2010年中冶集团齐齐哈尔造纸厂项目产品定位报告(修改版 68页).ppt
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1、中冶齐齐哈尔造纸厂项目 产品定位报告,2010年1月11日,北京华业行房地产运营服务商,Key Points 报告要点,项目所处的整体环境 近年来齐市房地产市场发展迅速,2009年进入高速发展阶段,未来市场放量较大,竞争较为激烈,但规模性大盘稀缺,本案存在市场机会; 项目价值点挖掘 市政府引资项目,城市超级大盘,景观资源佳,定位齐市中高端项目,堪称齐市“CLD( Central Living District )”; 项目规划建议 规划分四期进行开发建设,规划有:多层、小高层、高层、联排别墅、独栋别墅、商业街;并有完善配套组合:幼儿园、双会所、绿地公园、主题广场;,项目所处的整体环境,3,快速
2、发展阶段2002年,北京市房地产市场发展阶段,北京市房地产市场发展自1995年起步至今,先后经历了四个阶段,即:初始阶段(1995年) 快速发展阶段(2002年) 高速发展阶段(2005年) 成熟阶段(2009年); 对比北京市房地产市场发展阶段变化可以发现,齐齐哈尔房地产市场处于高速发展阶段。,快速发展阶段2005年,齐齐哈尔市房地产市场发展阶段,中度成熟阶段 2012年,鹤乡新城,绿溪桃园,新世纪广场,鑫海家园,观湖国际,金湾国际,秀水家园,锦湖雅居,金榜国际(未),锦江阁,尚城国际,阳光花园,美林国际(未),锦绣花园,核心板块,三级板块,次级板块,主城区核心地段(环劳动湖板块)开发时间长
3、,成熟度高,土地供应稀缺,已经趋于饱和; 位于二、三级板块的次级区域是未来城市开发的方向; 处于三级板块的本案具备开发成为中高端项目的潜质。,从土地市场可以看出,未来市场供应量较大,市场竞争加剧; 未来竞争对手体量均较小,本案在规模上具备先天优势,在影响力上无人能及。,别墅,多层,多层,小高层,高层,联排叠拼,高层产品接受度低 特色多层增多,产品出现:花园洋房,特色多层等,表现,高层接受程度高 多层稀缺,表现,表现,电梯洋房 大面宽、短进深、高得房率,地下花园 地上露台, 中庭院,产品进化的表现形式,产品进化论:实质是解决产品与市场的关系,容积率限制 特色多层稀缺,项目价值点挖掘,本案,本案位
4、于龙沙区原造纸厂地块,西、北两侧位风光迤逦的嫩江; 沿嫩江南岸有规划的绿化带和观光路,未来具备较好的景观资源。,本案位于齐齐哈尔高新技术开发区西端居住组团,与东居住组团遥相呼应,充分享受开发区行政、商业、市政配套、交通等优越资源,具备良好发展前景; 项目周边规划配套较多,超100米观光塔、小学、公交总站、市政绿地等,提升项目价值。,西居住组团,东居住组团,项目规划建议,1、2、3、5、6号地块规划为住宅,4号地块规划为绿地公园。,各地块指标要求,交通动线简介 :规划沿江观光公路,路宽30米,是连接社区与市区的主要道路之一; :长青路,东段为现有道路,路宽30米,目前为连接市区至项目的唯一道路;
5、 :规划为前进路,路宽30米,为连接开发区与社区的主要道路之一; :规划为新立西街,路宽40米,为连接城市南部与社区的主要道路; :规划为民族大街,路宽30米,为社区内主要交通干道; :规划为长远大街,路宽20米,为连接开发区的交通道路。,商业街:分布在长青路及民族大街两侧; 集中商业:1个,分布在3号地块东南角; 公园:1个,设置在4号地块南侧; 广场:1个,设置在4号地块东侧; 会所:2个,运动主题会所设置在6号地块东北侧原文化馆内,休闲主题会所设置在5号地块内西北角; 幼儿园:2个,分别设置在6号地块和1号地块内;,城市的商业副中心! “金十字”打造齐市南部商业中心,商业中心,商业副中心
6、,长青路与民族大街交叉的“十字街”是连接社区内外的主要交通道路,人流和车流量最大,设置临街商业; 3号地块东南角处于“十字街”路口位置,不能具有极佳的通达性,对东南两面亦具有较好的昭示性,设置集中式商业中心。 开发顺序上来看,把主要商业放在二、三期启动,有一二期的消费人群做基础加上周边社区和交通逐步成熟,此时开业大大降低了商业的经营风险。,十字交叉的商业布局,香榭丽舍大道 长青路,东西走向,路宽30米; 圣安娜大道 规划民族大街,南北走向,路宽30米; 滨江风情特色街 规划滨江大道,东西走向,路宽20米; 集中式商业中心 十字路口西北角,体量较大,东、南向昭示性强。,便利店,街景,定位于中高端
7、综合商业街,不仅满足项目自身需求,更多辐射周边区域,形成区域性购物中心,银行,美容美发店,便利店,服装专卖店,邮政局,定位中高端综合性商业街区,形成齐市南部商业副中心 建议临街商业建议设置为一拖二商铺,满足各种业态的经营需求;一层商业有独立门面,以便日后销售; 建议单体面宽设置45米,进深810米,主力产权铺位面积控制在100平米左右,部分控制在50平米左右; 业态建议 生活需求类:银行、邮政局、电信、移动、服装专卖店、鞋帽城、汽车美容店、诊所、烟酒专卖店、手机专卖、影像数码产品店、床上用品店、眼镜店、24小时便利店等; 休闲需求类:健身俱乐部、溜冰馆、瑜伽馆、洗浴中心、保健按摩等。,商铺业态
8、建议,咖啡店,火锅店,特色餐饮店,台球俱乐部,KTV,香薰SPA,足浴保健,定位于中高端特色风情街,主打餐饮、休闲、娱乐为主题,再造一条齐齐哈尔“休闲一条街”,定位于特色餐饮休闲娱乐一条街 建议临街商业建议设置为一拖二商铺,满足各种业态的经营需求;一层商业有独立门面,以便日后销售; 建议单体面宽设置45米,进深810米,主力产权铺位面积控制在100平米左右,部分控制在50平米左右; 业态建议 生活需求类:中高档餐饮、特色美食吧、品牌咖啡店、茶坊、酒吧等; 休闲需求类:健身俱乐部、瑜伽馆、棋牌室、洗浴中心、保健按摩、陶吧、书吧、工艺品店、宠物店等。,商铺业态建议,1F 珠宝首饰,B2 停车场,B
9、1 品牌超市,2F 品牌服饰,4F 电影院,商场外景示意,商场内景示意,3F 鞋帽,定位于齐市中高端商业中心 建议地上4层,地下2层,单层面积约为5000平米,总建面积约30000平米; 建议B2层用作地下立体停车场,提供约250个车位;B1层引进品牌超市,如家乐福、乐购等;1-3F为百货商场,建议引进奥特莱斯品牌折扣店,与市区商业中心形成差异化竞争态势;4F为影院、餐饮和电玩城。 奥特莱斯的三件法宝: 驰名世界的品牌荟萃世界著名或知名品牌,品牌纯正,质量上乘; 难以想象的低价一般以低至1-6折的价格销售,物美价廉,消费者趋之若鹜; 方便舒适的氛围远离市区,交通方便,货场简洁、舒适。,招商建议
10、,特色餐饮 滨江饮食,特色休闲 滨江酒吧,特色娱乐 滨江KTV,特色旅游 江上表演,一 期,二 期,三 期,四 期,项目预计共分四期进行开发:各期详情见左表。,项目总体经济指标一览,总体规划:适度降低容积率提升项目品质,奠定项目中高端形象; 车位配比:充裕车位配比,匹配项目形象; 建筑风格:主打南加州建筑风格,形成差异化优势卖点; 景观建议:大尺度景观设计,现代欧式园林铸就核心卖点; 户型建议:丰富产品线类型,扩大客群范围; 其他建议:私享会所、商业完善配套,一期建议 关键词:中高端、南加州、大尺度景观、丰富产品线,一期主要经济指标,项目一期开发6号地块、4号地块南侧公园部分、文化馆及广场改造
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- 2010年中冶集团齐齐哈尔造纸厂项目产品定位报告修改版 68页 2010 年中 集团 齐齐哈尔 造纸厂 项目 产品 定位 报告 修改 68
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