2010北京昌平小汤山常兴庄B地块可研报告.ppt
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1、北京昌平小汤山常兴庄B地块可研报告,北京中原 投资顾问部 2010-03,谨呈:中国水电,研究思路,本报告核心成果概要,项目可行性建议:,根据市场销售价格,反推地价成本,给出项目拿地建议及风险提示,整盘均价建议,保守:17000元/平米 不保守:23000元/平米,方案一:5%净利润率,价格区间在17000-23000之间,反推地价在396580万/亩之间,楼面单价在5942元/平米8700元/平米之间;,建议拿地价格在350500万/亩之间,确保项目净利润率能够实现5%10%之间; 地价如超过580万/亩,则资金的安全性很难得到保障,开发风险较大!,两套方案反推地价成本,拿地价格建议,本项目
2、属性界定,成熟别墅区; 区位条件优越,交通便利; 有良好自然生态景观资源; 中等规模中低密度社区,北京整体别墅市场扫描,四大板块:中央别墅区、亚北别墅区、西山别墅区、南城别墅区; 本项目所属亚北别墅区属于后期之秀,依托便捷的交通和优良的自然资源,产品以景观别墅为主,产品整体素质较高,且以自用为主;,对项目的市场价值进行定位,形成开发策略,项目定位初判:,充分挖掘自身资源优势; 呼应区域高端价值定位; 主动承接中长期别墅客群,重点发展高性价比的别墅或类别墅产品,发展策略,项目定位,区域中高端高品质别墅社区,产品定位,类别墅产品 双拼、联排为主力产品 独栋标定项目高端价值 花园洋房或多层公寓为辅
3、会所作为高端社区配套,方案二:10%净利润率,价格区间在17000-23000之间,反推地价在353527万/亩直之间,楼面单价在5292元/平米7911元/平米之间;,区域微观市场研究,定位:区域宜居定位,规划前景看好 人口:人口增速快 产业:有一定的高科技产业支撑; 规划:交通规划利好,区位 交通 四至 地块现状 周边资源链接 本项目属性界定,地块位于北京市北六环外,立汤路东侧,隶属昌平区,昌平城区中心东南位置,南距奥林匹克公园20公里。,阳坊,三环,四环,五环,六环,八达岭高速,京承高速,清河,西三旗,回龙观,北七家,沙河,小汤山,南小口,昌平城区,南丰路,轻轨,建翔桥,本地块,奥林匹克
4、公园,昌平区,八达岭高速15出口,布局建议一,区位条件优越,区域交通便利,有八达岭高速、建设中南丰路、立汤路、京承高速四条南北向主干路与市区相接。,目前交通: 高速公路:八达岭高速、京包高速 一级公路:立汤路、南丰路 大柳树环岛向西见常兴庄石牌即到 在建/待建的交通体系: 地铁8号北延线,三环,四环,五环,六环,八达岭高速,京承高速,昌平城区,南丰路,轻轨,建翔桥,本地块,立汤路,京包高速,公交491/昌55车站,交通体系较完善,未来规划前景较好,交通便捷,本地块位于昌平区的中心老城区东南角,此区域的客户认知度高。,布局建议一,东:沙沟河,地块四至,南:纳帕溪谷社区北边界,西:规划路,北:葫芦
5、河路,地块周边多为住宅区,居住氛围浓厚,布局建议一,地块四至(图示),本地块,场地内没有需要保留的建筑物,地块地势平坦 对快南侧与納帕西谷楼盘相接 地块周边没有噪音和其它污染源 地块西侧有回迁楼,回迁户已入住,地块现状,地块周边环境好,空气清新、无污染源,沙沟河水质较好,更有城市难得一见的野生水鸟,是绝好的水景; 地块周边有小汤山镇政府,奥运自行车馆主题公园、高校区,人文资源丰富; 地块周边临科技园区,产业环境资源丰富,地块周边人文自然资源丰富,具备了良好的人文宜居环境,地块周边资源链接,项目被周边居住区包围,已形成居住氛围 周边已入住的小区底商可满足日常基本生活需求 医院,药房,学校,加油站
6、等生活配套较为齐全,住宅底商配套,加油站,医院、药房,昌平四中,创业中心,昌平试验中学,地块周边资源链接,石油大学,地块周边配套设施完善,布局建议一,本项目属性界定成熟别墅区内,有良好的自然生态景观资源中等规模中低密度住区,具有良好的生态宜居环境地块周边自然人文资源丰富,具有良好的生态宜居环境; 地块属昌平亚北成熟别墅区内,居住氛围浓厚,交通便捷,基础设施齐备,区域认知度高; 地块内部平整,利于项目快速开发。 根据地块所在区域位置、环境、周边状况、土地特性等,初步分析认为,改地块适宜做别墅类产品。,北京整体别墅市场发展现状扫描 区域整体房地产发展现状分析,北京别墅市场环境研究,早期市场特征,别
7、墅板块特征,区域项目研究,早期别墅市场特征,.,92年以来,北京别墅开发规模和项目数量长跌交替出现,总体规模迅速增加 2002年总体开发规模不足200万平方米,2003年超过500万平方米,预计04年将超过50各项目,开发规模超过600万平方米,早期别墅市场特征,北京别墅销售价格总体下降 92年以来,北京别墅销售价格整体下降,93年销售价格超过28000元/平方米,预计04年为12000元/平方米 近年出现价格趋稳,稳中有升 2002年价格达到最低,低于10000元/平方米;2004年均价预计达到12000元/平方米,北京别墅市场发展现状,北京别墅开发区域差异巨大,顺义、昌平、海淀、大兴和朝阳
8、是北京别墅开发的热点区域 自然资源优势是别墅开发的必要条件,顺义、昌平拥有优越的自然资源因而成为北京别墅 2009年北京别墅市场整体运行状况,别墅需求强劲反弹,1-11月成交套数同比大幅增长99.%,北京低密度市场板块分布状况,北京低密度项目的分布与发展均呈现板块化的态势,各个板块依自身不同的基础发展条件而各具特色 目前北京低密度项目间竞争,存在着板块间的竞争。 中央别墅区凭借其较长的发展时间、高档的社区氛围以及领先的价格平台,在别墅板块之争中对于北京高端阶层产生者不可抗拒的吸引力,中央别墅区内的项目围绕“两路一河”形成香江板块、天竺板块两个别墅集中地段,中央别墅区凭借使馆和机场特殊价值资源以
9、高端项目启动,奠定区域属性和认知以及平台价格,为板块竞争打造坚实基础,板块关键词 温榆河 机场 使馆区 京顺路,天竺凭借使馆和机场而成为最早起步、成熟度和市场认可度极高的高档别墅板块。 板块距离北京的经济中心地带CBD只有20公里左右 板块与北京城市中心有京顺路和机场高速公路连接 温榆河作为北京最为稀缺和知名的自然和景观资源,是促使板块形成、支持板块内项目发展的重要因素。 板块内早期别墅项目丽晶/丽斯项目奠定了区域高端形象,界定板块的属性并且带动了区域的发展 板块内部项目匀质性较好,传统高档板块形象是区域内众多项目取得成功的主要支撑因素。 在板块持续发展的十余年中,新项目和旧有项目的后期供应未
10、曾间断,不断发展的商业广场、国际学校等生活型配套设施促使板块逐步成熟。,中央别墅区项目从早期就以高的价格入市,为后期项目打下平台,界定了区域高档属性;区域内供应项目从价格来看层次相当。,昌平亚北半块内的项目主要围绕八大岭高速、立汤路、六环路,形成昌平和亚北两个低密度项目聚集带,昌平区域 沿八达岭高速散状分布,无名明显聚集,亚北区域 沿立汤路,在立汤路和六环交界处聚集,昌平亚北属于后期之秀,依托便捷的交通和优良的自然资源;板块内部竞争激烈,客户阶层相近,价格保持平稳,板块关键词 八达岭高速 立汤路 小汤山,凭借八达岭高速和立汤路快速交通体系,是起步较晚、成熟度和市场认可度较高的中档别墅板块。 昌
11、平板块内早期别墅北京玫瑰园和碧水庄园项目均为高档项目带为八达岭沿线定义了低密度特征。亚北半块依托较优的自然资源和未来奥运规划,由中档项目橘郡带动并定义了此板块的发展方向 亚北区域真正启动在99年以后,现在品牌开发商聚集开发,市场竞争激烈;昌平启动较早,但线状交通辐射模式使得区域发展很难形成更大规模和整体效应 板块的主流客户阶层是北京的北部中产阶级的聚集地 板块内项目的供应以小独栋为主,兼有部分连排,由于竞争激烈和持续放量,产品创新不断,但是价格难以走高,昌平亚北板块除了个别项目之外,也形成了一个较为稳定的价格体系,项目从价格来看层次相当,西山板块以西山为点,沿五环路布置,由于规划限制,项目数量
12、有限,西山板块 沿西山山脉和西五环路,西山板块凭借独特的自然资源和人文资源在北京本地客户中有着很强的认知,区域价格明显偏高,板块关键词 西山 西五环 西山美庐,凭借西山山脉、香山公园等自然资源,在北京具有很高的认知 客户以西部高端客户为主,凸现官气和贵气,以自主为主,区域项目销售状况非常理想 板块由于政府规划限制,未来供应有限,进一步推动项目价格整体上升 整个板块产品素质一般,西山美庐推出后,带动了区域产品素质提升,城南板块由亦庄低密度区和京开沿线低密度区构成,亦庄区域 位于亦庄经济开发区内,沿京津塘高速,京开高速沿线 位于南城区,主要沿京开高速沿线布置,城南板块主要凭借交通优势,以较低的住宅
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