2010-2012年 投资发展规划(汇报版)63p.ppt
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1、2010-2012年 投资发展规划,目录,2,一、战略目标,二、投资原则,三、规划举措,四、战略保障,一、战略目标,3,一、战略目标,4,战略方针:“中国领先的高端商业地产开发商和运营商”。 以中化集团“第三次创业”以及“创新、整合、协作”的精神为指引,坚持高端定位,走精品路线,在发展中调整优化结构,体现“三个加速” 。,方兴2012年,五年目标:进入中国房地产综合实力15强,进入第二梯队,整合;聚焦商业模式、核心能力突出,不进则退;持续依赖市场机遇谋发展,目前,第二梯队规模: 收入100亿 市值300 亿,预计五年后实现收入接近200亿元,利润总额40亿元,市值超过400亿元,提前实现集团对
2、地产业务板块的规划目标,三年目标:经营规模翻一番,收入,收入从2009年的64亿元增长到2012年的120亿元,三年增长近一倍 在持有物业和酒店投资平稳运营的条件下,要实现以上收入目标,未来三年公司开发业务要加快节奏。到2012年开发业务收入90亿元,年均增长34%。(香港上市公司前20名过去三年收入年均增长24%),目标:2012年达到120亿元,目标:2012年达到30亿元,盈利能力,利润总额从2009年的14.5亿元增长到2012年的30亿元,三年翻一番,三年目标:盈利能力翻一番,三年土地储备目标,为实现2014年销售收入200亿元的目标,那么,2011年用于土地储备的资金应不低于45亿
3、元,对应的储备面积为一线城市45万方的建筑面积。考虑一二三线均衡布局策略,2011年分解到一、二、三线城市的土地储备目标分别为20万方、40万方和15万方。未来三年的整体储备目标如上图所示。,二、投资原则,9,二、投资原则,10,长期持有与物业出售相结合,以物业出售为主 资产经营与资本运作相结合,以资产经营为主 自主发展与外部协作相结合,以外部协作为主,三、规划举措,11,三、规划举措,12,资源获取寻找、甄选、取得公司赖以生存的资源,实现可持续发展; 资源筹划针对目标资源,通过策划、二次开发实现资源价值最大化。,土地 土地招拍挂 设立专职岗位,研究重点关注城市的经济、地市、房市,筛选有价值地
4、块重点跟踪与论证 建立并维系与地方政府的良好关系,在土地出让过程中,说服政府设定的出让条件尽可能有利于我司,达到“勾地”的效果 合作取得 重点关注目标市场的“地产”公司,发挥各自优势,实现房、地共赢 利用国企优势,介入城市厂矿、危房及城中村改造 组成土地竞买联合体,规避竞价,变相设置竞争者进入门槛 一级开发 重点关注处于土地收储后期的一级开发项目 实现与土地一级开发商共赢,通过二级市场获取可控成本的土地资源,(一)资源获取,1、方式与策略,在建项目 根据现行政策法规,项目在建过程中由于没有形成完整的资产,项目以资产转让的形式受到制约,所以在建项目唯一可行的取得方式为股权收购。 风险揭示:政策法
5、规风险、或有债务风险,(一)资源获取,1、方式与策略,建成项目 资产收购 通过优化运营,寻求持有物业的现金流水平的提高; 通过物业二次开发、寻求物业变现的“批零”差价。 股权收购 通过股权收购,降低物业的持有成本; 通过物业二次开发,寻求物业增值(股价)。,(一)资源获取,1、方式与策略,(一)资源获取,2、资源地图 一线城市,目标区域 北京、上海、广州、深圳 重点关注 城市副中心 住宅 卫星城镇住宅、城镇建设,一线城市资源储备策略,(一)资源获取,2、资源地图 二线城市,目标区域 明星城市:杭州、青岛、宁波、 厦门、苏州、大连 潜力城市:成都、武汉、长沙、 合肥、南宁、西安、济南,二线城市资
6、源储备策略,重点关注 老城区 城市综合体 城市边缘 住宅 新城城镇建设、一级开发,(一)资源获取,2、资源地图 三线城市,重点关注 新城一级开发、城镇建设,三线城市资源储备策略,目标区域 地域优势: 南通、漳州、汕头、舟山 产业优势: 株洲、通化、唐山,收入与房价对比分析,(一)资源获取,(二)资源筹划,(二)资源筹划,基于规划条件,寻求价值最大化 如:中岛旧城改造项目,配置业态种类,提高物业的整体效率; 优化业态比例,提高物业的分项效率; 安排业态长短结合,改善物业的现金流。,(二)资源筹划,资源整合与二次开发 如:怡生园周边整体开发项目,功能集成; 品质提升; 服务改善。,(二)资源筹划,
7、运作模式创新 如:崇明示范生态社区,环保低碳:生态社区; 老龄化:老年公寓; 健康:体检、康复中心; 都市生活工作便利化:城镇建设。,(三)2010年 资源获取与资源筹划 重点推进项目,青岛中岛项目 崇明示范生态社区项目 北京怡生园周边整体开发项目 长沙梅溪湖项目 合肥森林公园地块项目 武汉江岸车辆厂项目 杭州中化蓝天合作项目 王府井大饭店改造,1、青岛中岛项目,2009.12.29与青岛城投集团签署区域战略合作暨中岛蓝海新港城项目合作框架协议 以中岛为起点,进而推进南岛、团岛及小麦岛、红岛、四方滨海欢乐城的合作,29,1、青岛中岛项目,1、青岛中岛项目,开展尽职调查; 进行市场调研; 开展项
8、目开发方案策划; 可行性研究工作; 与城投共同研究合作模式,分割土地,设立公司。,下一步工作,2、崇明示范生态社区项目,国家级环境友好型的生态化城市,可持续发展的低碳城市范例。 设计思想的创新 生活理念的创新 生活方式的创新 规划和建筑的创新 设施设备的创新,取得政府的信任与支持 为取得该项目创造条件 在项目取得方式上尝试创新,形成我司的项目前期策划能力 第一阶段的具体工作为:与土地一级开发商形成联合工作组,推进项目的城市设计工作。,2、崇明示范生态社区项目,工作思路,2、崇明示范生态社区项目,近期工作时间表,区位和现状 位置:顺义区北小营镇 占地面积:480余亩 现状:会议中心 营运状况:有
9、待进一步提升 周边状况 西侧为奥运林,占地800余亩,目前为怡生园租用 南侧为奥林匹克水上运动中心,占地2000余亩,每年需行政事业拨款2000多万 西南侧为北京乡村高尔夫俱乐部,占地3500亩,品质与经营状况一般 东北侧为榆林村,3、北京怡生园周边整体开发项目,3、北京怡生园周边整体开发项目,工作思路创新产生收益 政府诉求:打造北京高端休闲度假区,解决奥运水上公园维护资金问题 我方诉求:以怡生园为基础,通过适度开发周边项目,形成多功能业态集群 高档会务 运动休闲 会议中心 体检康复 养生调理 避世别院 企业会所,4、长沙梅溪湖项目,项目位置 湘江以西,比邻长沙高新技术区和岳麓山风景区,位于二
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