2010安康市场调研及城市进入研判94p.ppt
《2010安康市场调研及城市进入研判94p.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2010安康市场调研及城市进入研判94p.ppt(94页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、谨呈陕西地方电力房地产有限责任公司,克而瑞西安机构2010年5月,安康市场调研及城市进入研判,1,2,3,4,报告框架,PART 1 城市发展研究,PART 1 城市发展研究,安康地处西北、西南、华中区域中心城市交叉辐射区,安康地缘和区位优势独特,在省际之间,处于川、陕、鄂、渝四省市的结合部,位处西安、重庆、武汉三大经济区的几何中心,故有称安康为“东接襄沔、西达梁洋、南通巴蜀、北控商虢”之地。,PART 1.1 城市发展特征,川、陕、鄂、渝四省结合部 包茂、十天高速重要交汇处,安康处于西安3小时经济圈、重庆7小时经济圈、武汉8小时经济圈辐射范围内,安康,西安,武汉,成都,重庆,218Km,71
2、4Km,531Km,十天高速,包茂高速,陕西南部的三线欠发达城市,天水,安康下辖一区九县,属中等规模城市水平,安康市南依大巴山北坡,北靠秦岭主脊,东西宽约200公里,南北长约240公里,城市面积23529平方公里,占陕西省面积的11.4%,总人口295万人,下辖一区九县,其中旬阳及石泉将于2020年撤县立市。,PART 1.1 城市发展特征,安康地处川、陕、鄂、渝四省重要结合部,交通枢纽地位凸显,PART 1.1 城市发展特征,航空: 安康飞机场位于城西的五里镇,距市中心约17公里,每周有从安康直达西安的航班。 铁路:安康火车站位于城区江北。是阳安线(阳平关安康)、襄渝线(襄樊重庆)、西康线(
3、西安至安康)三条铁路的重要交汇点,也是我国中南、华北、西南、西北铁路交通之间重要的联络线路。 公路:是连接十天高速(十堰天水)和包茂高速(包头茂名)的重要节点。,水运:安康汉江航运早在秦汉时期就已形成。目前正在修建汉江喜河库区航运项目,其中二里桥客货运码头已全面竣工。,PART 1.1 城市发展特征,由于安康地处秦岭以南,故有典型的南方气候,四季冷暖分明,雨量充沛。古时水运贸易繁荣,上达汉中,下抵武汉,有“黄金水道”之誉,来往客商云集,部分定居于此,繁衍生息。 亚热带季风气候和码头文化使得安康成为了一座拥有独特自然、人文风貌的城市。,城市拥有优美的自然环境和独特的码头文化,但城市发展依然落后,
4、亚热带季风气候,码头文化,作为陕南著名的旅游城市,09年安康旅游接待人次和综合收入同比分别增长92.31%和96.08%,旅游行业发展迅速。,PART 1.1 城市发展特征,汉江江景,香溪洞,瀛湖,城市旅游定位,全国著名的休闲型健康养生目的地 中西部旅游圈的重要链接枢纽和节点 川陕鄂渝交界的区域级旅游集散中心,陕西南北旅游大通道的重要支撑 陕西重要生态旅游基地,安康三产的龙头,重要民生产业 推动安康经济整体提升的重要引擎产业,安康城市化率低于全省水平,未来将依托城市规划带动发展,PART 1.1 城市发展特征,安康城市化率与陕西平均水平相比还有很大差距,主要表现在中心城区规模偏小,布局欠合理,
5、对城市整体的发展带动作用不足,依托城市规划拉动发展显得极为重要。,城市化率:全国46.6%陕西39%安康33%,一心多区扩张城市规模。安康建成区规模小,城市人口过于密集以及单中心发展的形式使得目前城市中心区的发展趋于饱和。,一江两岸优化地缘特征拉大城市骨架。两山夹一川的特殊自然地貌,阻碍了城市扩张发展的空间。,城市发展规模受限于两山夹一川的自然地貌,未来扩张势必向地势相对平坦的江北区域偏移。,PART 1.2 城市发展规划,但随着城市扩张发展的需要,江南可供使用的空间资源已经及其有限,从而政府在十一五规划中正式提出重心北移的战略方针。,汉江由西向东横贯主城,构成“两山夹一川(江)”的自然地貌。
6、主城结构一分为二,形成江南、江北两块发展截然不同的区域。数十年来的发展重心始终围绕在江南区域,江南现已成为了安康城市政治、经济、文化的中心。,远景规划主城区人口超百万,城市扩张呈跳跃式发展,中期扩建区160平方公里。 具体界定为: 北到将军乡南界,包括龙王山林区在内 东至石梯乡、九条沟、八庙湾一线 西以现状机场以西至花园乡冉家河为界 南到吉河镇、香溪洞风景名胜区南缘。,安康2020远景规划按百万人口大城市区构架,将瀛湖风景区、汉阴至安康月河川道和安康主城区区域一并进行通盘控制,其规划控制区范围为450平方公里。,PART 1.2 城市发展规划,汉滨区(建成区30平方公里),中期扩建区(规划16
7、0平方公里),安康目前建成区仅为30平方公里,数倍规模的未来规划区将为地产行业提供广阔的发展空间,远期发展区域,未来规划路以快速环线为框架,多条城市干道为路网创造便捷交通; 安康目前道路建设情况十分落后,城区二车道道路较多,通达不便。,PART 1.2 城市发展规划,以汉滨区为中心周边规划八大功能区,多极发展构建未来大安康,2020规划将按照 “一江、两岸、三区、五桥、八景”的总体空间结构进行规划建设,以生态建设为主体,完善服务功能和游览功能。同时,在汉江七里沟大桥与城东大桥,江北大道与巴山路形成的口子型区域中布置商业服务、酒店宾馆等公共服务设施,形成城市核心区。,PART 1.2 城市发展规
8、划,在“一江两岸”骨架的基础上将整个城市框架布局为一心八区。一心指中心片区(核心区并向南北延展),主要包括江南老城区以及江北沿汉江区域,是以行政、商贸、文化、金融、居住为主的多功能区。,江北集中了8区规划中的5区,这将会成为未来推动江北快速发展的强力引擎。,八大组团的规划定位为未来房地产市场多元化发展提供参考,PART 1.2 城市发展规划,安康十一五规划大力推进工业发展,从而拉动城市GDP自06年起迅速增长并在09年达到增幅17.65%的历史高点,居全省第二。,PART 1.3 城市经济发展水平,安康属于自然灾害多发地区,83年的汉江水灾对当时以农业为城市经济命脉的安康打击深重。工业发展水平
9、迟缓,城市经济水平与其他城市相比“马太效应”明显。十五规划开始,安康市结合自身资源优势大力发展工业,城市经济发展才逐渐走上轨道。2004年以来,安康市GDP一直保持着较快的增长速度,尤其自06年开始,GDP增幅逐年扩大,但由于总量小,经济整体水平依然落后。,快速增长期,转折点,安康固定资产投资自06年起增速逐年加快,07年后保持年均36%的高幅增长。,PART 1.3 城市经济发展水平,安康市04年以来全社会固定资产投资额逐年递增,09年投资总额达到272.77亿元,创造新高。在增长率方面,07年达到36.5%的峰值之后处于高位平稳走势,城市固定资产投资正以较高的增长速度拉动城市经济发展。 0
10、8年安康市66个重点项目完成投资108.78亿元,占年度投资计划的93%,建成了一批重大基础设施和重点产业项目,投资对经济增长的贡献率达到55.3% 。工业投资比例增长,逐步改善了安康工业“短腿”前行的发展状况。,转折点,快速增长期,安康人均可支配收入09年达到12525元,同比增长23.4%,收入水平的提升将促使居民购房需求得以快速实现,PART 1.3 城市经济发展水平,安康社会消费品零售总额自04年来始终保持年10%以上的增长幅度,人均可支配收入也呈快速增长之势。城市居民消费能力正迅速加强,从而使得置业需求得以实现,推动地产市场快速发展。 近年来安康城市总人口增长缓慢,但由下辖区县向中心
11、城区涌入的现象十分明显。,09年底,安康工业园正式更名为安康高新技术产业开发区,对江北区域未来经济发展起重要带动作用,PART 1.3 城市经济发展水平,安康工业园区是2001年省政府批准设立的省级开发区,原名安康生物科技工业园。地处江北,规划占地面积7平方公里,首期开发面积2.13平方公里。2009年12月31日,省政府正式批准建设安康高新技术产业开发区标志着陕西安康工业园区二次创业快速推进、顺利实现转型升级。 现有企业50多家共引进入园企业59户,总投资21.65亿元,累计完成7.25亿元,建成投产33个项目。以富硒食品、生物医药、新型材料、特色服务、环保产业为重点发展。,区内知名企业 上
12、海大众安康公司 中石油安康分公司 中国联通安康分公司 陕西烟草安康分公司 安康公路管理局,PART 1.3 城市经济发展水平,安康以旅游和医药、新型材料等轻工业为城市主导产业,安康与省延长、有色、重汽、煤化、医药、旅游集团的合作项目相继落地实施,与华电、广核、重钢、雨润、海泰科、博泰、庞大、北京二商等省外大型企业的合作项目取得实质进展,目前有12家全国500强企业在安康投资开发。形成了以洁净能源、富硒产品、生物医药、新型材料、生态旅游、安康丝绸等六大主导产业。,PART 1.3 城市经济发展水平,安康在十四届西洽会上共招商引资248.23亿元,同比增长136%,安康在本次西洽会上共成功签约项目
13、102个,总投资248.23亿元。其中,上省团签约项目10个,总投资额36.54亿元。签订合同项目89个,总投资额232.98亿元,比上届增加134.08亿元;签订协议项目13个,总投资额15.25亿元;签订利用外商投资项目合同1个,总投资额 0.5亿元;签订省际横向联合项目合同63个,比上届增加7个,总投资额110亿元。,“两川夹一江”的自然地貌使得城市扩张限制性因素较多 城市经济产业结构不均衡,低度化的第三产业占比较高; 城市基础设施建设落后,城市化水平较低。,PART 1.4 小结,经济增速近年明显加快,固定资产投资保持高幅增势; “一江、两岸、三区、五桥、八景”的远景规划构建未来大安康
14、; 坡地、水景,城市自然环境优势明显; 多条高速公路的修建提升城市竞争力。,劣势,优势,关键词: 区位优势 城市扩张 重心北移,关键词: 地形局限 经济落后 产业不均,PART 2 房地产市场分析,PART 2 房地产市场分析,PART 2 房地产市场分析,进入2008年,在一二线城市发展遇冷的背景下,安康房地产市场开发投资额急速增长,09年市场的供需两旺让行业进入快速发展阶段。,2008年之前,安康房地产市场发展迟缓,市场放量极少,买方市场置业热情不高,行业处于酝酿阶段。,预计2011年以后,随着越来越多的外埠企业进入市场,竞争趋于激烈,市场供应层次划分明确,行业发展进入成熟阶段。,PART
15、 2.1 房地产市场发展总体特征,安康市房地产市场发展在07年前基本处于停滞状态,除04年投资额有超过10%的增幅之外,其余几年均为负增长。但这也为08年的“井喷”积蓄了力量,地产市场在08年得以激活,投资额和增长率均创新高。总投资额中85%以上集中于汉滨区。,2009年,顺利完成滨江大道二期市政综合工程,开工建设了寇家沟亲水广场、江北桥头交通组织、经济适用房一期、江北商业步行街项目,滨江大道三期市政综合工程等六大市政重点项目,总投资10.1亿元,09年完成投资1.6亿元。全年完成招商引资36.23亿元,其中山东泰安博泰房地产开发公司投资3.8亿元,开发建设江北商业步行街项目;陕西煤业化工集团
16、投资建设滨江一号地、寇家沟亲水小区和滨江大道三期市政工程及工程建成后438亩建设用地的开发,项目总投资约30亿元;重庆振兴房地产开发公司采取BT模式融资建设黄沟经济适用房项目,项目总投资2.43亿元。,09年投资动态,安康房地产投资09年达到12.67亿元,同比增幅为29.6%,对地产行业的推动作用十分明显,PART 2.1 房地产市场发展总体特征,汉滨区汇聚了安康优质资源,对周边区县置业者吸引明显,汉滨区拥有全市最为发达的商业区 汉滨区为经济核心向外辐射式发展 区县的优质购买力成为市场主要支撑,汉滨区作为安康市唯一的主城区是目前安康市房地产市场开发的绝对核心区域,城市集中的资源优势使得大批周
17、边区县购房者涌入市区置业。 江滨区是企业进驻安康市场的首选区域。,安康房地产开发目前集中于江南区域,江北市场尚未成型,但作为城市新兴板块潜力巨大,PART 2.1 房地产市场发展总体特征,江南城市发展中心区,商业发展集中、市政配套齐全; 环境老旧,居住舒适度较低; 土地资源紧缺; 在售个案价格水平较高。,江北市政配套匮乏、商业发展落后; 房地产发展尚处初级阶段,开发个案较少;购房者认知度不高; 土地资源充裕; 在售个案价格水平较低。,江南,江北,城市发展的不均衡性让安康房地产发展也以汉江为界形成江北、江南两大特征板块。,大宗地块供应多集中江北,江南则以小宗地块供应为主,PART 2.2 土地市
18、场分析,江北经济发展落后,大片区域尚未开发,从而拥有丰富的资源储备,土地出让基本均为百亩规模的大宗体量。 而江南作为城市商业集中区,发展规模已趋于饱和,向江北发展的政策引导让原先驻扎在江南的部分政府机构、企事业单位相继迁至江北,得以让原先的土地上市流转,但均以中小型地块为主。,江北受自然地理条件影响,丘陵坡地较多,开发成本较高。可结合自然地貌规划社区景观及建筑布局,开发低密度高端产品; 江南配套完善仍是产品卖点,小地块、高容积项目可细化产品定位避免同质化,提升竞争力,小宗地块为主,大宗地块为主,周边分布有部分较大规模用地,09年江北土地供应数量居多,但价格水平低于江南,PART 2.2 土地市
19、场分析,71亩,88万/亩,42亩,97万/亩,15亩,52万/亩,54亩,29万/亩,6亩,167万/亩,74亩,137万/亩,09年土地出让多以低容积地块为主,PART 2.2 土地市场分析,城市传统商业区以及配套设施的相对完善使得江南区域目前住宅价格水平高于江北千元左右,PART 2.3 住宅市场分析,以城市主要交通干线将江南板块划分为四大区域。,PART 2.3 住宅市场分析,江南项目开发配套优势明显,江北个案多通过内部规划弥补周边配套不足,09年住宅市场供应集中于江南区域,本土开发企业居多,PART 2.3 住宅市场分析,10年全市商品房计划开工建设100万平方米,当年完成投资10亿
20、元。廉租房计划建设37.5万平方米、7520套,总投资4.4亿元。,市场销量大幅攀升,同比增幅达58.06%,成交均价也呈快速增长之势,PART 2.3 住宅市场分析,09年安康市场量价齐升,积蓄已久的市场潜力得以释放,房地产市场步入快速发展期。,2004年至2008年期间,安康普通住宅成交价格增长平稳,运行区间集中在2500-3000元/之间,涨幅均在10%以下。成交面积方面同样如此,04年全市普通住宅成交面积仅为22万,直至08年市场成交量也仅保持在31万水平。 09年的安康房地产市场在积蓄数年之后一举爆发,量价齐升,其中成交均价达到3560元/,同比增幅为18.12%。成交面积达49万,
21、同比增长58.06%。,居住环境成熟使得江南中心区住宅整体租金水平高于其他区域,PART 2.3 住宅市场分析,单位:元/月,市场产品开发水平正处于意识建立向品质提升阶段的关键转型期,PART 2.3 住宅市场分析,安康房地产市场起步较晚,目前市场同质化竞争较为明显,缺乏高品质项目带动市场。这将成为进驻该城市开发的机遇。,安康早期开发产品档次普遍不高,处于中低端水平,PART 2.3 住宅市场分析,由于市场整体水平起步较晚,先期开发的项目以满足居住功能需要为主要目的; 稍上规模的项目基本均分布于较偏地区,中低档为主; 居民自建房有较多数量。,多层住宅开发居多 规模型住宅较少 中低档住宅比例较高
22、 自建房数量较多 缺少高端项目,整体水平较低,部分个案中已出现较为先进的产品设计,但市场总体水平仍有改善空间,PART 2.3 住宅市场分析,江北规模型社区兴科明珠出现坡地别墅、板式高层等先进设计,江南兴华名城、御公馆等也有板式高层的产品规划,部分个案较先前设计水平提升明显,市场反映热烈,产品供不应求。,规模型社区数量增多 高层、小高层兴起 部分产品水平提升明显,产品开发进入转型阶段,江南在售楼盘数量占多数,多分布于商业集中区域,PART 2.3 住宅市场分析,在售个案以小高层、高层为主,大户型比例较高,PART 2.3 住宅市场分析,09年安康房地产市场供不应求,绝大多数在售个案已基本售罄,
23、PART 2.3 住宅市场分析,附:典型个案简介,1、御公馆产品的基础数据,占据核心地段打造高性价比人文社区,周边配套资源,交通:大桥路、金州路、巴山中路 学校:安大、安康中学、红卫中学、果园小学、安师附小。 商业:紧邻喜盈门超市、大本营超市、秦巴市场,购物极其方便 医疗配套:中心医院、汉滨区中医院、协和医院等。,1、御公馆项目概论,本案发展的核心动力 1、外部支撑: A、江南区作为汉滨区发展最早区域,周边生活设施配套非常完善,尤其紧邻育才路,育才路名校林立教育配套非常完善,作为该城市置业人群非常注重。 B、项目南侧紧邻旅游购物街,进一步提升区域价值。 2、内生动力: A、产品力项目整体建筑多
24、采用纯板式结构,顶层设计空中花园,底层采用架空层设计手法,极大提升项目的品质感。 C、营销力营销宣传方面采用主流媒体和户外广告方式,形成全方位立体化的宣传方式;,市场站位分析: 1、项目定位以新中式人文中高档社区,在建筑设计和圆林打造上将东方传统文化和西方现代简约风格完美融合。 2、项目地处市中心,利用地位和产品优势,整体品质感较高,主要辐射区域客户以周边十大县富裕者为主,另有少部分城南改善型客户。 3、项目地处江南中心区核心地段,相比较该区域小体量项目,充分享有大社区独有的优势,同时拥有完善的周边配套。,1、御公馆项目规划解读,新中式风格高品质人文社区,项目占地60亩,总建面15万,分两期开
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2010 安康 市场调研 城市 进入 研判 94
链接地址:https://www.31doc.com/p-2989739.html