保、科技类,电子信息类,政务办公类,商贸运输类,广告媒体类,目前,区域内聚集可房地产类,生物医药类、电子信息类、政务办公类、商贸运输类和广告媒体类六大行业的龙头企业。,北部新区有大量的待开发土地,吸引了大量的地产开发企业。同时产业的聚集性的影响下,在区域已经聚集了众多的地产开发企业。,在产业链中,作为房地产开发企业的下游企业,为了追求和公司间协作的便捷性,逐渐在开发企业周边聚集。 目前区域内已经形成了以土地评估、建筑施工、商务管理、房地产代理和建筑设计五大行业的聚集。,1.中海地产重庆有限公司 2.重庆致域实业有限公司 3.重庆华腾实业发展有限公司 4.百年同创房产 5.重庆融骏地
16、产发展有限公司 6.奥林匹克花园,7.棕榈泉房地产公司 8.重庆渝北区建龙投资有限公司 9.重庆里博房地产开发有限公司 10.重庆兴达实业集团有限公司 11.重庆燎原发展有限公司 12.重庆美源发展有限公司 13.重庆齐心房地产开发有限公司,土 地 评 估,建 筑 施 工,商 务 管 理,地 产 代 理,建 筑 设 计,1.重庆银努房地产土地评估 有限公司,1.中铁二十局第二工程有限公司重庆办事处 2.重庆恒祥建筑工程有限公司 3.三峡天龙建筑集团 4.海业建设工程 5.湖南省建筑工程集团总公司 6.中铁十七局第四工程有限公司,1.重庆翰置管理顾问 有限公司,1.重庆易居 2.重庆同成置业顾问
17、 有限公司,1.长江设计院 2.基准方中建筑设计 3.武汉市建筑设计院重庆分院 4.建设综合勘查研究设计院重庆 分院 5.重庆渝阳建设设计有限公司,由于产业及行业会形成聚集效应及产业行业链带动效应,研究中对已入驻相对成熟的行业进行示例分析,此处对房地产业进行产业链带动效应分析。,备注:以上样本均分布于项目周边区域,Customer composition 示例说明一:房地产类产业链分析,作为土地评估、建筑施工、商务管理、房地产代理和建筑设计五大行业的分支。建材、建筑劳务、二手房中介、景观设计、规划设计、结构设计、室内设计等七个行业也在区域内形成了较大规模的聚集。,建 材 提 供,室 内 设 计
18、,建 筑 劳 务,1.重庆华展建材有限公司 2.重庆富丰水泥集团,1.重庆华邦装饰工程有限公司 2.广建装饰设计,1.重庆渝投建筑劳务 有限公司 2.重庆摩尔人力资源 管理有限公司,二 手 房 中 介,景 观 设 计,结 构 设 计,1.西南交大土木工程设计,1.重庆普兰斯景观设计开发有限公司 2.香港南普华泰建筑及景观设计 3.重庆金博园林绿化 4.重庆飞扬景观设计 5.重庆人和园林工程有限公司,1.美诺置业 2.谦翔置业,规 划 设 计,1.水利规划院 2.亚泰都会北京城市规划设计研究院 3.重庆都会城市规划设计研究院,备注:以上样本均分布于项目周边区域,Customer composit
19、ion 示例说明一:房地产类产业链分析,关联行业如造价预算、物流运输、建材防腐、家具家私、广告媒体等行业也在区域内形成了相应的聚集。,在区域产业链的影响下,房地产类企业所形成的产业聚集将吸引更多相关的衍生行业的企业公司进入区域内。,结论: 根据对区域内房地产类企业的聚集情况和关联产业企业的聚集情况分析。可以判定: 由于区域内的龙头企业的聚集,在产业链的作用下,项目所在区域将聚集越来越多的与主要产业相关联的行业的企业入驻。,家 具 家 私,1.AURORA震旦家具销售中心 2.红星美凯龙家具大卖场,广 告 媒 体,1.朝代广告 2.重庆同进广告传媒有限公司 3.重庆星图广告传媒有限公司 4.重庆
20、艾特传媒有限责任公司,造 价 预 算,1.方军工程造价咨询 2.重庆全恒浩建设工程咨询 有限公司,物 流 运 输,1.重庆会痛华联国际运输服务有限公司 2.伊斯顿物流 3.重庆伟能国际货运代理有限公司,建 材 防 腐,1.重庆大众防腐有限公司,备注:以上样本均分布于项目周边区域,Customer composition 示例说明一:房地产类产业链分析,2,3,6,4,1,5,10,9,7,8,11,12,13,14,1、拉萨驻渝办事处; 6、重庆市武警总队; 11、重庆市检察院一分院 2、重庆市工商总局; 7、重庆市财政局; 12、重庆市气象局; 3、重庆市广电大厦; 8、重庆市林业局; 13
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- 2009 重庆 MOCO 写字楼 定位 优化 建议 研究 报告
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