2010尊地地产 深圳龙座·国际先龙新洲项目销售策划代理提案报告75p.ppt
《2010尊地地产 深圳龙座·国际先龙新洲项目销售策划代理提案报告75p.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2010尊地地产 深圳龙座·国际先龙新洲项目销售策划代理提案报告75p.ppt(75页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、,座国际,先龙新洲项目销售策划代理,2010年3月,尊地中国地产机构,我们的目标:,需解决的问题:,卖什么? 卖给谁? 怎么卖?,快速销售,置地逸轩,卖得快!,首推700多套,解筹600多套。 共1270户,平均月销200套。 均价10000元/m2 , 比周边竞争楼盘价格高出15%。,、地段:成熟繁华,宜住宜商宜投资 、客户定位:8成投资客,其中5成港客 、产品:1房1厅40-45M2占60%,2房2厅55M2占20%,单房28-32M2占20% 卖点:1房1厅带双阳台、单房带1阳台 、装修: 套内装修预计800元/平方米;6米高豪华星级酒店大堂、水围式观光电梯。 、物业服务:发展商自管,戴
2、德梁行顾问推出5优服务概念,关注:为什么卖得快!,客户群定位精准的重要性 最重要是地段,应是适合多种功能用途的 产品应符合用家需求 服务配套是锦上添花的投资概念,可借鉴点:,怎么样的户型面积是最合适的?,思考点:,价格高!,普通套房的月租金约为1万/月,丹枫白露,关注:为什么价格高!,1、产品:厨房分隔为中、西厨作业区;1客房套间的客厅布置商务空间;双客房均配带衣帽间。,2、配套:,3、服务体系:完全酒店主动式服务 商务服务; 私人管家服务:整理和打包行李、房间用餐、整理家居和24小时礼宾服务; 家政服务:免费擦鞋、提供每日报纸、送餐服务、洗衣服务,4、特色经营 设有别具特色的女士楼层,色调柔
3、美明朗,装潢雅致时尚,别致的香薰灯,白色的蝴蝶兰,清新的绿色植物,房间内特别配备了全套的女士护肤妆扮及日常用品,使旅居在外的女士可以感受到家一般的温馨和舒适。 酒店还设有绿色环保的无烟楼层 以及为商务人士提供一系列便利和至尊的行政楼层。,服务为项目带来的增值 特色经营为品牌赋予的个性,可借鉴点:,如何减少投入,利用服务增值?,思考点:,蛇口泰格公寓,价格高!,关注:为什么价格高!,1、客户群定位准:主要是外企派华人士,较大比例的日本人、韩国人 2、产品:注重舒适度;强调商务空间独立性。,3、室内配套设备,4、服务体系 国际服务式住宅管理公司新加坡辉胜公司担纲管理。管理公司为客户提供半主动式酒店
4、服务,每月收取租金的10%作为管理公司的收入。 至水陆联运站、重要商业及购物区的免费穿梭班车服务 每套公寓提供一个停车位 前台、宾客服务以及昼夜保安 临时照看婴儿服务 洗衣服与干洗服务 庭院式游泳池与儿童浅水池 商务中心、会议室及阅览室 咖啡厅 健身室 烧烤设备及露天阳台 儿童室内游戏室和露天运动场 每月为住客举办的活动 周一至周六客房清理服务 每日免费欧陆式早餐(周一至周五除公共假期外),居住的舒适度是酒店服务性产品的关键 服务为项目带来的增值,可借鉴点:,如何使面积小的户型保持高度的舒适性? 如何减少投入,利用服务增值?,思考点:,香港四季酒店 1、背景与定位 四季酒店属于香港中环国际金融
5、中心项目的一部分,国际金融中心由新鸿基地产等4家地产财团合作开发。四季酒店是由国际著名的酒店集团Four Seasons Hotels and Resorts管理的5星级酒店公寓,50层共5.3万M2,提供519个套房单位。四季酒店以1个月至一年的租期为主,面向国际高端商务客户,每月呎租50-60元。,2、户型功能,户型配比:公寓:1房:2房26.6:60:13.3 空间功能:单元空间比周边市场的住宅空间更大更舒适,以适合国际客户;公寓与一般高档酒店房间无太大差别,增加备餐台功能; 套房注重私密性,厅、房、卫功能齐全舒适,但相比普通住宅,厨房与餐厅空间较开放。,注:1平方米=10.7639平方
6、英尺,2、室内配套,3、公共配套及服务,如何根据目标消费者的需要制定个性化服务方案,可借鉴点:,城市中心区做什么样的产品最合适?,思考点:,凯旋国际,五州星苑,片区真正的高档服务型公寓几近空白,仅有金中环、喜洋洋、天健时尚新天地等,而且仅仅停留在“方便、环境好的公寓”,并没有提供人性化贴心服务,未能从软件上提升物业价值。,罗湖,南山蛇口,福田?,市场空白,市场空白点1,一、酒店式公寓,供给,需求,市场供给严重不足,二、写字楼,市场空白点2,市场空白点1:高端的酒店式公寓、 市场空白点2:高端的小型写字楼,市场空白点是否有效?,铁路广(州)深(圳)段的深圳总站将南移至市中心的福田区,将建造全国首
7、个地底火车站福田火车站。并预计在2010年左右建成通车,它直接接驳香港中心区,从深圳到香港市中心,只需27分钟,且深圳地铁1号、2号、3号、4号线在这里交汇。这里将承担未来的广深港之间高频次、高端的城际商务客流。巨大的客流与便利的交通将给福田中心区高端酒店式公寓带来很好的机会。,中心区目前写字楼总面积近250万平米,预计3年内将超过320万平米,大部分为甲级写字楼,其中有众多外资企业的外派人员、中高级管理层及金领,对服务型公寓的需求殷切。,空白点1:高端的酒店式公寓,在地铁大厦的招租过程中,我们发现有很多需求小面积办公场所的公司:,客户类型: 为中心区大型企业服务的上下游企业。 国内小型金融机
8、构(如私募基金) 国际公司深圳办事处 处于扩张期的小公司,客户特征: 需求面积为80300 需求办公地点在中心区或临近中心区 写字楼在档次、服务上与甲级写字楼相若,大厦 形象佳,以彰显公司形象 对租金敏感度不高,可接受80100元/ 的租金,空白点2:高端的小型写字楼,罗渊“需求法”:先把当前的购房人群分类,然后根据房屋总价来判断购买人 群,通过分析该部分人群需求和对价格的承受力。 将购房人群分为“八大系”,第一是神龙系,顶层的一些购房人士 第二是远海系,比较远的海外人士,欧美背景的海外人士 第三是近海系,比较近的海外人士,与远海相对, 第四是本金系,本土多金的本地人,国企、政府官员为主力 第
9、五是少成系,这是年轻的私营企业主 第六是白二系,就是二次置业的高级白领 第七是白一系,小白领首次置业 第八是渡新系,就是新深圳人过渡的,投资型项目投资(购买)者与使用者之间存在一定的错位,在宣传推广上,要采用向投资者阐述项目适合使用者使用。,通过对区域市场和客户群需求分析研究, 我司对本项目的总体定位为:,中心区 稀缺 高端 服务型 商务综合体,整体规划,注:以上面积计算仅为初步匡算,未计算公建等面积,写字楼: 1800020000元/,公寓: 19000 21000元/,市场比较法,市场比准均价,最低均价,拟定销售均价、,挑战均价 最大化,支撑,产品特色的销售检验,产品特色、服务附加值、营销
10、、品牌(项目快速销售均价),各方精诚合作的附加值加价(创造目标利润均价),预计0708年片区房价提升10%,价格策略依据,8%,3%,最低均价=比准均价*(1+10%)18157元/平方米,拟销售均价=最低均价*(1+8%)19610元/平方米,挑战均价=拟销售均价*(1+3%)20198元/平方米,A、公寓,经计算,比准均价为16507元/平米,预计公寓部分实现的销售均价为1900021000元/平方米,公寓带2000元/的装修,B、写字楼,鉴于项目对写字楼的定位,市场中在售或近年销售的项目无大可比性,目前不适合用市场比较法进行测算,我们采用租金反算法及其它地区经验法:,租金返算法: 预计项
11、目正式使用后正常租金均价为100元/ ,现时写字楼收益率约为6% 100*12 / 6.5%=18461元/,其它地区经验法: 按国际经验,一般此类中心区高档甲级写字楼的补充产品价格为前者的7075%,现时中心区甲级写字楼均价为23000元/ 24000*7075%=1680018000元/,中心区写字楼租金、售价未来仍将走高, 预计写字楼部分销售均价为 1800020000元/,写字楼 毛坯交楼,公寓设计要点: 在公寓与写字楼两塔楼间每四层设置空 中花园,同时在公寓塔楼每三层设置空 中花园,提供共享空间。 层高2.93.0米 宽敞明亮的酒店式大堂 注重“小空间、巧利用”,提高实用性 环保与智
12、能化的应用 预留阅览室、公共活动场地。,妙趣横生,不同风格的空中花园设计,既符合绿色办公的潮流,又提供休闲交流空间,写字楼设计要点: 不设置中央空调,巧妙预留空调外机口及户式中央空调外机口。 挑高(8米以上)大堂 预留会议室、商务会所、法律咨询、税务 咨询的空间,空间几何造型张扬个性 立体纵深的体积感使得公寓富有现代气息 采用类公建设计,玻璃幕墙和钢结构的融合赋予建筑商务的形象要求,现代商务建筑外立面,建议:,现时中心区的建筑及装修绝大部分为西式现代风格,使得目前市场上,尤其是高端产品,在建筑形态、外立面、装修上雷同。如果在建筑的局部或内部装修上有风格迥异,必定带给中心区震撼,成为城市的热门话
13、题。,在内部装修上,充分运用“龙”及中华文化的元素、符号。同时可充分利用风水的科学设计。 在商业及公寓的室内设计里,也可以充分发挥中式风格的精髓。 只有民族的才是世界的!,符合目标客户的审美要求!,中式风格写字楼大堂,为中心区乃至深圳仅见,将成为片区的聚点及考察项目的必到之处。,中式风格装修的商业空间,凸显文化氛围,是提高商业档次、营造惬意空间的首选。,无论纯粹还是现代的中式风格装修,都可以显示主人的身份与品位。 建议部分公寓房采用中式装修。,产品总体定位 豪华高档的类酒店住宅 完善的居家配套和空间格局 入口处的门户标志 立体空中花园景观 一体化服务体系 中心区的巨大投资潜力 本酒店式公寓住宅
14、产品的“酒店化”与“住宅化”: 首先是室外部分,包括外立面和公共空间,营造的是一种酒店式的档次形象。无论是材料运用还是空间感觉、功能布置,力求突出尊贵豪华之感,显示独立于其他普通住宅的特殊性。 其次,在室内空间处理上,满足“居家式”生活要求,空间上不必完全照搬“酒店服务”的标准,应使其更具有“舒适性”和“私密性”。要求达到空间的开放性和合一性。在配套设施上,主要以配备房间套内的设施为主,同时要求通过装修细节凸显档次。,原则:单价略高,总价略低,B栋: 龙座国际(写字楼) O1型 :50-60M2 :约50套 O2型 : 80M2: 约250套,J1型: J2型 : J3型约为 35%:45%:
15、20%,O1型: O2型 约为 15%:85%,建议:写字楼户与户间的墙可以打通,根据客户的需要进行户型自由组合。,2、户型功能建议 酒店式商务公寓与普通小户型住宅在平面功能上是大同而小异,整体而言对客厅、卧室与洗手间重视,对厨房与餐厅不注重;对于小户型,既要达到各空间的独立性,又要实现各个空间的互动和交流,利用相互渗透的空间增加室内的层次感。户型上应以一房一厅为主,面对商旅客与投资客,少量高品质型的两房户型以面对投资客、少量自雇用途客户和高档家庭用户。,总体原则: 做到空间功能利用的重叠性、合一性和开放性 餐厅与客厅一般按统厅设计,或把厨房与餐厅进行整体设计 厨房面积应在整体布局中面积偏小,
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2010尊地地产 深圳龙座·国际先龙新洲项目销售策划代理提案报告75p 2010 地产 深圳 国际 先龙新洲 项目 销售 策划 代理 提案 报告 75
链接地址:https://www.31doc.com/p-2989753.html