2010年11月保利贵阳电厂项目定位报告.ppt
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1、保利贵阳电厂项目,【保利贵阳电厂项目定位报告】,贵阳保利 纬联地产2010年11月重庆,Chapter 1 项目属性界定,Contents 目录,隶属两区结合部,离南明区(贵阳市中心)仅约6公里,离南面小河区约4公里。,项目区位,A,地面西面紧靠花溪大道,区域唯一连通南明区和小河区的主干道,交通压力较大。,除西侧的花溪大道外,地块北面可通过玉厂路和桃园路到达项目地块范围内。,B,项目交通,规模较大,为南明河隔断为2个版块,整体低于花溪大道约3-5m,内部为电厂、居住区和其他建设用地,地势极为平坦。,地块主要指标: 占地面积: 约700亩 容积率:3.5 绿地率:35% 建筑密度:35%,地块红
2、线图,C,地块状况,East-东面 紧靠凤凰山,享有近距 离自然山景资源。 West-西面 花溪大道,连接南明区 与小河区的主干道 South-南面 火车高架桥、小河污水 处理厂,对地块影响较 大。 North-北面 玉厂路、太慈桥小型区 域商业中心,有一定的 配套支撑。,地块西面紧邻花溪大道,环境较差;东靠凤凰山,具有山景资源;南面紧邻高架桥和污水处理厂,设计上应充分考虑规避其视线及噪音影响。,D,地块四至,地块中间为贵阳主河流南明河,东面为凤凰山,整个地块背山面水,属于贵阳市中心的稀缺地块,资源优势突出,E,地块资源,区域属性,项目属性,核缘区域,辐射面广,大规模项目,强势资源,高架桥,污
3、水处理厂,外部环境差,项目属性界定,Strengths-优势 区位:位于城郊城市理想生活半径,两区结合部 交通:紧靠花溪大道,交通便利 资源:地块内有凤凰山、南明河等自然资源 配套:周边现有商业、教育等设施,配套设施较为完善 Weakness-劣势 基地西侧临花溪大道,有一定噪声干扰。 南侧紧靠高架桥,影响地块外部环境及景观视野,有噪音影响。 地块所处区域外部环境较差 Opportunities-机遇 市中心城区少有的可出让地块,将主导未来南明区的房地产供应 作为主城区的外延片区,将承接主城区的居住功能 Threats-挑战 高品质、有文化、有特色高端大盘的营造 别墅、洋房体量如何适度最大化
4、如何规避高架桥及污水处理厂带来的影响,SWOT分析,Chapter 2 发展方向研判,Contents 目录,维度一 贵阳市区房地产大势分析,供需平稳; 均价上扬; 老城趋紧; 新城拓张;,大势向上,上半年市场呈供需两旺特征,进入5、6月,虽受新政影响,成交量下滑,但需求仍然超过供应,整体保持平稳;,乌当区已经取代传统2强成为新的土地供应大户,未来将成为贵阳房地产开发的主力方向;,4月均价呈小幅度下滑,但整体呈逐步上扬之势;,与09年同期相比,两城区呈下降趋势,土地供应日趋紧张,乌当区上升趋势明显,成为未来主要土地供应区域;,市场环境良好,项目占据老城区绝版黄金资源,区位: 南明老城区,与贵阳
5、市核心区仅6公里,同时是连接老城区与小河区的桥头堡。 认知: 核心城区的边缘地段; 区域配套相对缺乏; 交通压力较大,外部环境形象较差。,维度二 项目区位认知,核心居住版块,城市外延连接桥头堡,区域的形象、配套、环境亟待改善和提升,周边区域竞争主要以大盘为主,竞争激烈,其中山水黔城已进入后期尾盘销售。,维度三 区域周边竞争状况,区域楼盘整体品质较为一般,同类产品价格处于同一水平,区域无标杆产品,开发模式单一。,资源突出: 背山面水 老城区绝版资源大盘,维度四 项目自身属性,区位资源优势,项目具备开发高端产品的条件。,项目占据着贵阳核心区最后的黄金地块,如此资源,我们需要具备更高的眼光,研判结论
6、:,因此,我们的项目应该是:,复合多功能大盘、引领者、辐射全市,形成区域社区标杆、品质标杆、价格标杆,带动区域整体形象的树立,Chapter 3 项目初步定位,Contents 目录,集复合滨河住宅、 LOFT时尚公寓、城市生活MALL、滨河风情商业街为一体的多功能理想城市社区,中国理想城市社区,“低碳生活”理念:多元化复合业态、低碳生活社区 “滨河街镇商业模式”理念:特色滨河商业街 “8分钟优生活”居住理念:完善的配套,营造8分钟步行理想生活; “儿童优成长”社区理念:双语幼儿园到中学的名校全程教育及儿童休闲娱乐设施营造社区儿童“优成长”理念; “漫系统”理念:休闲漫步系统,悠闲品质生活社区
7、; “社区邻里中心”理念:公共活动场所,加强邻里互动 “河景共享”理念:特色河道打造,社区业主共享 “中轴风景大道”景观理念:标志性景观大道,理想城市社区八大核心理念,贵 阳 光 辉 , 保 利 成 就,保利云山国际,保利春天大道,保利国际广场,保利高尔夫社区,保利新都会,案名建议:保利新都会,用心耕耘,铸就崭新贵阳,贵 阳 光 辉 , 保 利 成 就,保利云山国际,保利春天大道,保利国际广场,保利高尔夫社区,保利山河湾,案名建议二:保利山河湾,山河资源,老城核心区域绝版资源大盘,核心/住宅定位,低碳生活住宅理念: 满足中端以上客户需求 资源匹配的多元化复合住宅,中端产品 山河高层,标杆产品
8、山河别墅,中高端产品 山河高层豪宅,高端产品 山河洋房,新都会山河限量别墅,建筑风格:北欧古典风格,产品形态及面积区间建议:,新都会山河宽景电梯洋房,建筑风格:新古典主义,产品形态及面积区间:,产品面积区间建议:,新都会山河景观高层,建筑风格:新古典主义,核心/公寓定位,LOFT时尚幻彩公寓 商住结合,幻彩空间,box-office 商务与居住的完美统一,新都会LOFT时尚公寓,Box-Office弹性演绎纵向菜单式组合, 由小户型公寓向LOFT和大面积办公空间转变,新都会LOFT时尚公寓,产品面积区间建议:,新都会商务方向,结合开发节奏,根据市场与区域发展变化,在先按公寓规划的情况下,后期可
9、进行定位调整,考虑商务酒店与写字楼的可行性。,核心 /商业定位,维度一:商业现状 区域商业集中区太慈桥,形成区域范围内商业配套支撑; 商业经营档次以中低档为主,中高档消费主要流向市中心区域; 商业区内道路状况较差,拥挤堵塞严重; 商业区较为杂乱,临街零散布局,环境较差,整体形象档次低。,商业定位方向:辐射区域的城市生活MALL,维度二:区域属性 南明区南部核缘地段 连接老城区和小河区的桥头堡 城市外延的发展过渡带,集购物、娱乐、休闲、旅游、商务于一体的高端商业街区。 是消费、娱乐和休闲紧密结合的“一站式消费”场所 。,城市生活MALL+滨河风情商业街RIVERSTREET+BLOCK社区商业街
10、,商业整体形象定位,商业整体形象定位,城市生活MALL 辐射区域,提升区域形象及配套的商业MALL,商业整体形象定位,滨河风情商业街 利用河景资源打造特色的高品质的风情商业街,商业整体形象定位,BLOCK社区商业街 便民生活的社区商业配套,中国一般城市居住区商业设施配建指标,城市居住区规划设计规范,维度一,维度二,维度三,商业体量建议,需求体量约4万方,需求体量约7万方,可布置体量约6-7万方,同类项目案例参考,项目自身地形条件匹配分析,基于保利自身不持有商业的惯例,考虑商业经营的风险因素,综合评估: 本项目商业体量建议控制在6万方,地块内滨河沿线约1800m,滨河商业风情街布置约1000m,
11、按商业业态的进深12m-15m,楼层1-2F初步测算,则可布置商业体量约2-3万方,结合7号地块商业MALL(约3万方)及社区商业街(约1万方),体量约为6-7万方。,商业业态及体量分布,百货/超市,MUJI,Watsons, 定向主力店,物美价廉的大众生活超市, 在市场中有强大号召力的Watsons、MUJI 构成项目精致、国际、前沿、时尚的调性, 餐 饮,大型主力中餐,茶餐厅,主题中西餐,新概念服饰,潮流精品,家居馆,品牌专卖, 购 物,新概念招商方向:西班牙款式多样、设计感强、低价格的时装品牌Pull & Bear、童装新概念店Pumpkin Patch、新概念首饰店Coulisse,打
12、造新概念领袖秀场。 品牌专卖:所向披靡的addidas、nike专卖, 休闲娱乐,KTV,浴足/保健中心 个性护理,24小时便利店,网络会所,茶楼,咖啡厅,主题酒吧,院线影院,趣玩吧,视音室,情趣图书馆,咖啡屋是一个场所,一种氛围, 进入社区开始风靡中国,趣玩吧,智力休闲,A.规划设计条件 B.规划难点解析 C.地块分析 D.用地规划建议,PART4 初步设计建议,规划设计条件,A,地块占地面积:700亩 地块建设规模:约140万方 容积率:3.5(暂定) 建筑密度:35% 绿地率:35%,地块红线图,地块主要经济技术指标,说明: 项目容积率暂定为3.5 建设规模按占地面积的净用地测算(占地面
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- 2010 11 月保利 贵阳 电厂 项目 定位 报告
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