2010商业专题研究(商家选址)65P.ppt
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1、商业专题研究(商家选址),安邦机构市场研究部 2011.11.23,主力百货类选址要求 主力超市类选址要求 餐饮类商家选址要求 酒店类商家选址要求 电器类商家选址要求 休闲娱乐类选址要求,主力百货篇,主力百货选址要求:(共性要求),主力百货选址要求:(共性要求),商家示例:,主力超市篇,主力超市选址要求:(共性要求),主力超市选址要求:(共性要求),商家示例:,商圈要求: 1、在项目1.5公里范围内人口达10万以上为佳2公里范围内的常住人口可达1215万人; 2、须临近城市交通主干线,至少双向四车道。 3、商圈内人口年龄结构以中青年为主,收入水平不低于当地平均水平; 4、项目周边人口畅旺,道路
2、与项目的衔接性较好,车辆可以顺畅地进出停车场; 5、核心商圈内(距项目1.5公里)无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。 物业要求: 1、物业纵深在50米以上为佳,原则上不能低于40米;临街面不低于70米; 2、层高不低于5米,净高在4.5米以上; 3、楼板承重在800千克/平方米以上; 4、柱距要求9米以上; 5、正门至少提供2个主出入口; 6、每层有电动扶梯连接,地下车库与商场之间有竖向交通连接。 停车场地要求 : 1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位; 2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位。,个案解析,商圈要求 : 1、城市交通十字路口处物业。 2、位置要求:交
3、通方便(私家车、公交车、地铁、轻轨); 人口密度相对集中;两条马路交叉口,其一为主干道。 物业要求 : 1、建筑占地面积15000平方米以上; 2、最多不超过两层;总建筑面积2-4万/平方米;建筑物长宽比例:10 7 或10 6. 停车场地要求 : 至少600 个机动车停车位,非机动车2000平方米以上。 合作要求: 1.转租租户由家乐福负责管理; 2.租赁合同一般是20 年-30 年。,个案解析,商圈要求: 二级商圈:位于城区密集居民住宅区,3公里以内常住人口30万以上,紧邻城市主干道,有6 条以上公交 线,店面日均人流量6万以上。 三级商圈:位于城区居民住宅区,3公里以内常住人口20万以上
4、,紧邻城市主干道,有4条 以上公交线,店面日均人流量4万以上 物业条件 : 层高:5米。 柱距:8米8米。 楼面载荷:卖场4千牛/平方米,库房5千牛/平方米。 总建筑面积:12000平方米。 单层建筑面积:12000平方米 ; 多层建筑面积:6000平方米/层。 地面停车场面积:2000平方米 ; 地下停车场面积:8000平方米。 库房面积:2000平方米。 办公区面积:600平方米。 卸货区面积:300平方米。 卸货平台:高度0.8米,面宽:8米,进深:5米。 卸货通道(消防通道)宽幅:3米。 能源供应:经营方独立开户,用电量0.12千伏安/平方米,其他根据规范可 满足经营需要。 合作方式:
5、 租赁,期限20年。,个案解析,首选物业: 商业综合体,购物中心,商业街 物业使用: 租赁,合作 需求面积: 2000平米; 合同期限: 5-10年 世纪联华(CENTURYmart)的选址标准: 1)应接近公司现有业务区域; 2)虽远离公司现有业务地区,但人口规模巨大,经济发展水平高,商业业态以传统百货和杂货店为的地区; 3)人口规模应在300万以上; 4)城市间交通便利,有高速公路相联系; 5)城市分布呈面状,尽量避免线状分布; 6)城市间相互距离不超过三个小时车程; 7)在区域城市体系中有一个特大型中心城市为中心。 开店方式:直营、加盟,个案解析,首选物业:商业综合体,购物中心,商业街
6、物业使用:租赁,合作 需求面积:2000-9500平米; 合同期限:10-20年 对物业的要求 1、物业纵深在50米以上为佳,原则上不能低于40米,临街面不低于70米; 2、层高不低于5米,对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上(空调排风口至地板的距离); 3、楼板承重在800KG/平方米以上,对期楼的要求在1000KG/平方米以上; 4、柱距间要求9米以上,原则上不能低于8米; 5、正门至少提供2个主出入口,免费外立面广告至少3个; 6、每层有电动扶梯相连,地下车库与商场之间有竖向交通连接; 7、商场要求有一定面积的广场; 8、店铺面积应在2000平米以上; 对停车场的要求 1、至少
7、提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位; 2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位; 3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开,同时为商场供货车辆提供物流专用场地,40尺货柜车转弯半径18米。,个案解析,个案解析,首选物业: 商业综合体,商业街 物业使用: 租赁,合作 需求面积: 8000-1.5万平米; 合同期限: 10-20年 选址标准: (1)面积在8000平方以上; (2)以半径1.2公里的商圈,人口规模应在300万以上,城市化水平在30%以上,中、小城市密集,城乡一体化发展的区域; (3)城市间交通便利,有高速公路相联系; (4)城市分布呈面状,尽量避免线状分布。
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