2010年贺州市远东国贸购物中心商业规划与定位报告88P.ppt
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1、远东国贸购物中心 商业规划与定位报告,2010年08月06日,香港新恒迪商业顾问机构,2,目录,A. 贺州市商业零售市场 B. 项目分析与商业概念发展 C. 平面布局与商户组合 D. 建筑设计优化,3,A1: 贺州商业零售市场宏观状况,A. 贺州市商业零售市场,A2: 商业物业微观研究,4,A1: 贺州商业零售市场-零售环境发展,首先,从贺州市商业零售市场的潜在需求来看:贺州市的社会消费品零售总额自2005年以来增长率(%)保持了约年均15%的递增速度,特别是近几年受到宏观经济发展态势良好,人民生活水平不 断提升等因素的推动,社会消费品零售总额增幅有所加大。总体来看,贺州市的消费市场需求潜力较
2、大,商业零售市场发展将保持较为繁荣的发展态势。,2009年社会消费品零售 总额68.87亿元,增长18%, 是近来最好的发展水平。,5,A1: 贺州商业零售市场-商圈格局演进,再次,从贺州商业整体规划 来看,远东国贸购物中心所处向阳路中心商圈,在未来城市商业格局中占据中心位置,商业地位不可撼动。 随着本案以及后期商业的投入运营,向阳路商圈的地位将不断强化。,6, 贺州市目前商业正处于初级发展阶段,形态以百货、超市、步行街、专业市场为主,整体商业水平不高,百货经营水平较低、业态单一,聚客能力有限,整体经营状况较差。 从贺州市整体商业发展阶段与零售趋势来看,随着贺州市地区经济的不断发展。商业零售设
3、施的主要主流发展趋势必然将从传统的以百货、超市和专业市场为核心逐步转变为以购物中心、精品专卖店等多元化的现代商业业态为主导的发展方向。,A1: 贺州商业零售市场-商业形态与发展趋势,7,商业零售业主导型态变化趋势,8,贺州市商业零售设施的主要类型 GDP 243.78亿,人均1720美元/2009年,购物中心,目前暂无购物中心类项目,百货,超市,专业店,新时代百货 盛隆百货,泰兴连锁超市,香港城超市,盛隆超市,振华家私,华星家电,恒兴家电,乐多多超市, 人均GDP将快速突破2000美元关口,购物中心的生长环境已经基本形成。,9, 随着经济的发展,贺州居民的消费支出规模随着收入的增加逐年扩大,贺
4、州正在成为一个追求生活质量与品位的“享受型城市”; 人均GDP即将突破2000美元大关,但商业发展水平较低,市内缺乏大型时尚购物中心,造成大量商业消费溢出现象,外出消费较为普遍; 城市商业发展目标确立,以向阳路为中心的老城区成为未来重点发展的市级商业功能区之一。,零售市场宏观状况小结,10,A2:商业物业微观研究, 从贺州市的商圈分局及发展情况来看:贺州主要商业均集中于以向阳路为主轴的核心区域内,以新时代百货、盛隆百货、香港城为商业节点,沿街店铺为主线,商业空间分布较为密集、商业集中度较高。随着远东国贸项目的启动,未来贺州市向阳路核心商圈的市场竞争亦会日趋激烈;,11,向阳路:,A2:商业物业
5、微观研究向阳路,向阳路是贺州最集中的商业街,分布着服饰、百货、黄金珠宝等诸多业态,约270家店铺,其中男女服饰占据了绝对的比重,约占70%,其次是餐饮,约占10%,其他诸如百货、医药、美容美发、金店、眼镜店等诸多业态合计约占20%。 西接新时代购物广场,东接香港城,形成贺州市主要商业集中区域,其中步行街以运动系列品,女装时装为主由于集聚了大量的品牌专卖店和时尚店,这里成为年轻人淘宝的好去处,购物人群主要以1535这一年龄段为主,且女性消费者明显多于男性消费者。 在这里,贺州的知名服装品牌无论是运动的还是休闲的亦或是职业正装,几乎都能在专卖店中找到,转让费动辄数万,向阳路可谓是贺州市的商业“金街
6、”。,12,A2:商业物业微观研究向阳路,13, 向阳路经过多年发展,集合灵峰广场的人流引力,目前沿路临街商铺的租金为500010000元/月,路口、百货门面租金约为150平米,普通街铺租金在50-100之间,转让费则在300001500000元/年,商业租金较高。 目前,向阳路的商铺新供应量基本为0,转让费高企,而几个主要百货经营状况不佳,新的零售品牌进入贺州市场,面临着选场的问题,本项目作为大型标志性购物中心,将成为良好的选址选择。,A2:商业物业微观研究向阳路,14, 物业规模:20000多平方米 业态类型:百货+超市 经营档次:以中低档品牌为主 客户构成特征:贺州及周边县城的居民、25
7、-50岁的消费群体 租金方式:扣点 经营业态及楼层分布: -1F: 新时代超市 1F: 肯德基、金银珠宝首饰、化妆品、通讯、数码器材、箱包皮具、皮鞋 2F:女装 3F:男装、床纺 4F:儿童用品、电玩娱乐中心 主力品牌:肯德基、耐克、OLAY、周大福、达芙妮,A2:商业物业微观研究新时代广场,15, 从楼层平面布局看,属于传统百货布局,次通道多,影响租户经营。 基本以购物为主,餐饮休闲配套少,进驻品牌缺乏吸引力,经营状况一般。,A2:商业物业微观研究新时代广场,16, 物业规模: 21000平方米 物业类型: 百货+超市 经营档次: 以中档、低档品牌为主,兼顾高档品牌 消费群体:贺州及周边县城
8、的居民、25-50岁的消费群体 租金方式: 扣点 经营状况: 经营情况一般 经营业态及楼层分布: -1F:盛隆超市 1F:化妆品、黄金饰品、大小家电、数码通信、手机城 夹层:家私广场、电玩城 2F:男装、鞋类箱包、运动休闲系列、羽绒服系列 3F:女装、床上用品、童装童玩、内衣睡衣、流行饰品 4F:东豪美食城,A2:商业物业微观研究盛隆百货,17, 物业规模: 21000平方米 物业类型: 百货+超市 经营档次: 以中档、低档品牌为主,兼顾高档品牌 消费群体:贺州及周边县城的居民、25-50岁的消费群体 租金方式: 扣点 经营状况: 经营情况一般 经营业态及楼层分布: -1F:盛隆超市 1F:化
9、妆品、黄金饰品、大小家电、数码通信、手机城 夹层:家私广场、电玩城 2F:男装、鞋类箱包、运动休闲系列、羽绒服系列 3F:女装、床上用品、童装童玩、内衣睡衣、流行饰品 4F:东豪美食城,A2:商业物业微观研究盛隆百货,18, 商场业态丰富,进驻品牌和其他百货重复性强,通道较窄,购物环境一般。 没有专门的地下停车场,影响外部客流导入。,A2:商业物业微观研究盛隆百货,19, 物业规模: 30000平方米 物业类型: 百货+超市+专业店 经营档次: 以中档、低档品牌为主 消费群体: 周边的居民、25-50岁的消费群体 经营状况: 经营情况较差 经营业态及楼层分布: 1F:专卖店、家电卖场 2F:超
10、市、百货 3F:电玩中心,A2:商业物业微观研究香港城购物广场,20, 物业规模:约30000平方米 物业类型:步行街+酒店 经营状况:目前经营状况很差,大部分铺位空置,铺位租金在700-1500元 之间,商户处于观望状态,对于国贸购物中心、维也纳酒店开业 后的人流带动作用非常期待。 经营业态:步行街经营业态杂乱,目前IT电脑、耗材、办公用品相对比较集 中在街区周围。,A2:商业物业微观研究日月峰步行街,21, 物业类型:3层商业街 经营业态:目前进驻租户较少,以社区服务性业态为主。 经营状况:免租半年,租金在30元/平米/月左右,2层15元/平米/月左右。,A2:商业物业微观研究汇豪国际上海
11、街,22, 目前进入贺州市场的服饰品牌中,国际一线品牌进入较少,主要为部分国内一线、主要为二线、三线品牌为主,以200-500元的单客价为消费主流。 运动休闲类以国内一线品牌为主,主要集中在向阳路西段,店铺超过70家。,A2:商业物业微观研究服饰零售业,23, 时尚女装服饰主要集中在向阳路,主要品牌包括百丽TATA,哥弟、玛丝菲尔、声雨竹、FED等国内知名品牌,及部分二线品牌女装,店铺超过70家。 男装以劲霸、七匹狼、九牧王等江浙品牌为主。,A2:商业物业微观研究服饰零售业,24,25, 贺州餐饮业尚处于发展期,主要分布在龙山路、建设路、灵峰路,平安西路几个主要路段。国内连锁餐饮进驻、品牌、大
12、型、特色餐饮相对较少。 主要餐饮品牌 美食广场:东豪美食广场 特色餐饮:光明粥城、金龙寨 快速餐饮:肯德基、榜样中式快餐 主要进驻的西餐餐饮:捷佳咖啡、上岛咖啡、日本料理,A2:商业物业微观研究餐饮业,26, 从消费档次看,餐饮消费以中档为主,少部分高档的商务或者公务消费。 生活习惯作用下,夜间消费特征明显。 中档规模、中等档次,服务水平较高的特色、休闲餐饮经营良好,随着连锁品牌的不断进入市场,将收到市场的追捧。,A2:商业物业微观研究餐饮业,27, 贺州休闲娱乐业主要集中分布在平安西路一带,相对比较集中。 目前休闲娱乐业主要以桑拿、足浴、KTV、电玩城为主,君悦、百乐门、盛唐、金凯丽等普遍经
13、营状况较好,消费水平较高,本地消费者对于休闲娱乐业也比较热衷,聚客能力较强。 随着大地影院的进驻本项目,又将成为一个新的休闲娱乐热点。,A2:商业物业微观研究休闲娱乐业,28, 贺州3C流通业,处于散乱的初级发展阶段,综合数码、家电、通讯的3C卖场并未初见,国美、苏宁等卖场未进入市场,同时专业的电脑城卖场也未形成。 家电销售主要集中在新兴北路、建设路、向阳路一带,华星家电、恒兴家电等中小型家电卖场,和众多的家电专卖组成了目前的家电商业格局。,A2:商业物业微观研究3C流通业,29, 目前经营通讯产品的商家主要是三才通讯、王者通讯等连锁卖场构成,在市场上具有领导地位。,A2:商业物业微观研究3C
14、流通业,30, 贺州没有专业的连锁电脑卖场进驻,本地卖场也没有形成,电脑、办公用品、耗材商家主要分布在向阳路北段、沿江路、灵峰步行街周边,相对比较分散。 随着消费水平的提高,专业的电脑卖场的出现属于必然趋势。,A2:商业物业微观研究3C流通业,31,从商业零售设施的主要业态构成来看,贺州市现有代表性商业项目的业态构成基本 以商 业零售为主,缺乏集零售、餐饮、休闲娱乐为一体的综合性商业服务场所, 消费者日益多元 化的消费需求难以得到满足 。,新时代广场,盛隆百货,香港城,零 售 为 主,餐 饮 休 闲 娱 乐,4F 电玩城 1F肯德基,6F 美食广场 2F 电玩城,1F 美食广场 3F 电玩城,
15、32,通过对于城市宏观经济发展概况及城市商业发展趋势之研究,对于本项目宏观市场环境 主要结论如下:,主要结论,城市经济水平的稳步提升为本项目之发展提供了基础;贺州市商业零售业升 级发展之趋势为本项目之定位提供了依据;集零售、餐饮、休闲娱乐多元化 功能为一体的购物中心将是本项目未来的发展目标;,从主要商业业种的发展来看,品牌运动休闲服饰、女装仍是服饰零售店铺的主流,200-500单价的中档国内品牌被市场广泛接受,消费力强劲,在向阳路商圈一铺难求的情况下,更多的品牌进入贺州存在壁垒,而本项目提供了此种可能,从餐饮、休闲娱乐业的发展来看,发展势头良好,贺州的生活习惯也决定了餐饮休闲娱乐业具有较大的成
16、长空间,本项目的业态配置应向此倾斜。 从3C数码市场的发展看,电脑专业卖场存在空间,可作为业态考量之一,33,B. 项目分析与商业概念发展,B1: SWOT分析,B2: 市场竞争与空白点,B4: 项目定位建议,B3: 成功案例借鉴,B5: 商业概念发展,34,B1: SWOT分析,Strengths 优势,本项目位于开发区长江路商圈内,周边商业林立,商业氛围浓郁。 项目所在灵峰路,公共交通便利,通达性强,且具有良好 的对外展示面。 本项目自身住宅将为项目提供潜在 的中高端消费人群。 作为开发区地标性建筑,知名度和影响力将有助于提升商 业价值。,35,B1: SWOT分析,Weaknesses
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