2010年金地城市顶级豪宅研究及名郡核心价值体系 66P.ppt
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1、,城市顶级豪宅研究 及名郡核心价值体系,谨呈:金地集团武汉公司,R1:项目定位,豪宅案例研究,本项目价值体系,核心问题,体系匹配,报告框架,目录导航 CONTENTS NAVIGATION 一、项目定位,美联五福路项目,万科城,万景国际,世茂锦绣长江,三阳金城,华润中央公园,大智嘉园,万达广场,金域华府,水岸国际,葛洲坝国际,中华城,橡树湾,积玉桥万达,融科天城,东湖国际,泛海国际,宝利金,武汉天地,金都汉宫,和黄花楼街地块,一类高端,二类高端,三类高端,武汉豪宅分布图: 传统豪宅区域集中在长江两岸和汉口中心区,以高层物业为主, 其他区域资源型个盘呈散点供应,相对集中在占用江景资源片区。,武汉
2、高端项目价格梯队,27000,为保证高端住宅市场分析对名郡项目的参考价值,特对武汉高端楼盘进行细分: 一类高端:单价超过15000-25000,代表楼盘武汉天地、金都汉宫、万达积玉桥公馆 二类高端:单价13000-15000,融科天城、东湖国际 本项目的整体定位: 城市顶级豪宅 定位为一类高端,项目形象定位,从市场定位分析,本项目目前定位的一类高端可实现的价格在1.6-1.8万元/平方米间 备注:武汉天地目前尾盘对外报价2.7万/平米,实际上无成交,三期实际成交均价为1.7万/平方米.尾盘高区在2.2万/平方米有成交.融科天城目前均价1.4万,成交速度缓慢,项目价格定位,因宏观调控制影响,预计
3、2011年价格较2010年基本持平,本项目2011年入市价格约: 18000元/平米以上,项目价格定位,目标客户访谈总结:,项目目标客户定位,打造顶级豪宅是本项目的核心问题,我们需要站在更高的角度探究豪宅 借鉴国内外豪宅案例目的是为构建豪宅价值体系提供参照指标,以利于构建名郡的核心价值体系。,目录导航 CONTENTS NAVIGATION 二、 国内顶级豪宅研究,城市豪宅KPI价值体系研究,选取案例原则: 1、高密度城市豪宅; 2、城市中心或规划中心地段; 3、均价显著高于项目周边普通项目均价。,代表案例: 青岛东海路9号 深圳星河丹堤 杭州金色海岸 深圳红树西岸 上海华府天地 杭州西湖8号
4、公馆 深圳中信红树湾 深圳波托菲诺 香港贝沙湾 香港凯旋门 ,金缔置业对全国范围内顶级豪宅案例进行研究,总结出豪宅的5种核心价值体系,功能转换东海路9号 精装修金色海岸 附送价值蝴蝶谷,顶级配套私享,历史人文,高端智能化,五星级物管,产品创新,核心 驱动力,上海华府天地 杭州西湖8号公馆,红树西岸,东方润园,凯旋门 Brickell Key William island,一、产品创新,东海路9号:以酒店标准打造的青岛滨海超高层豪宅,强烈的地标效应,青岛市区繁华地段 占地约10100平方米,总建面95368平方米,容积率:8.95 目前售价:均价28000元/平 2栋50层塔楼及2层裙楼组成 户
5、型面积:以三房170270平米为主,其中顶层为623的复式公寓 动感的“帆”形外观,豪宅案例3,产品创新,极具地标效应的高度、外形及顶级酒店装修标准的应用,使得项目超越一般居住功能的,功能转换到顶级酒店层级,实现了价值提升,深蓝广场, 引入五星级酒店雷迪森广场酒店物管,打造高端酒店式服务住宅,落于杭州市武林商圈中心黄金地段,紧邻正在建设中的西湖文化广场,北依朝晖路,南临京杭大运河。 项目总占地面积1.8万多平方米,总建筑面积13万多平方米,其中公寓楼建筑面积约6.1万平方米,写字楼建筑面积约3.5万平方米。 酒店式公寓6.1万平米,主推户型约160平方米。(单价30000-35000),金色海
6、岸:最核心是以精装修及阔绰户型为主的顶级豪宅产品打造,产品创新,配合户型的大尺度、阔绰按照欧洲皇室标准,采用世界顶级品牌的装修材质塑造欧洲皇室生活场景,让客户体验皇室贵族的奢华,配合户型的大尺度及大空间,按照欧洲皇室标准进行装修 采用原装进口OTIS电梯,这是国内第一个大规模采用原装进口OTIS电梯的住宅项目 原装进口SIEMENS嵌入式厨房电器 原装进口Siematic橱柜 原装进口汉斯格雅卫浴洁具、龙头花洒等 选用了目前最先进的日本大金VRV户式带新风中央空调系统 ,高科技材料与产品在在细节处体现奢华,保证绝对的高舒适性,隔音楼板/阻隔垂直方向噪音 红树西岸采用美国陶式化学隔音垫和 挤塑板
7、相结合的楼板隔音系统使居住 在红树西岸的业主可充分享受前所未 有的、完全不受干扰的宁静生活空间。,JUST RIGHT热水循环/无需等待 采用美国专利产品品牌JUST RIGHT,保证水龙头随时打开就有热水,无需分秒等待。依靠重力和冷热水比重差异进行比较循环,节约能源、无须动力、分户设置。,户式中央冷暖空调+新风系统 新风系统:保证业主在完全封闭窗户的情况下可以呼吸到室外空气; 户式中央空调智能化控制:减少室外机数量,户内入口上方设有出风口,业主可以根据自己的需求在回家之前通过远程控制预先打开空调;,同层侧向排水系统,避免直接垂直排水带来的噪音 红树西岸排水系统采用了有100多年历史的瑞士上市
8、公司GEBERIT公司的同层排水系统接吉博力横排防臭地漏,这是目前发达国家广泛采用的排水方式,同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板,在同楼层内连接到主排水立管上,它从根本上解决了卫生间的许多问题,尽可能地避开上下邻居排水之间的互相干扰。,进水铜管/保障饮用水质量 采用美国NIBICO进水铜管,保证用户饮用水的质量和进水管的使用寿命。,檫窗机/保持玻璃幕墙的美观,每户避雷器,阳台隔栅/保护隐私减少对视,蝴蝶谷:全新的创新产品突破市场,创造市场神话,户户带花园,360度观景,尽享南湖500亩绝版景观资源,充分体现入住者的尊贵与气度 100的赠送面积,产品创新,二、历史人文,华府天地:构建融入上
9、海历史、文化和未来的奢华生活,位于上海最繁华的淮海路商圈,正对上海历史文化和现代生活形态代表的新天地,“代表上海过去100年及未来100年”。,新天地不仅仅是对淮海路商圈高档餐饮、时尚娱乐、人文景观的简单弥补,更是对海派文化的又一次延展和丰富。新天地是一个国际交流和聚会的地点,不仅吸引上海本地高收入人群和居住上海的外籍人士,还吸引其他城市的名门贵裔。,复古摩登的奢华:挖掘目标客户的心理需求,暗示购买“华府天地”就是购买“上海的奢华生活 ”,时尚的、现代的、国际化的、混合文化的、新奢华生活方式,体现在符合多文化需求的休闲娱乐会所和国际时尚休闲商业街,下沉式地下会所设置专属图书馆、健身房、棋牌室、
10、KTV影视厅、儿童游乐室、桑拿淋浴室、咖啡吧等等,与新天地融合的国际水平的餐饮、购物等功能的时尚休闲商业街,三、顶级配套私享,君汇港,君汇港提倡的崭新的生活概念 CEO Living (行政总裁家居) 是专为商界高尚精英度身而设的 在豪华会所的设置上,在提供传播全面资讯的 CNN 新闻网络上都体现了这一理念,会所外景及园艺花园,时尚的 CEO Living与资讯息息相关,因此在CNN Lounge內摆放了多达 100 部电视,提供 CNN2 個直播新闻频道、 6 个特备节目及 过去 25 年的经典节目,打造CEO商务会所,凯旋门顶级摩天会所,拥有无敌海湾视野,配套顶级豪华,完全体现顶级高尚生活
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