住宅产品质量保障体系实践2017161586.ppt
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1、住宅产品质量保障体系实践,广大城镇居民对住宅产品质量的意识和自身的保护意识不断增强。 因为住宅产品毕竟是老百姓长期使用的生活必需品,也是高附加质 的耐用消费品,老百姓要买它,必定要权衡各种关系。产品质量一 直都是老百姓关 注的热门话题, 由于规划质量、 环境质量、建造 质量和售后服务 的差距,造成了 大量的投拆,这 都给房地产市场 投下了一道阴影。,通过收集投诉问题的实测数据,对各问题实测数据按频数大小排队, 计算各问题出现的频率及累计频率,如表1-1所示。以频数和累计频 率为纵坐标,各问题为横坐标,按照表1-1中各问题的排列序号依次 画出直方图,并以累计频率值点绘出帕莱脱曲线,如图1-1所示
2、。,数据分析,表1-1,对排列图的分析:通常将帕莱脱曲线分成三个区域,累计频率80%为A区所包含问题是主要问题;累计频率在80%-90%为B区,所包含问题是次要问题;累计频率在90%-100%为C区,所包含问题是一般问题。,图1-1,投诉问题排列图,从图1-1中可以看出, 物业质量、 服务质量和发证问题是居民的主要投诉问 题,因此如何解决物业质量、服务质量和发证问题是摆在我们面前的重要课 题。从构建房地产产品质量保障体系入手,通过实证研究探讨如何提升物业 质量和服务质量即产品质量。以下是探讨的主体:, 房地产产品质量现状, 工程建造质量问题, 房地产产品质量的影响因素探析, 从工程实践探析解决
3、质量通病对策,房地产产品质量现状,工程建造质量问题,工程建造质量是消费者怨气最大,投诉最多的问题,但体现出来的主要包括 设计质量造成的后果和工程施工质量造成的。,购房成为居民消费的商品,居民对工程质量自身保护意识有了很大提高,甚至在建造过程中,跟踪房屋的质量。虽然开发商对工程质量有所重视,但遗憾的是质量通病依然存在渗、偏、裂、丑问题,粉刷空鼓导致平顶脱落问题、门窗制作安装问题等,居民质量投诉比例逐年增加。,当前住宅建设中存在的突出问题: 一是以功能空间、面积配置、细部处理的合理性为主的住宅功能质量还不高。 二是以声、光、热、空气质量等物理性能和设施设备性能为主的住宅性能质量还较低。 三是以跑、
4、冒、滴、漏为特征的工程质量没有根治。 四是以安全环保、舒适便捷、配套完善为特征的住宅环境质量有待提高。 五是以性能价格为反差的住宅性价质量不尽合理。 六是以毛坯房供应为主的住宅供应方式还没改变。,1、设计质量: 1)、设计阶段不明确、审批手续不齐、原委不清 2)、四图设计矛盾,深度不够:红线图、地形图、总图、综合管线图 3)、违规、违章、突破规范,缺少手续 4)、单体设计不合理,使用不适 5)、使用性能方面的问题 6)、防火问题 7)、构造问题,盲目索引图集 8)、专业间缺乏协调,各自为政,造成矛盾 9)、带病出图,影响质量 10)、结构造型及构造要求欠合理,2、工程质量 主要集中反映在质量通
5、病方面: 1)、地基不均匀沉降,墙体开裂 2)、屋面渗漏、卫生间渗漏、外墙渗漏 3)、铝合金门窗不密封,渗水 4)、粉刷空鼓、开裂,顶棚脱落 5)、地面及楼面起砂、起壳、开裂 6)、管道渗漏、材质不合格,影响水质 7)、金属栏杆、配料锈蚀 8)、电气质量,质量是反映实体满足明确和隐含需要能力的特性之总和,因此质量的主 体不仅包括物业,而且包括活动、过程、组织体系或人以及他们的组合。 由此可见,产品质量即是反映住宅满足规定或潜在需要能力的特征的特 性的总和。满足需要(包括实际需要和潜在需要)成为检验住宅质量的 客观标准。,产品质量又是特征和特性的总和。因此,产品质量的主体不仅包括住宅本身,而且包
6、括住宅的开发活动、建设活动和售后服务,涉及组织体系和建设者。从功能和使用价值上看,住宅质量表现在满足住户实际和潜在需要上,具体如住宅的适用性、可靠性、经济性、外观性与环境协调等方面。,设计、施工是开发意图的实现者,必须精心施工,确保结构安全。地基基础及 主体结构必须满足以下基本要求: (1)静荷载体及动荷载体符合设计要求; (2)建筑物使用寿命在80年以上; (3)符合抗御地震、台风要求。同时要充分考虑地面沉降等不稳定因素。 我国属于多地震国家,全国31个省、自治区、直辖市发生过6级以上地震的有 28个,占90%,抗震设防地区占国土面积的75%,抗震是所在建筑特别是住宅 建筑中应予以特别关注的
7、问题。,资料显示,专家指出: 建筑施工技术与材料质量较低有关, 而过分强调房屋外观和布局,人为降 低建筑材料的成本,是许多房产的软 肋。,多建成品房,少建毛坏房。由住户 自行装修对建筑物造成的隐患和污 染已成为一种公害,把建造不具备 使用功能的毛坏房作为降低房价措 施大面积推行,有悖于住房商品化,政策的实施,不利于质量责任制 的建立。满足住户多样化需求应 靠市场调查来解决,必要时由承 建商按交钥匙方式实行菜单式装 修。,房地产产品质量的影响因素探析,房地产开发建设是一个系统工程,是对策划、规划设计、工程建造和物业 管理各阶段的资源进行有效整合的结果。其开发建设过程不同于一般工业 产品,最终也不
8、可能像某些工业产品那样可以解体进行检查。房地产质量 的特点主要体现在:,1、影响因素多 由于房地产开发是一个系统工程,是开发商对各项资源进行整合的结果, 任何一个环节出现问题,都直接或间接对产品质量造成影响。,门窗渗漏问题,2、质量波动大 由于我国目前生产力水平低下,住宅建设尚未形成产业化、工业化集中 生产,现场拼装,生产又受到环境变化的影响。不像一般工业产品那样, 有固定的生产流水线,标准化的生产工艺和完善的检测技术,有成套的 生产设备和稳定的生产环境,有相同系列规格相同功能的产品,故其质 量波动大。,钢筋问题的后果地震,3、质量变异大 由于影响质量的因素较多且各因素之间相互制约,任一因素出
9、现问题,均会引 起质量变异。,保温层的构造位置对建筑结构运动状态的影响,建筑结构温度场的影响,用有限元和有限差分法,建立典型保温墙体在外界大气温度变化等条件下温度场的计算模型,得出各种保温体系的温度场曲线图如下图,(a)外保温,(b)内保温,内外保温系统冬夏季墙体表面温度最高、最低时保温墙体沿墙厚方向温度分布图,由上图分析可知:,外保温体系为建筑结构提供了一个稳定的温度环境,在保证建筑物保温效果的同时维护结构体系的热稳定性,延长建筑结构的寿命。 内保温体系建筑结构外墙受周期性环境温度影响,加大了不同结构部位的温差,建筑结构热稳定性较差。,外保温体系温度应力曲线图,内保温体系温度应力曲线图,外保
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