2010上海中锐龙湾1号·澜郡企划沟通78p.ppt
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1、中锐龙湾1号澜郡企划沟通,PART1 别墅市场分析,3,10月别墅交易量未明显受“上海细则”影响,交易量保持坚挺,远郊地区700万元以下的经济排屋和2000万元以上的高端别墅交易仍保持较旺盛水平。 新增供应:主力集中在南汇、奉贤和崇明。 当月成交:松江、南汇以及宝山为主力交易区域。,4,10月全市别墅市场供应量节成交量环比均有明显下滑。,1,供应:10月别墅占商品住宅总量7%,成交:10月别墅占商品住宅总量14%,2010别墅供求量累计一览,单位:万,供应:10月,全市别墅无论从占比还是绝对量上观察,环比上月都明显下滑,当月别墅物业供应全部有排屋类物业提供,主力供应区域有奉贤、南汇以及崇明。,
2、成交:10月,全市别墅交易占比环比继上月有所回升后本月再度下滑,远低于行情高涨时20以上的占比高位;除了自身交易减少外,当月公寓类房源的大批量放量也是造成其占比下滑的主力因素之一。,10月全市联排别墅供应主要集中在奉贤、南汇、崇明三大区域,全市排屋项目价量关系一览,万,元/,供应:10月别墅新增供应全部由排屋提供,主力分布在奉贤、南汇以及崇明。主力供应项目有碧海金沙嘉苑(绿地海屿墅)、绿地景汇佳园以及达安御庭。,成交:10月总价可控的经济排屋以及带创新设计的“类独栋。类双拼”产品市场保有量较高。如南汇周浦的绿地景汇佳苑,当月签约65套;航头的长泰东郊御园签约43套,项目自9月开盘起便持续热销。
3、,联排别墅成交的主力面积集中在160和220以上;主力总价集中在300万以下以及500-600万两个区间。,排屋:成交产品和价格结构观察,按面积段划分(套数占比),按总价段划分(套数占比),主力面积:160以下/220以上,主力总价:300万以下/500-600万,样本数:2009年8125套;2010年1-9月3149套;2010年10月600套。,全市10月新增供应量共9.9万方,比上月有所下降,主要集中在浦东南汇和宝山两大区域。,别墅:全市10月新增供应量:9.9万,10月别墅主力新增供应一览,单位:万/套,松江1.29万,崇明0.66万,宝山1.49万,闵行0.77万,奉贤3.02万,
4、浦东2.68万,别墅:全市10月成交量:总量18.61万,10别墅板块主力楼盘交易一览,松江4.28万,浦东1.9万,闵行1.06万,南汇3.86万,嘉定1.66万,宝山2.28万,青浦2.23万,金山0.38万,单位:万/套 元/ ,奉贤0.78万,崇明0.49万,全市10月成交量18.61万方,比上月有所下降,成交主要集中在浦东南汇和宝山两大区域。,10月联排成交集中在浦东、宝山两大区域,以绿地景汇佳苑为成交榜首。,排屋项目交易面积排行(10月),PART2 别墅本体分析,本体分析区域价值,独立于上海其它外交环区域,发展较慢,市区导入性差,金山区,松江区,青浦区,嘉定区,奉贤区,浦东区,中
5、心城区,闵行区,宝山区,区位属性: 1.上海的西南角,至市中心距离较其它外交环远; 2.无轨道交通优势,仅依靠公交线路与市中心缔结; 3.市区客对金山区固有的“石化” 印象; 4.规划配套进展慢,城际高铁通车至今无大幅进展。,浦东金桥碧云板块,浦东龙东大道沿线,南汇周康板块,闵行梅陇板块,莘闵板块,闵行华漕板块,宝山罗店板块,徐汇闵行华泾板块,松江新桥板块,本体分析区域价值,上海经济型别墅的价格洼地,城市经济型别墅集中板块: 闵行华漕板块、闵行沪闵路板块、浦东龙东大道沿线、浦东金桥碧云板块、宝山罗店板块南汇周康板块、莘闵板块、松江新桥板块、徐汇闵行华泾板块; 浦东两大板块及华泾板块位于中外环附
6、近,其余均位于郊环附近;,约20000元/,约18000元/,约19000元/,约23000元/,约25000元/,约60000元/,金山板块,均价13000元/,启示: 面向全市客户,具备价格优势竞争!,本体分析板块价值,地处城市核心发展方向金山新城板块,龙泽园,金山新城区板块,石化板块,金山区域的发展方向:金山大道以北; 随着市政府入住,龙翔路商业街的逐步完备,金山新城板块代表着城市新的发展方向; 本项目地处金山新城核心地段。,本体分析配套价值,现有商业配套不足,未来商业配套强大,教育配套完备,现有商业配套不足,未来龙翔路商业街配套完备; 周边教育配套齐全,从幼儿园至中学,一应俱全; 距离
7、石化成熟商圈仅5分钟车程,基本满足有车一族需求。,本体分析产品分析,一期全现房,二期以别墅为主的混合型社区,一期全现房,二期别墅,二期小高层,一期全部现房的成熟社区; 二期以别墅为主,仅3栋小高层。,叠加,本体分析产品分析,四大核心景观节点,两条景观主轴,本体分析产品分析,7.2米大面宽,下沉式庭院设计,本体分析产品分析,7.5米超大面宽,下沉式庭院,侧面大花园,本体分析产品分析,7.2米大面宽,北向下沉式庭院,本体分析产品分析,7.5米大面宽,下沉式庭院,侧面大花园,本体分析产品分析,新古典主义建筑风格,空间进退体现建筑典雅和稳重,本体分析总结,金山上海独立于其他外交环区域的价格洼地,金山新
8、城金山未来的核心发展方向,但目前商业配套不足,区域,板块,一期现房,二期以别墅为主的成熟混合型社区,社区,大面宽、新古典主义、东南亚景观风情联排别墅,产品,PART3 竞争分析,金山在售项目竞争格局,一级竞争:同产品类型(别墅类) 竞争项目: 宝华海湾城、御景龙庭,次级竞争:同总价段非同类型 竞争项目: 绿地蔷薇四季,叠加别墅,竞争分析,一级竞争宝华海湾城;联排VS叠加,竞争分析点对点分析,英伦风格、户型、开发商品牌、现场强展示力,B1,1F,2F,地下室带卫生间,保姆间,北庭院,南庭院,双采光井,豪华主卧套房 步入式衣帽间,双卫生间,宝华海湾城,销售情况: 价格:13000元/ 可售套数:8
9、0余套 近期成交情况: 6月至今共成交15套,竞争分析,一级竞争御景龙庭;混合社区VS首席别墅社区,竞争分析,一级竞争御景龙庭;198联排赠送74 地下室,赖特风格流水别墅 8M超大面宽 6M客厅挑高,多功能地下室 顶层豪华主卧体系 大坡顶大面积露台,目前销售情况:均价9900元/平米。赠送面积多达160平, 包括地下室80多平米,40多平花园、回廊、露台等等,待推别墅,竞争分析,一级竞争赞成红树林;别墅为主VS公寓为主,竞争分析,次级竞争绿地蔷薇四季;90墅VS联排别墅,竞争分析,次级竞争绿地蔷薇四季;公寓面积别墅体验,客厅挑空可自己分隔,相当于赠送面积,客厅挑空可自己分隔,相当于赠送面积,
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