2010年南京仙林大道项目市场报告92p.ppt
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1、仙林大道项目市场报告 苏州迪赛 2010年8月,前言: 本案隶属句容地界,但板块上属于南京仙林板块,与南京房产市场有着千丝万缕的联系,其价格、客群、销售渠道皆直面南京,因此本报告将立足于南京市场着力阐述。,印象篇,NAN JING NANJING is one of the important tourism cities in China, 2010 famous for its natural beauty and historical .,文化与现代精神在此交融,六朝古都,金陵王气,千年孕育的文明焕发出新的城市精神,借这一方风水宝地,我们将掀开新的城市篇章,宏观篇,城市经济,2009年南
2、京市的GDP总量在全国省会城市中排名前六; 2009年南京市人均GDP江苏排名第四,人均GDP达55743元。,从十运会、世界城市论坛到青奥会,大型盛会的举办加速了南京基础设施建设的步伐,近年南京市的基建水平较高; 南京市房地产投资占社会固定资产投资的比例20%左右,房地产业发展呈现健康态势。,预判:经济基础厚,房地产运行环境良好。,土地市场年度走势,2010年上半年成交土地价格达8098元/,较同期最高的07年高处近一倍。,预判:南京土地市场上涨潜力巨大,未来房价将出现较大的上涨趋势。,土地市场区域市场,2009年各区域成交,09年各板块土地成交面积中仙林排位第三,达53.96万方; 09年
3、各板块土地成交面积同比涨幅中,仙林涨幅达74%,位列第二; 09年仙林土地成交平均单幅面积近9万方,大宗地块成交成为仙林土地成交的特点;,预判:仙林板块异军突起,竞争者加速进入,未来竞争将十分激烈。,住宅销售年度成交均价走势,2010年上半年南京住宅销售均价8618元/,年度环比增长17.49%。,预判:南京整体市场呈现健康稳定的发展状态,新兴板块后劲十足。,住宅销售09年各板块销售,2009年度各板块销售情况表,从2010年月度走势来看,4月份以后,全市成交均价突破万元大关,后市成交均价基本维持在1万元/以上;4月新政之后,市场处于明显的饱和状态,供过于求;,预判:南京市场受新政影响较大,供
4、过于求明显,仙林板块销售低迷,无新盘加推活动。8月部分板块成交量出现井喷,8月市场呈现出“价跌量升”的局面。,项目所在区域篇,大学城何止一家 为何仙林板块能一枝独秀?,南京三大大学城,仙林大学城一枝独秀,优势资源使其它板块只得望其项背。,仙林大学城PK江宁大学城,又是什么让仙林板块发展如此之快?,南京总体规划“一城三区”,主城区(含河西)为一城; 浦口珠江新市区、仙林新市区、江宁新市区为三区; 仙林新市区规划范围:南至沪宁高速、北至宁镇公路、西至绕城环二公路、东至七乡河,规划总用地面积80平方公里。,项目所在板块功能规划,仙林新市区分为四大片区; 仙鹤片区(大学集中区):高等院校和配套发展的居
5、住、商业、医疗机构等公共设施; 白象片区(科技产业园):高新技术密集型产业为主,部分学校用地和居住用地; 麒麟片区(国际会展交流区):临近沪宁高速公路,综合性商业、金融、贸易等商业预留地; 青龙片区(高尚住宅区):环境优美,山水环抱,规划为大型高品位居住社区的建设用地,建筑形态以单栋和联排别墅为主的风情小镇。,项目所在板块交通,项目地铁二号线终点站经天路站10KM; 经天路站新街口15KM; 项目沪宁高速7KM; 项目宁镇公路3KM; 项目绕城高速13KM;,轻轨2号线终点站经天路站点,产业规划液晶谷(日本夏普进驻),夏普南京公司总体规模在1000人以上,该项目计划年内展开筹备工作,预计201
6、0年底建成; 夏普寻寻觅觅,在中国转了大半个圈终于落户,而它选择的是仙林。 本案位于液晶谷东,对未来客群拓展来说是个极大的利好。,南京液晶谷处于高校云集的南京仙林大学城北部,规划面积4平方公里。,发展历程,2002.01,2005年底,2010.05,1993-1995,2003.09,2009.06,仙林大学城启动,南京“东进南延”着手规划,地铁2号线通车运营,仙林大学城总体规划出炉,路网框架基本形成,仙林街道办事处成立,2004,栖霞区行政中心提出迁址大学新城,南京东部新城,仙林新市区新CLD居住区,自然资源,宝华山国家森林公园、国家四A级旅游景点,汤山温泉,人文资源,南师大图书馆,南京大
7、学,规划:科学规划,起点高,产学研齐头并进; 自然资源:宝华山、汤山、紫金山,群山环抱; 人文资源:11所高校、4所中小学校,在校师生突破17万; 发展历程:起步早(2002.01),规模大,区域成熟度高。,卖点归纳,城市向东,奏响凯歌,区域市场,南京市区客户是本案重要客户群,对南京各区域板块市场做抽丝剥茧似的解读,希望能从中获得一些启示,客户分析轻轨实现了城市一体化、城际带来了1小时都市生活圈,沪宁城际铁路宝华站、仙林站距离本项目分别为5、10KM左右,沪宁城际站点示意图,沪宁城铁开通,长三角城市实现了1小时都市圈,外地投资客快速导入,南京2号轻轨东延线至仙林大学城经天路站,快速交通是客户选
8、房的重心,地铁2号线东延段的完工及沪宁城铁仙林站和宝华站的开通,给本案带来了极大利好。,供需分析南京市场8月总体供需,南京市场8月总体供需比在1.3左右,河西、江宁及浦口供需基本平衡,城南、城北、仙林供大于求; 仙林板块供需比在3.94,为8月江南8区之最,严重供大于求。 结论:目前楼市“二次调控”呼声日高,南京受新政影响程度较大。,供需分析南京市场各区8月面积段供需,南京江南八区新增供应中,80-120中小户型占比重最大,占总新增供应的3成之多,其次为120-160户型,占比27%,200以上户型新增占比16%; 南京江南八区去化中, 80-120中小户型占比35%,120-160户型占比3
9、4%,200以上户型去化占比仅为6%。 结论:新增及去化依然以中小户型为主,大户型房源供不应求,去化缓慢。,价格分析南京市场各区8月销售价格,从各板块成交来看,8月成交均价中,除江宁江北板块外,其它板块成交均价均突破万元;仙林板块成交均价13206元/,环比上月下跌11.18%(-1406元/)。 结论:仙林区逐步融入主城区,均价上涨空间较大。,产品分析,随着交通条件和居住环境的改善,城市别墅区已经从传统的环紫金山玄武湖区扩展到江宁三山片区; 同时未来城市范围逐渐向外延伸,仙西、九龙湖方山和老山阳面等近郊别墅区将成为城市别墅区的可发展区; 溧水、宝华、汤山以及老山阴面的区域属于远郊别墅区,由于
10、可开发量较多,且与主城区的连接逐渐畅通,成为别墅购买客群休闲度假的第二居所,融进南京别墅市场中。,竞争格局演变,主城区 环紫金山板块 以独立、双拼为主 代表项目 钟山国际高尔夫 售价:45000元/,江宁板块 三山:已经形成较为成熟的别墅聚集区,独栋为主 方山:以经济联排为主。 其他板块:九龙湖片区、汤山片区等均成为别墅开发的热点区域。 代表项目:玛斯兰德、罗托鲁拉小镇 售价:1.5-2万元/,江北板块 以绿城玫瑰园(1500-3500万/套)、山河水(13000元/)为代表多为独立别墅项目,远郊溧水板块 土地规划容积率相对较低,主要以度假别墅为主,如卧龙湖国际社区、恒大金碧天下。 售价:80
11、00-14000元/,仙林板块 主要以宝华山及仙西别墅项目为主 代表项目 仙林翠谷、大山地、栖园 售价:1-2.5万元/不等,区域竞争界定,核心竞争,重要竞争,次要竞争,可忽略竞争,区域竞争界定,仙林板块,江宁板块、 汤山板块、江北板块,溧水等远郊板块,主城区板块,界定1:区域距离 界定2:产品价格、品质,板块解读环紫金山板块(主城区),作为南京城市的“生态绿肺”,紫金山巨大的自然资源价值无法估量,而且,随着城市规划的进一步东扩,紫金山板块无疑将逐步进入城市的中心位置,区位价值更加明显。环紫金山玄武湖的珍稀景观区是南京城市别墅的传统区域,主要集中在紫金山、玄武湖等自然景观良好的区域,紫金山因为
12、其地处城中的独特位置和长久的人文积淀,成为南京高端别墅的集中地,钟山国际高尔夫等为板块典型代表。,板块研读:主城区域别墅由于具有较好的山水资源,唯一性明显,同时有较好的配套,得到了市场高端人士的认可。 但由于目前区域在售项目不多,且客群与本案存在一定的差距,因此与本案竞争关系并不明显。,板块解读江北板块,江北板块的概念是一个广义的概念,从地理位置看包括浦口和六合两个行政区。而对于广大购房者而言所谓江北板块实际上是指浦口滨江板块。根据南京市的整体规划,2020年,浦口区总人口112.3万左右,城市建设用地约89.95平方公里,人均城市建设用地约119.9平米。区域内拥有长江滨水景观带,老山森林公
13、园、珍珠泉等旅游景点,自然资源丰富;别墅供应主要集中在老山、珍珠泉附近。,板块研读:凭借政府的有利支持,江北板块别墅市场近年来开始发力。随着区域别墅项目的兴起,同样作为南京新城发展的江北板块,将成为南京别墅市场极具竞争力的板块之一。江北新城的兴起,将给本案带来不小的竞争压力。,板块解读江北板块,江北板块市场目前主要以独栋产品为主,区域别墅开发起步较晚,目前以珍珠泉、老山区域为供应的重点,后续供应充足 ; 区域内具丰富资源优势,别墅市场开发时间短,随着江北交通格局的改善,区域有望发展成南京居住别墅板块,目前总体市场认可、接受程度良好。,江北板块绿城玫瑰园,地址:浦口区珍珠泉旅游度假区绿园路88号
14、 容积率:0.3 建筑面积:9万m2 占地面积:460亩 绿化率:70% 建筑风格:地中海 规划布局: 项目位处南京唯一省级旅游度假区珍珠泉旅游度假区密林深处,有 10 万余亩森林公园和1800亩高尔夫球场环绕四周。地形坐北朝南、背山面水,近可赏千亩高尔夫球场绿茵、远可眺万里长江及金陵灯火阑珊,项目建成后将成为南京市区稀有的高尔夫、公园、山、水、林多重立体景观纯别墅社区。 配套: 老山森林公园、高尔夫球场,绿城玫瑰园销售动态,2008年06月,一期48套在售,800-1500万/套 2009年06月:二期法式、意式山地别墅46套,547-889,1500-2000万/套 2009年12月:二期
15、剩余三套 2010年06月:推出10套独栋,660-1000,1500-3500万/套 2010年08月:一次性付款优惠总价优惠10万元 月均去化:约4套/月,绿城玫瑰园户型分析,负一层作为多功能厅设计 首层双车库设计 四厅一卧设计 格局较高 二层三房设计,主卧套房设计 户型整体私密性较好 功能布局合理 带800左右私家庭院花园,8室2厅8卫1厨759.09,江宁三山板块地区经过几年来的发展,已经成为一个集自然、人文于一体的高档居住区,随着商业、娱乐各方面配套设施的完善,江宁地区已经发展成为南京别墅物业的主要聚集地。 三山板块主要依托将军山作为景观资源,成片开发别墅项目,目前已经形成一定的规模
16、,山水华门、翠屏国际城、玛斯兰德等项目得到了市场的充分认可,别墅集中区的概念基本形成。 百家湖地区由于开发时间比较早,有百家湖花园等一批项目,目前基本开发完,无新项目上市。 方山九龙湖板块将是江宁未来中端价位别墅的聚集地,加州城、罗托鲁拉等项目的批量上市将带动方山市场的兴起,方山将很快进入高速发展期,大量分流三山板块的潜在购买者。,板块解读江宁板块,板块研读:从江宁板块的各个区位来看,现在大致格局基本已定,区域主要以中高档别墅开发为主,成为南京中高档别墅聚集地。随着地铁南延、江宁大学城的开发,方山九龙湖板块将成为江宁板块别墅的热点开发板块,将构成对本案客群的主要分流。,板块解读江宁板块,江宁板
17、块的别墅项目主要集中在三山、方山及九龙湖,其中三山做为江宁中端别墅的集中区,由于近期新增可开发项目不多,在区域所占的份额不断下降,其“一股独大”局面将被打破。而方山、九龙湖板块由于区位交通设施的不断完善,将在江宁板块中发挥着越来越重要的作用。,江宁板块复地朗香,地址:江宁经济开发区佛城西路88号 产品形态:联排、双拼、独栋 建筑风格:美式 容积率:0.39 占地面积:33万m2 建筑面积:13万m2 绿化率:64% 规划布局: 项目分四期开发。一期、二期、三期已形成独立的别墅群落,四期为百余栋高档独立别墅,主力户型400-700,第一批次房源09年底推出,2010年5月16日再度开盘。 周边配
18、套: 三山风景区、江宁大学城 内部配套: 八大艺术主题会所、健身房、网球场、壁球馆、泳池、风情园、有幼儿园和沿街商店,综合商场:大超市,医院:医务室、沿街商店,综合商场,大超市,复地朗香销售动态,2003年06月,一期42户开始发售,2004年09月,一期完成交房 2004年09月:二期共计190户,9月19日开盘 ,联排均价在5500元/,双拼均价在6800元/,于2005年10交付使用 2007年05月:三期岭郡开盘,共计53户,独栋274-345,总价200-270万,双拼500-800,总价600-1000万 2009年12月:四期半山别墅开盘,面积426-517,为小面宽、大进深、侧
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- 2010 南京 大道 项目 市场 报告 92
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