2010大兴旧宫地块项目分析76P.ppt
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1、大兴旧宫地块项目分析,2010年10月,第一部分:地块情况,第二部分:市场情况,目录,第三部分:综合建议,第四部分:经济测算,目录,地块位置 地块环境 基本经济指标 小结,第一部分:地块情况,距离北京中心城区较近的新兴发展区域,距四环路3公里 距三环路6.8公里 距天安门15公里 南侧紧邻亦庄经济开发区,地块位置大兴,大兴自秦置县,定名于金,约有2400余年。八百载国都京畿,史称“天下首邑”。 大兴位于北京市南郊,北与丰台、朝阳为邻,南与河北省廊坊市交界,西与房山隔永定河相望,东与通州毗邻。区位优势得天独厚,自古为外埠进京通衢,是京津两大都会交通要冲,有“京南门户”之称。 今为京南重地,背倚京
2、城,面向渤海,也是北京市唯一一个拥有两个新兴卫星城的郊区县。,地块位置聚焦大兴、旧宫,史据“天下首邑”,今守“京南门户”,2900亿资本,南城时代巨变,2009年11月5日,北京市发改委等部门宣布了促进城市南部地区加快发展行动计划,未来3年内,北京市区两级财政将对南城地区投资500亿元,由此带动社会投资等投资总规模可以达到2900亿元。2900亿的社会总投资将助力南城跃升崭新的城市面貌与格局。,地块位置未来规划,亦庄拓区,旧宫区域新格局,第十三届人大三次会议上,大兴区区委书记林克庆表示,2010年,亦庄将往大兴区扩区12平方公里,其中8.3平方公里是产业功能区。届时,与新开发区仅一河之隔的旧宫
3、将成为新开发区的生活配套区,为新开发区提供全面的居住配套与生活配套,带动旧宫区域迅猛发展。亦庄开发区与大兴区规划整合后,大兴发展将突飞猛进。,地块位置大兴,方庄区域,旧宫区域,地块紧邻四方新区,位于亦庄经济开发区辐射范围。未来发展潜力较大,西红门区域,区域未来交通规划,紧邻五环主干道及南四环沿线,交通便利 目前还规划有地铁亦庄线 已有公交线:524路、736路、926支路、324路、341路、729路等。,北京地铁亦庄线全长23公里,起点为换乘5号线、10号线二期的宋家庄站,终点为连接 京津城际铁路的亦庄火车站站。亦庄地铁线途经丰台、朝阳、大兴和通州,正线全长23.2公里,共设有14座车站,亦
4、庄地铁线现已开始空载试运行,预计2010年12月28日开通(有望2010年11月底实现提前通车)。,地铁亦庄线,南四环,南五环,本案,南苑路,南大红门路,旧宫东站,地块环境交通,根据市场经验,一般地铁的开通,会对沿线项目的产品在短时间内带来15%-20%的价格提升。,7条轨道交通,拉动南城升值潜力,在城南轨道交通建设方面,促进城市南部地区加快发展行动计划指明未来5年,在目前已开通2号线、4号线、5号线等3条线路的基础上,力争建成通车7条轨道交通线,新增运营里程188公里,累计将达到10条210公里。到2010年底,城南地区将力争开通亦庄线、大兴线和房山线等三条线路。,地块环境未来规划,4号地,
5、3号地,1号地,基本经济指标项目基本信息,B-20,B-16,B-15,B-17,B-24,地块环境4号地,4号地:,项目:位于大兴区旧宫镇,四至:东至旧宫东路、南至旧宫地区七号路、西至旧宫中路、北至旧宫北路。,旧宫北路,旧 宫 中 路,旧 宫 东 路,旧宫七号路,注:4号地块应配套建设保障性住房或“两限”商品住房3万平米。,从经济指标上来看,4号地块整体规模适度,容积率适中,可规划建设为小高层、多层类型品质居住社区; 4号地块较为方正,面宽适度,利于楼座排放,以及展示集中园林; 4号地块西侧有2栋住宅楼、可利用商业设施进行弱化影响,南侧有村名自建房,需通过景观园林、小区规划进行区隔; 地块住
6、宅限高60米,可实现约1820层的多层板式住宅。,地块环境4号地,地块西北角旧宫西里1、2号楼,地块西侧道路,地块西南角安置房,地块东侧城铁旧宫东站,地块环境项目地块现状,图1-4为:站在地块西北角的旧宫西里2号楼东侧看整个地块,地块环境项目地块现状,周边已有配套,地块环境配套,项目位于旧宫镇,具备居住氛围,但居住品质不高; 项目周彪教育资源较为丰富邻近旧宫中、小学、东高地中小学等; 地块周边生活配套档次较低,只配有简单的餐饮,小型超市、医疗门诊等; 随着新项目的带动,周边配套环境的改善,未来升值前景大。,小结,交通:本案地块紧邻五环主干道及四环沿线,周边即将开通的地铁亦庄线路及多条公交线路;
7、 周边环境:辐射四方新区、亦庄经济开发区,未来升值潜力较大,但目前居住档次较为落后; 生活配套:生活 配套较为完善,但整体档次较低;地块自配商业用地可作为后期配套; 地块情况:居住以及混合用地; 规模:规模适度利于开发建设 ,短平快开发回款; 前景:未来发展潜力较大,存在升值空间;,该地块综合素质较好,地铁交通便利、周边生活配套完善。,第一部分:地块情况,第二部分:市场情况,第三部分:综合建议,第四部分:经济测算,目录,宏观市场概况 聚焦大兴、旧宫 区域市场分析 区域重点项目调研 小结,第二部分:市场情况,宏观市场概况环线成交状况,环线成交状况,四环内土地供应量比较匮乏,五环外的区域已成为北京
8、市房地产主要供应区域,供给的增加相应的拉动了成交面积的提升,五环外的成交均价也已经和四环内的成交均价进一步拉大了距离。,数据来源:北京市统计局,五环线市场状况,供应面积比例,成交面积比例,四环内土地供应量比较匮乏,五环外的区域已成为北京市房地产主要供应区域,供给的增加相应的拉动了成交面积的提升,五环外将成为未来房地产市场供应主流,价值上涨空间明显。,数据来源:北京市统计局,宏观市场概况环线成交状况,宏观市场概况聚焦大兴,大兴区域房地产产业发展目标: 1、疏解中心城人口,基本实现大兴区内的职住平衡; 2、创建和谐社会,建设健康宜人的生活社区; 3、不断提高城市的可居住性; 4、建设具有亦庄特色的
9、绿色人居环境; 5、引导人口流向,实现社会结构的大致均衡。实现城市不同区域的均衡发展。,区域内土地市场区域近3年土地成交情况,2007年土地成交情况,区域内土地市场区域近3年土地成交情况,2008年土地成交情况,区域内土地市场区域近3年土地成交情况,2009年土地成交情况,区域内土地市场区域近3年土地成交情况,2009年土地成交情况,区域内土地市场区域近3年土地成交情况,2009年土地成交情况,区域内土地市场区域近3年土地成交情况,2010年土地成交情况,区域内土地市场区域近3年土地成交情况,片区内最高楼面单价:远东新置地,18014元/平米,容积率1.6,2011年入市; 最高楼面总价:中信
10、亦庄新城,52亿,13396元/平米,2011年初入市; 07年以后,旧宫区域内仅有两块住宅立项土地成交。旧宫区域内08年成交地块楼面地价为3908元/平米。目前区域土地供应量紧缩,在售项目多为07年以前成交土地,因此未来区域住宅新盘放量将呈递减趋势,受供求关系影响,区域价格将平稳上涨。 大兴区存在较大的市场供应量,成交量有限,存在较大竞争,而大兴区域内的市场交易主要来自黄村、亦庄、西红门区域。 受亦庄新城亦庄地王效应带动,周边区域价值将逐步提升。,宏观市场概况小结,投资高速增长、价格大幅上涨、成交量稳定、五环外区域成主要交易区域 受国家政策调控影响2010年房地产市场增长区域平稳; 市场整体
11、态势呈需求大于供给; 大兴区的房地产市场存在较大的市场供应量,而大兴区域内的市场供应主要来自黄村区域。 四环内土地供应量比较匮乏,五环外的区域已成为北京市房地产主要供应区域,供给的增加相应的拉动了成交面积的提升,五环外的成交均价也已经和四环内的成交均价进一步拉大了距离。 受政策因素印象,地王现在减少,相对那地成本呈下降趋势;,区域市场分析,区域二手市场情况,区域市场分析区域二手市场情况,由于区域一手供应量较少,区域二手市场活跃,目前区域二手房均价在1500019800元/之间。,区域市场分析区域二手市场情况,区域市场分析区域二手市场情况,一次置业的客户二居、三居型高性能价格比影响购房。 一次置
12、业客户在选择远郊住房时,通常是经济条件有限,同时注重生活品质,他们不愿意在三环、四环以内承受高房价与蜗居,宁愿采用房加车的生活方式,同时选择多层或小高层住宅,居住密度低,社区环境好,面积较大的二居、三居是他们的首选,这一类客人在挑选房屋时通常良好的性能价格比是影响他们购房的主要因素。 二次置业的客户绿化率高的低层花园社区将是他们的首选。 二次置业客户通常是在市区已拥有一套面积较小的住宅或居住在人口密度高的社区,他们在远郊区置业,主要看中的是社区环境和丰富的空间变化或更换面积较大更为舒适的户型,价格敏感因素相对一次置业的客户弱,影响他们选择的主要因素是户型新颖性、社区环境、是否赠送绿地或平台、物
13、业管理水平等,因此绿化率高的低层花园社区将是他们的首选。,区域市场分析客群特征,区域重点项目调研,旧宫地区目前在售期房项目:明悦湾、润枫锦尚、绿城阳光公、美然生态馆,区域重点项目调研,潜在供应,目前地块区域附近潜在供应量共计59万平米,约4700余套。,区域重点项目调研,区域在售项目以板楼为主,普遍为毛坯; 区域在售项目的销售均价普遍集中在15000-27000元/平米。,区域内标杆,目前区域在售新盘均价为20000万/平米左右,价格将呈逐步上涨趋势;二手市场活跃,价格在1500019800元/之间;目前住宅用地供应较为紧缺,未来住宅市场竞争较减小,区域住宅市场未来乐观;,项目位置:大兴旧宫南
14、中轴路 开发商:北京日月房地产开发有限公司 建筑类型:板楼,小高层 占地面积:6.25万平米 建筑面积: 10万平米 容积率:1.6 开盘时间:4号楼2010年1月11日 5号楼2010年1月5日 入住时间:2011年6月 现均价:23000 元/ 总套数: 722套,整个社区是由8栋小高层组成 交房标准:毛坯 物业费:1.98元/平方米/月 产权年限:70年,项目基本信息,代表性个案明悦湾,社区构成 整个社区是由8栋小高层组成,户型面积为90平米左右两居、130平米左右三居,户户南北通透,共722套房源。,项目规划情况,项目推盘情况,推盘次序:4号楼2010年1月11日 5号楼2010年1月
15、5日 1、2、3号楼2009年12月中旬 本期供应:4、5号楼 主力产品:90 两居、120-140 三居,代表性个案明悦湾,项目位置:大兴区旧宫镇西广德庄 开发商:北京润兴伟业房地产开发有限责任公司 建筑类型:普通住宅,板楼,小高层 占地面积:87478.51 平米 建筑面积: 164634平米 容积率:2 绿化率:30% 开盘时间:四期7、8号楼2010年6月23日 入住时间:2011年6月 现均价:17000 元/ 总套数: 1319套 交房标准:毛坯 物业公司:北京润丰世纪物业管理有限公司 物业费:带电梯2.18元/月/平米 不带电梯2.08元/月/平米月 车位:总676个(地上96,
16、地下580) 产权年限:70年,项目基本信息,代表性个案润枫锦尚,社区构成 项目同期开发,共15栋,9、10层小高层,局部5层多层,总共1319套,一期285套。 1-6号楼为10层板塔结合,1个单元,两梯五户 7-9号楼为10层板楼,3-4个单元,一梯两户、一梯四户 10-15号楼为5-10层板塔结合,4个单元,两梯四户、两梯五户,5层部分不带电梯。,项目规划情况,项目推盘情况,推盘次序:四期7、8号楼2010年6月23日 三期3、10号楼2010年4月3日 二期5、6、12、15号楼2010年2月5日 一期2、14号楼2009年12月18日 本期供应:7、8号楼 主力产品:一居64-84
17、二居87-93 三居118-130,代表性个案润枫锦尚,项目位置:大兴区 旧宫镇南小街路口西南角 开发商:北京军建利司达房地产开发有限公司 建筑类型:普通住宅,板楼, 多层,小高层 占地面积:53405平米 建筑面积: 85448平米 容积率:1.6 绿化率:40% 开盘时间:14号楼loft公寓2010年9月28日 入住时间:2011年底 现均价:27000 元/ 总套数: 885套 交房标准:毛坯 物业公司:北京延龙物业管理公司 物业费:1.8元/月/平米 车位:地下停车位582个 产权年限:70年,项目基本信息,代表性个案绿城阳光公馆,社区构成 项目分四期开发,一期、二期、三期为甲区、乙
18、区、丙区,均已售罄。2、四期共13栋楼,17号楼为8-10层板楼;8-13号楼为6层多层楼,多数为一梯两户,本期总共885套房屋。,项目规划情况,项目推盘情况,推盘次序:14号楼loft公寓2010年9月28日 4号楼2009年11月7日 3号楼2009年9月18日 西区12#和东区6#2009年7月18日 2、5、7号楼2009年5月28日 2009年3月7日至27日开始排号,2009年3 月28日开盘,本次开盘西区8、9、10号楼 和东区1号楼 本期供应:14号楼loft 主力产品:一居60 二居80-90 三居120,代表性个案绿城阳光公馆,项目位置:大兴旧宫镇旧忠路 开发商:美晟公司
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