2010广西置高生活区规划设计89p.ppt
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1、,广西置高 生活区,规划设计,Strategic Economic Study, Planning, and Design for,Guangxi Zhigao Habitate District,广州智地建筑设计有限公司 ZHZ GROUPE,2010.04.15,一 置高生活区开发模式,造 城,从市政府角度,我们为什么要造城?,造 城,新城市主义,梧州进口再生资源加工园区是经国家环保部批准成立,经梧州市政府批复,由苍梧县政府牵头,市、县和广西置高投资发展有限公司共建的自治区政府层面统筹推进的重大工业项目。决定了它独特的城镇定位与高度,从业主角度,造 城,广西置高投资发展有限公司基于营造国内
2、最大的进口再生资源综合加工利用工业园的目标,致力于把园区建设成为环境优美、配套齐全,实施“圈区管理”的国家定点示范园区。集聚了先进的管理理念、雄厚的资本以及在再生资源回收利用领域的优势,强强联手将赋予园区建设与运营强有力的资金和管理保证。,造 城,造 城,从客户角度,二 置高生活区开发意向,我们建造什么样的城镇?,德国鲁尔区,鲁尔工业区(Ruhrg-ebiet)是德国,也是世界重要的工业区。位于德国西部、莱茵河下游支流鲁尔河与利珀河之间的地区。 鲁尔区既是生产中心,又是消费中心。以鲁尔区为核心,方圆100公里内,是德国最大的消费核心,这里集中了5个50100万人和24个1050万人的城市。鲁尔
3、区生产的70以上的煤炭和钢铁在此范围内加工、消费。,德国鲁尔区城市风貌,德国鲁尔区城市风貌,街道景观整体风貌,街道景观整体风貌,法国兰斯城市风貌,街道景观整体风貌意向,我们分析了国际上著名的工业园中生活型城区情况和发展历程,德国鲁尔Rhur区,附近具有大规模重工业开发 不具备一流资源条件,地势较为崎岖 项目综合性较强 以第三产业和住宅产业出售为未来主要赢利来源,在选取和分析案例时我们特别关注了具备以下特征的生活区:,法国兰斯Lens工业区,规划目标:,梧州进口再生资源加工园区 产业服务休闲度假综合新市镇项目,城市的功能格局 欧洲小镇的风貌,产业服务 休闲度假,以产业服务为核心、弘扬企业文化为特
4、色融休闲居住于一体的生态综合新居住区,三 开发方式与步骤,我们如何建造?,开发策略,发展定位,规划设计,发开时序与营销策略,开发策略,开发思路,一切开发建设都以生态保护为出发点 在尽量保持原生态的前提下进行开发和保护 开发是为了可持续地保护,开发与产业服务特别是现代企业商务相关的服务项目,与区域内其他地产项目形成差异化竞争优势,将项目打造成梧州地区优质高档的标杆性产业服务和企业文化中心及休闲度假区,拥有较好的景观资源GOLF 自04年始,梧州全市经济持续两位数高速增长,工业化成为核心驱动力量 对外交通便利,可达性高 所依托的梧州进口再生资源加工园具有较高的认知度,政府对加工园区发展的支持 梧州
5、工业的发展迅速,对产业配套服务需求特别是有别于城市居住的综合服务园区需求大 产业文化和企业文化需要高标准的平台建设,梧州周边居住产品可开发潜力大,竞争激烈 工业项目受国际市场影响,区域整体开发水平不高,吸引力逐渐减弱 周边工业项目对居住环境的影响,开发策略,客户定位思路 以广西腹地为背景,面向梧州,辐射珠三角,以高端客户,中高端客户为主,兼顾产业工人白领与蓝领消费群体。,客户定位,本项目的需求客户群体,私营业主,本地中高层公务员、置高工业区企业中高管理者以及外地客户是本项目的核心客户,开发战略定位,品质定位生态绿城,创业之园,新锐地标,才智高地,文化定位精英高尔夫,悠然尚品居,风格定位 HYB
6、RID风格 环地中海风格建筑+岭南园林风格,形象定位西江南岸贵胄的门庭,梧州首席高尔夫别墅,开发策略,发展定位,开发定位功能及产品体系构建,产业服务中心,产业信息中心,城市活力区,康体休闲,欧式风情商业街,商务酒店,企业会所,生态居住区,低密度住宅,多层洋房,公寓,三大核心产品,产品类型:,容积率确定 产品角度,别墅区(双拼,连排)容积率:0.2-0.7 多层洋房区 容积率:0.8-2.0 公寓区(小高层,高层)容积率:2.0-4.0,产业信息中心:8000平方米展览空间 商务酒店及配套服务中心: 10000平方米 CEO公馆 :31套 28000平方米,欧式风情商业街: 20000平方米 休
7、闲娱乐中心:10000平方米,本地市场情况,本地市场情况,外地市场情况,容积率确定 市场角度,广东省清远市笔架山前板块大盘情况调查:,结论:容积率适宜范围1.0-1.5,本方案取中低值1.1,三大产品类型,核心产品:生态居住区,关键产品:城市活力区,特色产品:产业服务中心,创新小高层,连排别墅,CEO公馆,梧州市场别墅产品供应量少,有一定的稀缺性,创新性小复式单位,空中别墅单位,标杆建立,市场引爆 ,建立地位,树立标杆,创建品牌,原则: 1、制造稀缺性 2、多产品有机组合。扩大客户层面。打造清新和谐、温馨的社区居住环境。 3、高姿态入市。树立形象,制造价格标杆。,住宅产品构成,假日赛维纳(GO
8、LF公寓) 位于观澜湖GOLF内 总建筑面积:34216m2 基本单元58m2 可拼合最大面积为230m2,外墙微倾,与下部退台照应,立面处理参考下图,产品意象,创新小高层,产品意象,花园洋房 特色复式,改房,改房,改房,改房,改房,小复式附加值高,入户花园赠送8-14个平米,可改一间房,270度景观阳台,120平米左右的小复式。,双拼SOHO别墅,可借鉴点: 餐厅、客厅间完美利用内庭院景观,客厅南北通 利用次卧与主卧间的跃式设计,使客厅层高达到3.9m,内庭院,解决了采光问题,产品意象,联排TOWNHOUSE别墅,可借鉴点: 餐厅两层通高,并利用天窗采光 利用客厅与餐厅的跃式设计,使客厅层高
9、稍高 楼上独立主卧空间+南向大露台,餐厅两层通高,三层为独立主卧,南向大露台,产品意象,产品定位,核心产品:生态居住区,关键产品:城市活力区,特色产品:产业服务中心,产品定位,关键产品:城市活力区CAZ,打造聚集型商业中心与分散商业网点结合的欧式风情商业街,社区广场,相关教育配套。建筑面积共约50000平方米,物业组成包括超市、茶道、餐厅、酒吧、书吧、美容SPA、音像、银行、诊所、邮电等。,城市活力区CAZ,产品意向,对未来的市场的发展有一定的预先性,在规划中保证相关功能的预留与弹性。,原则: 1、“以点带面”的模式,配套,形象先行,强势牵引。 2、人气聚集和轰动效应,先期展示提升价值,社区生
10、活广场,会所中泳池,欧式风情商业街,产品定位,核心产品:生态居住区,关键产品:城市活力区,特色产品:产业服务中心,产品定位,特色产品:产业服务中心,企业会所,CEO公馆 信息中心 商务酒店,企业会所CEO公馆,独立冠名权,品味无限 功能:为行业和企业量身定做具有行业特征的独栋办公场所,提供个性化的服务,助推企业文化的传播 企业休闲商务接待中心 企业文化传播 企业高层会议 企业小型会议 企业精英员工培训 企业高层度假 特点 定向(封闭)、半开放的商务活动 完全私人化空间,包含了商务、娱乐、休闲、沙龙、接待、会议、收藏等功能,信息中心,行业协会的整合和交流,充分发挥行业协会对企业的支持,提供专业的
11、服务和技术支持 建立城市级别的信息系统,将梧州的产业以及企业的信息组合成一个整体,向全世界推广,加强企业与客商之间的相互交流 提供各种投资招商信息,直接为投资者提供参观的平台,配置8000平方米展厅,商务酒店,设置目的 为企业或行业提供高品位的文化和产品对外交流和传播的平台 主要功能设置 会议中心 主要满足开展论坛、商务会展、大型企业年会等大规模会议的需求。 行业接待与推介 产业文化展示中心 提供集中展示企业或行业文化的场所 品牌发布中心 品牌发布中心除了加强工业区内各厂家的联系外,可以更好的通过发布仪式的活动举办和新闻发布,扩大企业的知名度和影响力,商务酒店规模建议,酒店客房数约200300
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