2010安化东坪大桥南侧项目整体策略报告96p.ppt
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1、安化东坪大桥南侧项目 整体策略报告,2010,项目营销与推广攻略,项目自身分析与定位,项目规划设计建议,项目市场背景分析,项目广告风格示意,报告结构,项目市场背景分析,壹,宏观经济分析,房地产行业与国家经济的关系密不可分,了解房地产,必须要了解中国经济!,没有房地产, 就没有中国经济30年的高速发展。,从上表可以看出,在过去的12年中,我国每年平均以9.19%的GDP增长率高速发展,GDP总量在过去的12年中,实现了4.35倍的增长,创造了世界经济发展史上的奇迹,同时也使得我国2009年GDP总量位居全球第三,稍微落后于日本800亿美元(中国4.985万亿美元 日本:5.068万亿美元 :),
2、2010年,中国将跃居全球经济总量第二大国。,宏观经济分析,宏观经济分析,近年全国房地产投资额占GDP的比重:,宏观经济分析,分析:从左表中可以看出,GDP从08年一季度10.6%到09年6.1%,再到2010年一季度11.9%,中国经济在全球金融危机的大背景下,走出了一个完整的”V”字型经济走势,其主要的依靠的就是国家固定资产投资的大量投入,尤其是房地产的开发拉大,从中亦不难看出中国房地产对经济的重要性,但过高的GDP增长率,也充分表明中国经济存在一定的“虚胖”过热现象。但近几个月有明显下滑趋势。,房地产行业和基础设施建设等投资发展过快,过分依赖出口,贸易顺差成为常态,外汇占款过多,货币发行
3、量过大,国民经济依靠投资、出口迅速发展,严重通货膨胀,宏观经济分析,货币发型过量,直接导致流动性过剩,引发通货膨胀 货币供应量是指某个时点上全社会承担流通和支付手段的货币存量。现阶段,我国将货币供应量划分为三个层次: 一是流通中现金(0): 即在银行体系外流通的现金; 二是狭义货币供应量(1): 即0+企业活期存款+农村存款+机关团体部队存款+个人持 有的信用卡类存款。 三是广义货币供应量(M2): 即企业存款中具有定期性质的存款居民储蓄存款外 币存款信托类存款。 (A)M0是我国居民消费品购买力实现的主要媒介手段,对全国零售商品物价指数产生重要影 响;其余的活期存款部分是生产资料市场购买力的
4、主要媒介,与生产资料价格水平和工业生产情况都有密切关系。 (B)M1是经济周期波动和价格波动的先行指标,对M1的严密监测与调控对抑制通货膨胀和实现经济的健康增长具有十分重要的意义。 (C)M2可用来作为观察和调控中长期金融市场均衡的目标,通常M2的增幅应控制在经济增 长率、物价上涨率、货币流通速度变化程度三者之和的范围内。,宏观经济分析,宏观经济分析,流通中的货币供应量(M0):在过去的12年中,每年以平均11.66%的增长速度发展,12中的流通货币总增量为:2.68万亿,2009年是1998年的3.39倍。 而过去GDP年均增长是9.19%,MO每年平均高于 GDP是 2.47%。,宏观经济
5、分析,狭义货币供应量(M1):在过去的12年中,每年以平均16.75%的增长速度发展,12中的狭义货币供应量共计增加18.1万亿,2009年是1998年的5.65倍。 而过去GDP年均增长是9.19%,M1每年平均高于 GDP是 7.56%。,宏观经济分析,广义货币供应量(M2):在过去的12年中,每年以平均17.17%的增长速度发展,12中的广义货币供应量共计增加50.15万亿,2009年是1998年的5.8倍。 而过去GDP年均增长是9.19%,M2每年平均高于 GDP是 7.98%。,宏观经济分析,2010年9月CPI同比上涨3.6%,10月CPI同比上涨4.4%,涨幅创25个月新高!2
6、010年11月,CPI预计将在5%左右。 严重通货膨胀时期来临,宏观经济分析,抑制投资、振兴内需,首当其冲!,房地产调控不断 加息不断 存款准备金率上调不断,随着国务院总理温家宝在两会记者采访关于高房价的发言,有关房地产的政 策相继出台。,国务院总理:温家宝 “我有决心,本届政府任期内 能把这件事情管好,使房地产 市场健康发展,使房价能够保 持在一个合理的价位。”,宏观政策分析,2009年房产宏观调控政策回顾,2009年01月,北京二套房贷政策放开,二套房贷比照首套房执行。北京市建委、市发改委、市财政局、市地税局等部门联合发文,购买二套房贷款的,比照执行首套房贷的政策。,二套房贷放开,2009
7、年6月,银监会通知重申严控二套房贷:“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃第二套房贷政策约束,不得自行解释二套房贷认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”,严控二套房贷,2009年11月28、29日,温家宝在上海、江苏考察工作时,提出保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置,在财政、金融和土地政策上给予大力支持,同时,要抑制投机性购房,促进房地产业健康发展。,温总理提出抑制投机性购房行为,宏观政策分析,2009年房产宏观调控政策回顾,2009年12月7日中央经济工作会议:明年要增加普通商品住房供给,中央经济会议指出,增加普通商品房供给,支持居民自住和改善性购房需求,
8、加大农村危房改造支持 力度。,中央经济工作会议增加普通商品住房供给,2009年12月9日,国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。,调整个人住房转让营业税征免时限调整,12月14日,国务院提四措施遏制房价:一要增加普通商品住房的有效供给;二是继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房;三要加强市场监管;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。,国务院提遏制部分城市房价过快上涨,宏观政策分析,2009年房产宏观调控政策回顾,12月17日,财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知,明确开发商以后拿地时,“分期 缴纳全部土地出让价款期
9、限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。,打击囤地炒地:拿地首付不低于50%,12月18日,住房和城乡建设部召开全国住房和城乡建设工作会议,住房和城乡建设部部长姜伟新再次给出明确信号:遏制商品住房价格过快上涨,将成2010年房地产市场的调控重点。同时,将更加严格二套房信贷管理,抑制投资和投机性购房。,住建部提出遏制商品房价格过快上涨,12月23日,财政部规定自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买 超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购
10、买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年) 的普通住房对外销售的,免征营业税。,五年内住房转让全额征收营业税,宏观政策分析,2010年房产宏观调控政策回顾,2010年1月7日,国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知要求进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。(简称国十一条),促进房地产市场平稳健康发展,1月12日,中国人民银行决定,从2010年2月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分 点。,央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋,2月20日,银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者,流动资金贷款不得用于固定资产、
11、股权等投资,不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。,流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者,宏观政策分析,2010年房产宏观调控政策回顾,3月11日,国土资源部发通知(简称国十九条): 一、加快住房建设用地供应计划编制; 确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地 二、促进住房建设用地有效供应, 确保保障性住房用地供应 ;土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后,签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款最迟付款时
12、间不得超过一年。 三、切实加强房地产用地监管; 四、建立健全信息公开制度 ; 五、开展房地产用地突出问题专项检查。 3月至7月,在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查 。,强调房地产用地监管将开展突击检查,宏观政策分析,2010年房产宏观调控政策回顾,3月18日,按照国资委要求,除已确定的16家以房地产为主业的央企外,78家不以房地产为主业的央企正在加快 调整重组,在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。,国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案,4月11日,中国银监会11日指出,银行业金融机构要增加风险意识,不对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大 幅度提高贷款的首付款
13、比例和利率水平,加大差别化信贷政策执行力度。,银监会:银行不得对投机投资购房贷款,宏观政策分析,2010年房产宏观调控政策回顾,4月14日,温家宝在召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。,国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%,4月13日,住房城乡建设部13日召开电视电话会议,要求加快保障性住房建设,其中,公共租赁住房建设是 下一阶段工作的重点,同时遏制部分城市房价过快上涨。,住建部加快保障房建设遏制房价过快上涨,宏观政策分析,2
14、010年房产宏观调控政策回顾,4月17日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(新国十条) 建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。 坚决抑制不合理住房需求实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险
15、状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对境外机构和个人购房,严格按有关政策执行。 保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应。 加强对房地产开发企业购地和融资的监管。加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。,国务院:房价过高地区可暂停发放第三套
16、房贷,宏观政策分析,2010年房产宏观调控政策回顾,4月20日,今后未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。,住建部:未获预售许可项目 开发商不得收取定金,5月4日,住建部、民政部、财政部联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源,积极扩大政府保障性住房的供应。,三部委联合下发通知加强廉租房管理,宏观政策分析,2010年房产宏观调控政策回顾,2010年6月12日,下一阶段,各地继续坚定不移地执行“新国十条”及相关配套政策措施,严格执
17、行差别化的住房信贷政策,坚决遏制投资投机性购房。,多部位官员称: 坚定执行新国十条,2010年5月10日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点:这是央行今年第三次(2010年2月25日及5月1日分别上调了0.5个百分点)上调存款准备金率,调整后,大中型商业银行存款准备金率达到17%的高点。,再次上调存款准备金率0.5个百分点,宏观政策分析,2010年房产宏观调控政策回顾,10月19日:中国人民银行宣布,自20日起,金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点,由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点,由现行的5.31%提高到5.56%;其他各
18、档次存贷款基准利率据此相应调整。,银行加息,9月29日:国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数.完善差别化的住房信贷政策,对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房;切实增加住房有效供给。,“限购令”出台,宏观政策分析,2010年房产宏观调控政策回顾,11月29日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次调整之后,大型商业银行的存款准备金率达到18%,创下历史最高水平。,存款准备金率再次上调,11月3日:印发关于规范住房公积金
19、个人住房贷款政策有关问题的通知。第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍,首付款比例不得低于50%,严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房,并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。,公积金“第二、第三”套房政策出台,宏观政策分析,从2010年11月16日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,存款准备金率上调,被誉为:史上最严厉的一次宏观调控政策,2010年房产调控新政关键词分析:,(1)促进房地产市场平稳健康发展 国家出台政策的目的是要促进房地产市场平稳健康发展,稳定房价,防止过快上涨,遏止投机
20、性买房。事实上中央政府的真实意图是保增长、促稳定,并不希望房价大幅下跌,给金融带来风险。 (2)调控新政中强调的是部分城市 在部分城市房价翻倍增长的同时,比如北京、深圳、上海、广州的房价。长沙的平均房价只增长了20%,属于正常范围内,可以说长沙房地产市场才刚刚起步,价格一直比较低,也处于一种健康,平缓的增长,所以长沙的房价没有泡沫。我们可以跟其他省会城市做个比较,如湖北的武汉、陕西的西安、四川的成都、江西的南昌以及重庆等地,这些城市都是二线城市,经济上不比他们差,有些甚至还比不上长沙,但房价却比他们差个档次。长沙真正的发展,只是从08年开始实施长株潭一体化后,加快了城市的发展步伐,现在 的长沙
21、正处于高速发展的起步阶段,房地产发展更是经济的重中之重。而北京、上海等城市房价已经到了一个非常离谱的地步,大部分已经超出了普通老百姓能承受的范围,打压是必然的。 (3)首付款比例不得低于30% 2008年金融危机之前,购房者首付比列一直是为30%,这以政策只是恢复,门槛没有根本性的改变。 (4)保障性安居工程建设 保障性住房一直是政府安居工程建设的标志,它所针对的群体为低收入家庭,而真正的商品房就算降价30%,这部分群体依然买不起,住不起,所以刚性需求还是没有得到打压。,宏观政策分析,新政影响,暂停发放购买第三套及以上住房贷款,提高外地购房者入市门槛,严禁非房地产主业的国有企业参与商业性土地开
22、发和房地产经营业务,稳定房价和住房保证工作实行工作责任制度和问责制度,销售项目一次性公开全部销售房源,并明码标价对外销售,首套自住房建筑面积在90平方米以上的家庭,首付款比例不得低于30;第二套住房的家庭,比例不得低于50,利率不得低于基准利率的1.1倍,增加房地产投资成本,控制投机、投资,控制投机、投资,减少央企参与 减少地王,落实调控责任,规范销售行为,宏观政策分析,抑制房地产价格过快的上涨速度,减少房价对社会稳定的政治影响,寻求房产调控与经济增长之间的平衡,寻求经济增长模式的转型,1,2,3,4,其中房价的调控是重中之重,宏观政策分析,宏观政策分析,宏观调控政策出台后,70个大中城市房价
23、同比涨幅迅速下滑。,本次调控虽有部分央企退出房地产,但主业房地产 房地产未受影响。 而对于 土地财政问题 则根本无涉及。 这2个问题不解决,不能根本上解决房地产热潮问题。,央企大鳄,土地财政问题,宏观政策分析,本轮调控新政主要针对消费渠道之中的 需求 ,而其他的影响因素此次调控未涉及。 成为本次政府工作报告的重点,但还存在执行力度、资金、投放数量的问题,短期内这一供需矛盾短期内也无法改变。,投资、投机,保障性住房,梯级住房体制,虽然受本次调控,但其投资房产的意图只是 被压制而非消除 ,在通货膨胀继续恶化的大背景下,投资资金仍然看好房地产市场。,被压制而非消除,宏观政策分析,宏观政策分析,刚性需
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