2010成都中医药大学十二桥路校区项目建议71P.ppt
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1、,西门的“万达广场”,成都中医药大学十二桥路校区项目建议,报告结构思路,案例借鉴,附件,商业定位,市场分析,项目目标解析,城市经济背景,项目属性界定,项目初步定位,中国经济增长第四极的核心城市,占据西部经济发展的制高点,具有明显的区域竞争优势,城市地位,2007年国务院将成渝规划为“经济特区”培育“中国经济第四增长极” 。目前两地的国民生产总值占到全国的5,在长三角、珠三角、环渤海地区之后,排名第四位。成为中国经济增长点名副其实的“第四增长极”核心城市。 坐镇我国大西南,四川中部,地处成渝经济(又称“西三角”经济区)特区核心区。为我国重要的区域中心城市。,成都GDP近7年来一直保持健康持续增长
2、,虽然经历了08年地震以及全球经济危机的影响,GDP增长出现下滑的趋势,但经过09年的强势反弹,未来经济增长将持续快速增长,城市经济地位将逐年提升。 成都GDP总值与我国一线城市GDP总值有一定的差距,但高达14.7%的增速已经超越部分一线城市的增长速度,城市发展潜力巨大,经济实力一线城市靠拢。,城市GDP发展迅猛,增速超越国内一线城市,经济地位、城市形象逐年提升,未来发展潜力巨大,单位:亿元,城市GDP,城市人口,城市人口增长强劲,快速推动房地产发展,数据来源:成都市统计局,截至2010年底,成都市总人口达1171万人,其中农业人口占比仍然较大,达514.88万人;城乡一体化进程以及所带来的
3、大规模商业及居住用房建设,将给成都房地产行业的发展注入巨大推动力。,外来购房者占比的不断增高,昭示着成都国际化建设步伐的不断加快,成都外来置业者占比超过50%,并持续攀升,根据国际惯例,一个城市外来置业者占比超过50%,并持续攀升时,标志着这座城市房地产进入一线开发城市的行列。,客户构成,数据来源:成都市统计局,中国经济增长第四极的核心城市,占据西部经济发展的制高点,具有明显的区域竞争优势 城市GDP发展迅猛,增速超越国内一线城市,经济地位、城市形象逐年提升,未来发展潜力巨大 城市人口增长强劲,快速推动房地产发展 外来购房者占比的不断增高,昭示着成都国际化建设步伐的不断加快,结论,成都正以相当
4、快的步伐向一线城市靠拢,经济形势大好,报告结构思路,案例借鉴,附件,商业定位,市场分析,项目目标解析,城市经济背景,项目属性界定,项目初步定位,城市化进程中的区域规划、片区整合,使得老成都东西南北各个片区的发展已经发生了天翻地覆的变化。“东穷北乱,南富西贵”的传统看法正在逐步减弱甚至消失它的影响力,成都的传统区域格局将被彻底打破,越来越多的人将目光投向了城北、城西、城东北等区域。,随着成都的十二五规划逐步实施,成都传统的区域格局将被彻底打破,区域的重新定位成为首要前提,项目解析,老城西,本地块的规模较大、地段稀缺,具备高端物业气质,项目位于十二桥路蜀都大道旁,刚好在西一环以内,属于城市核心区
5、占地约80多亩(一环内绝无仅有),区位及规模,与市中心距离,距天府广场约2.5公里 距春熙路约3.5公里 距盐市口约3公里 距骡马市2.5公里,城市核心区,天府广场,盐市口,春熙路,骡马市,南临蜀都大道,通往市中心的主要通道 东至西安南路,蜀都大道支线 西临中医附院,离一环路很近 北临枣子巷 地铁四号线在中医附院设有出入站口,北边界,南边界,东边界,地块周边交通方便,通达度好,设有地铁站口,蜀都大道,一环路,枣子巷,西安南路,项目地块,依托几条主、支干道,项目周边车流、人流量非常大,城市的主要交通要道:一环路、蜀都大道每天的车流量和人流量相当大,周边生活、商业氛围浓厚,但不具规模,两公里范围内
6、配套较为成熟,生活、商业氛围浓厚,省医院、中医附院、琴台路餐饮街、服装店、小型连锁超市等,项目属性界定,处于良好的经济大环境下,优势特征明显,具备高端商业气质的项目,报告结构思路,案例借鉴,附件,商业定位,市场分析,项目目标解析,城市经济背景,项目属性界定,项目初步定位,成功的开发项目 品牌形象的提升 利润最大化 与政府建立良好关系,怎样的定位可行 区域市场情况如何,商业可不可行,如何对商业进行定位 后期房地产市场的价格走势如何,目标,困惑,项目目标解析,依托成都的经济大势和规划,基于地块属性,借鉴成功项目经验,规避风险,最终达到成功开发,企业战略层面,项目操作层面,借鉴成功项目经验,提升企业
7、品牌形象 与政府建立良好合作关系,目标理解,报告结构思路,案例借鉴,附件,商业定位,市场分析,项目目标解析,城市经济背景,项目属性界定,项目初步定位,案例选取原则,城市经济环境类似:处于高速发展阶段,大势向好 项目属性类似: 1.较大规模 2.位于城市核心区 3.交通可达性好:地铁站口/主干道沿线 4.周边人流、车流量大 5.周边生活、商业配套成熟,但较为散乱,所选案例,成都万达广场 成都仁恒置地广场,案例借鉴-成都万达广场,总建筑面积40万平方米,其中商业面积26万平方米,是成都市建筑面积最大、商业业态最全、商气最旺的购物中心 项目位于成都市锦江区锦华路,周边人流、车流量大 紧邻二环路东五段
8、,交通方便,可达性好 2公里范围内生活、商业配套较为成熟,成都万达广场是成都市目前为止最成功的综合体项目之一,其影响力已遍及整个成都市范围内,伊藤洋华堂,万千百货,万达29克拉,万达电影院,万达29克拉,万达29克拉,室内步行街,餐饮娱乐场所,万达广场实际已成为继春熙路之后新的城市商业生活副中心,成都万达广场商业部分包含了国际百货、超级市场、休闲餐饮、国际影院、酒店式公寓、写字楼等多种建筑形态,并通过一条室内商业步行街将各大主力店自然相连、有序组织在一起,形成商业及客户资源的高度共享。,案例借鉴-成都仁恒置地广场,成都恒置地广场位于成都市人民路南路二段红照壁十字路口,此处是中国西南地区中心商业
9、区。该项目座落在拟议修建的城市主要交通快线的交会处,地铁一号线从此经过。 仁恒地广场建筑面积约21万平方米,主体建筑包括国际标准的甲级写字楼、酒店服务式公寓及国际品牌购物中心,具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功能。集多种功能于一体的综合性广场,商业部分面积约6万平方米。预计投资投资26亿元人民币。,成都仁恒置地广场地处市中心绝版繁华地段,既能坐享春熙路-盐市口商圈所带来的充足人气;又可与紧邻的人南综合体板块联动体现其核心价值,仁恒广场项目由全球享有盛誉的美国NBBJ公司担纲项目规划设计,并整合一流国际团队资源:美国易道、英国奥雅纳、英国全景、仲量联行、新加坡辉盛等
10、为项目提供各方面顾问服务,保证项目的国际一流商业地产品质。,仁恒地产项目集中汇聚中心区景观式休闲酒 店式公寓和超甲级服务式写字楼,体现办公 居家购物餐饮娱乐一体化的国际化规 划模式。,仁恒置业广场将引领成都国际化进程,规模较大,城市核心区,交通可达性好,人流、车流量大,现有配套散乱,关键词,启示,类似项目以城市综合体的定位获得成功,城市综合体,报告结构思路,案例借鉴,附件,商业定位,市场分析,项目目标解析,城市经济背景,项目属性界定,项目初步定位,同单功能物业相比,综合体拥有适应性强、投资风险小、客户综合使用成本小的显著特点,模式一:酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式COMPLE
11、X=HOTEL+OFFICE +SHOPPING+APARTMENT+ 案例:香港太古广场、 北京华贸中心,模式四:以商业为核心功能的发展模式COMPLEX =SHOPPING (主) +HOTEL & OFFICE & APARTMENT+ 案例:成都万达广场、成都仁恒置地广场,模式三:以酒店为核心功能的发展模式COMPLEX = HOTEL(主) +APARTMENT(次) + OFFICE& SHOPPING+ 案例:上海商城,模式二:以写字楼为核心功能的发展模式COMPLEX =OFFICE (主) +APARTMENT(次) +HOTEL& SHOPPING+ 案例:广州中信广场、深
12、圳信兴广场,综合体有四种发展模式,根据项目核心驱动物业类型的不同,综合体有四种发展模式,最适合本案 的发展模式,从项目成功开发的关键外因来看,本案的属性最适合以商业为核心的综合体项目开发模式,以商业为核心的综合体项目,初步定位,城西的“万达广场”,报告结构思路,案例借鉴,附件,商业定位,市场分析,项目目标解析,城市经济背景,项目属性界定,项目初步定位,政府频出组合拳,楼市迎来第二次调控,投机需求被抑制,整体市场趋于稳定发展状态,整体市场,整体市场量价齐升,市场处于稳定发展状态,成都商业主要以三大商圈为核心春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈 伴随城市建设的发展,三大老商圈也因为有新商业/商务物业
13、的不断涌现而逐渐升级 由于各区域住宅开发量的激增,相应产生的区域商业中心不断出现,成都主要商圈分布图,成都市以三大核心商圈为主,若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成,区域商业市场,32,项目所在区域存在较好的商业空间,离西大街商圈约2公里 离骡马市商圈超过2公里 离盐市口商圈超过2公里 离春熙路商圈超过2公里,区域内以邻里型商业为主,区域型商业缺失,区域内商业配套均不具规模,无大型品牌店,主力店以中型超市或标超为代表,区域型商业缺失,区域内各种商业业态经营情况良好,区域内业态组成混杂,但经营情况都比较理想,区域内中高端写字楼市场基本空白,中高端写字楼主要是集中在天府广场-人南路沿线商圈、
14、东大街沿线商圈、盐市口-春熙路商圈、顺城大街-骡马市商圈、浆洗街商圈,区域写字楼市场,唯一一个中端写字楼租售情况良好,目前已处于尾盘阶段,主城区近年来住宅供销基本均衡,主城区连续3年住宅供销比均小于2,今年只有1.3,区域住宅市场,区域内目前在售住宅楼盘少,去化量好,政府频出组合拳,楼市迎来第二次调控,投机需求被抑制,整体市场趋于稳定发展状态,成都市以三大核心商圈为主,若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成,项目所在区域存在较好的商业空间,区域内以邻里型商业为主,区域型商业缺失,区域内中高端写字楼市场基本空白,唯一一个中端写字楼租售情况良好,目前已处于尾盘阶段,主城区近年来住宅供销基本均衡
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- 2010 成都 中医药 大学 十二 校区 项目 建议 71
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