2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案.ppt
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1、,2009.2月,东海路9号 2009年营销推广整合方案,瞰海、科幻、大宅,前期推广回顾,推广分析: (1) 我们看过东海路9号的一些广告,对其市场定位“瞰海、科幻、大宅”有一定的印象。但是本项目的核心诉求点排他性不强,并未实现项目“唯一性”的市场占位。 (2) 综合目前销售情况来看,项目营销策划上出现偏离,影响整合推广的连续性,前期项目推广语1,臻品海景公寓,前期推广回顾,推广分析: “臻品海景公寓”的推广诉求比较笼统,没有塑造出产品或品牌的独特利益点,也并未很好地实现市场销售目标。,前期项目推广语2,推广“心战”,通过塑造项目的独特利益点,以直入消费者内心“深处”的沟通方式,以期“打动人心
2、”,为东海路9号塑造一个“与众不同”的卖点,并由此推动建立项目的全新品牌形象占有稀缺资源、超越传统的城市中心豪宅,使之在整个青岛高端住宅市场脱颖而出,配合并促进实现市场销售目标。,知名豪宅案例,昆仑公寓 Slogan: 昆仑23峰揽天下 Chinas altitude,红树西岸 Slogan: 上善生活,善待自我,知名豪宅案例,北京 星河湾 Slogan: 细节定义阶层,深圳观澜湖大宅 Slogan: 次次被模仿,从未被超越,知名豪宅案例,柏悦府 Slogan: 在北京,有些高度生来仅供仰慕。 颐和原著 Slogan: 传世府邸,国宝级私人收藏 之前,这里的主人是爱新觉罗,知名豪宅案例,凯旋门
3、 Slogan: 创见,使人高高在上。 每次归家,都是凯旋 济南路8号 Slogan: 上海首个五星酒店管理豪华物业 奢华家居的绝版珍藏,同城关键竞争对手锁定 产品类似性 (区位、主力户型面积、容积率、建筑形式等) 总价区间类似 时段相近 项目影响力,竞争对手扫描,竞争对手扫描,竞争对手扫描,本项目非传统有细节设计户型,领先于市场。 其双套卧室、独立洗衣机房等卖点可以放大成为产品主宣传点,竞争产品分析,项目机会点分析 1.楼市下行,接近探底,高端楼盘价格调整较小。 2.部分拥有闲散资金的客户,投资渠道较窄且其他渠道目前均不理想。 3.奥运会后,青岛的知名度扩大,对外地客户有一定号召力。 4.竞
4、争性楼盘均不是现房,缺乏较好的体验。,项目威胁点分析 1.目前存在竞争的几个楼盘,更接近于传统社区,户型方正,有阳台,价格上也有一定优势,形成客户分流。 2.2009年新入市的楼盘,在景观资源上、地段上并不比东海路9号差,更有新的定价优势,相比有较高的性价比。 3.总体经济形势不乐观。,项目SWOT分析,项目核心推广诉求,客户的比较对象,核心诉求点是什么 ?,柏丽澜亭: 一海一世界 麦岛金岸: 1.7KM城市海岸线 凯越中心: 钻石人生璀璨的另一面 第一国际公寓 环球资本飞人的主语场 海天大酒店旁项目: 未推广,东海路9号:瞰海 科幻 大宅,1、09年青岛房产市场高档公寓项目集中放量,项目销售
5、期面临激烈的客户争夺战,构建项目精神堡垒和提升产品价值是致胜关键因素。 2、以上项目不管是硬件还是软件都无法与东海路9号相提并论,本项目多个唯一性彰显其最高价值。我司建议在09年营销推广中不断强化项目差异点,树立新的价值体系。,竞争分析总结,分析总结,“独一无二”的东海路9号地段价值,区位,东海路9号是位于城市中心,交通便捷、配套完善、生活和商务均十分便利。沿海一线东海路可开发住宅用地殆尽,属于绝版豪宅片区,位于青岛市核心区域 毗邻市政府、五四广场 香格里拉大酒店、阳光百货,荟萃周边 ,东海路9号,城市核心地位突出,是极其稀缺的城市豪宅。,项目周边配套一览,项目周边配套一览,项目周边配套一览,
6、项目周边配套一览,项目周边配套一览,项目周边配套一览,景观,收揽令人心驰神往的海岸风情。 欣赏八大关、大平角、崂山、奥帆赛 ,东海路9号拥有青岛市内稀缺的自然生态资源。项目在海景资源的基础上,以客户为中心进行产品设计和产品营造。目前剩余部分户型景观资源较弱,在后期项目推广中相对弱化,重点阐述产品价值优势。,“独一无二”的东海路9号景观价值,有人认为,在城市中心,兼顾欣赏八大关、太平角、崂山、奥帆赛场,是种奢望, 我们认为,这只是你应该匹配的视野。,项目周边景观一览,东海路9号是青岛城市豪宅的领袖者;沿海一线区域的价值已被客户和市场所广泛认可,“身份感”十足。,建筑,2栋超高层建筑 198米“帆
7、”形外观 50层塔楼全玻璃幕墙覆盖 ,“独一无二”的东海路9号建筑价值,“独一无二”的东海路9号产品价值,户型创新特点: 双套卧室 独立洗衣机房 户户海景,全景观设计 阳光早餐厅 智能电梯直达私家 ,为了极致居住的理想,我们适度拒绝了一些传统.,精装修,户型参考当代国际通用设计标准 更多强化休闲交流功能 众多国际品牌高品质精装修产品,“独一无二”的东海路9号产品价值,在现阶段营销推广中,精装修可作为重要宣传卖点,提高项目综合性价比.,倘若, 你对东海路9号的认知还停留在过去, 你已经误读了她, 一切必须莅临体验。,香格里拉灯光设计顾问P&R为项目进行灯光音响设计,室内每个角落都可享受专业灯光音
8、响效果,并可同时播放三种音源,互不干扰.,东海路9号,全面解决居家之道,与竞争对手最大的区别。 在后期营销推广中强调莅临体验。,“独一无二”的东海路9号产品价值,灯光音响,西门子电烤箱,您再也不用为展示厨艺、享用美食后的烤盘清洁而发愁,打造国际品味居家生活,完美细节 全面关怀,中西厨分离,赠送灶具、脱排油烟机、冰箱等,厨房内配备爱适宜食物垃圾处理系统,设有开放式厨房。,优化合理的卫生间布置,大户型主卫可通过通透玻璃从主卫内直接看海,全套伊奈卫浴,音乐马桶,东海路9号,全面解决居家之道,与竞争对手最大的区别。 在后期营销推广中强调莅临体验。,“独一无二”的东海路9号产品价值,卫浴,独立洗衣机房,
9、每套都配备独立洗衣房,赠送洗衣机、干衣机, ,完美细节 全面关怀,打造国际品味居家生活,空气:中央空调、中央新风系统、中央吸尘系统,新风供应量是国家标准的两倍,60立方米/人/h,“独一无二”的东海路9号产品价值,改变与生活居住相关的各项元素,地暖:卫生间另设电地暖,采暖方式热舒适度高、节能、运行维护方便、不占用使用面积,卫生、无污染,声音:专门聘请香格里拉酒店系统的声学顾问进行专业降噪处理,使用法国技术可耐福隔声隔墙系统,地板下额外增加弹性垫隔振降噪,水:无负压变频供水,杜绝二次污染,24小时集中供应55摄氏度低温热水,进口金宝铜管,使用寿命长,智能家居系统:美国HONEYWELL家居智能系
10、统,根据室内状态进行场景预设,如家庭影院场景、亲朋聚会场景 ,完美细节 全面关怀,打造国际品味居家生活,会所-一个让业主轻松与交流的平台 会所作为东海路9号业主生活配套设施,是家庭功能的延伸。独有的会所设计,在保证客户尊贵感同时,为业主有家的感觉.,“独一无二”的东海路9号会所,有时间才能轻松, 服务周到才有尊严, 时光是相对的, 让享受的时光相对变长。,智能安防,私密部分: 智能化控制系统,包括无负压变频供水系统、多媒体系统;中央新风系统; 综合立体降噪系统; 防噪降辐射窗玻璃; 智能直达电梯,“独一无二”的东海路9号智能安防,公共部分: 户外保安监控系统、闭路电视监控系统、社区周界防盗报警
11、系统、停车场自动管理系统、门禁及电梯控制系统、信息管理子系统 ,宣传策略点:东海路9号,先进的安防管理和严谨的安全氛围在青岛无与伦比,安全性/私密性最好。,智能楼宇控制+保安24小时监控,业主专用卡片+保姆单独卡片+来客引导系统,保证控制出入人员及整体安全性.,物业服务,全球最大的物业管理公司世邦魏理仕(CBRE)担纲物业顾问,提供全面、一流的物业管理服务 体现“形象尊贵化”及“服务个性化”特点,超六星级酒店服务,专门为本项目的豪宅客户量身订做物管服务。,“独一无二”的东海路9号物业服务,每天,都有一群人恭候您回家。,让业主折服 的物业服务,细致入微,贴心全面。,“独一无二”的东海路9号品牌发
12、展商,青岛阳光新地置业有限公司,专业开发综合体精品项目,代表项目青岛新世界数码港,南京新地中心,苏州新地中心等,持有物业青岛阳光百货、苏州阳光百货等高档物业等。,“独一无二”的东海路9号合作团队,建筑顾问:澳洲UA设计,景观顾问:贝尔高林国际(香港),市场顾问:DTZ戴德梁行,物业管理顾问:世邦魏理仕,灯光顾问: 上海林丰灯饰,声学顾问:京金宝,国际团队 完美品质保障,“独一无二”的东海路9号合作团队,国际团队 完美品质保障,玻璃幕墙顾问:耀华皮尔金顿,泛光照明顾问:香港索恩,会所设计顾问:新加坡DP,软装顾问:台湾Chris,标识顾问:北京铭鼎,室内设计顾问:香港APO,“独一无二”的东海路
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