2010成都松芝(大源综合体项目)规划建议书83P.ppt
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1、成都松芝(大源综合体项目)规划建议书,四川中原营运二部 ShiChuan09.2010,汇报说明 通过上次沟通,此次报告需要解决的问题为: 地块整体的概念规划(产品建议、景观建议、商业建议、住宅建议) 产品细化建议 启动经济测算,报告内容,页码,市场回顾,第一部分,一、区域产业与房地产市场发展概述,天府新城区域处于发展时期,人口的增加,目前对居住、商业等物业类型的需求较为明显; 南沿线科技产业将带动一定的物流、贸易等服务性行业的发展;,大源组团承担新中心功能,是整个天府新城的配套依托,是将来办公、商务、居住、商业发展的领先区域; 大量的外资、科技产业带动的下游企业、承建商等将带动办公、居住的租
2、赁及居住、商务和商业需求; 天府新城已经进入产业迅速发展阶段,将吸引大量投资者进入,对未来的房地产业的发展将有直接的推动作用。,二、区域房地产概述,从20世纪90年代高新南区的启动,21世纪初各组团逐步启动,到2005-2007年土地出让品牌开发商纷纷入驻,再到政府搬迁,至今日地铁1号线的通车,天府新城显现火热景象。是值得期待的一个地产热点。 随着大量企业及投资者进入天府新城,未来的房地产市场潜力较大,而且市场消化率较高。 本项目地处天府新城大源组团区,是未来居住核心所在,是开发住宅/公寓的较好的领地。,三、天府新城商业市场概述,2010年及2011年是南延线商业供应高峰期, 南延线目前整体商
3、业存量近40万平米,至2012年约有23个大型商业面市,整体供应量突破200万平米,业态规划为百货、超市等大卖场,餐饮娱乐、运动休闲等商业街,旅游文化等复合商业体。区域商业前景看好,潜力巨大。,四、区域办公市场概述,从图可以看出在建与在售办公性商业集中在天府大道两侧,离本案有一定的距离,没有形成良好的抱团效应,对我案开发写字楼办公楼商业产品存在较高的销售风险,故我司建议本项目的开发可以考虑部分写字楼产品,但体量不宜太大,建议开发“宜商宜居”类型的商务公寓。,五、写字楼(商务公寓)住宅 客群对象分析,商务公寓终端使用客户:项目承建商及设备供应商技术人员;商务参观交流人员;往来于成都长期包房居住人
4、员;私人度假类客户;已建成投产的上游产业项目企业;建设中项目的承建商;下游产业和配套服务企业,如物流、贸易等;与大源区有相关业务往来的外地企业办事处; 住宅客户:区域员工、产业园、行政办公等从业人员、投资者;对城南区域向往者,六、本项目产品甄选,产品甄选初步建议 :,集住宅、商业、酒店公寓、商务公寓于一体的 类都市综合体,总规划建议,第二部分,一、宗地概述,1、项目概述 项目名称:“松芝大源综合体项目”(暂定名) 该项目是成都松芝置业有限公司在成都首次开发的集商业、 住宅为一体的综合体项目。 项目地点:高新区南沿线大源组团内 开发商:成都松芝置业有限公司 项目预定位于“精致、实用”的城市白领驻
5、区。,2、宗地临界状况简述 地块东侧为政府待开发用地,该地块将打造城铁佛寺风情特色街区。 地块西侧临剑南大道,对面为7中新建高新校区; 地块南侧为铁佛寺待开发用地和已建成居住小区(凤凰城、中海澜庭); 地块北侧为再建项目,主要功能为外籍人口居住区;,3、政府规划要求 按照城市规划管理局地块规划设计条件及城市规划管理技术规定实施。 4、经济技术指标 规划建设净用地面积:29968.05平米 约45亩 容积率:3.0-5.0 绿地率;15% 建筑密度: 50%以下; 停车位:设置满足成都市规划管理技术规定按商业、办公建筑面积每1000平方米设置10个;按居住建筑总户数的70%设置。,差异化主要体现
6、在以下几个方面:,1、设计理念 简约、精致、实用是核心设计理念。 充分考虑安防、智能设施的设计应用,作为本案提升价值的一个重要卖点。 2、引入项目文化特质 项目拟采用简欧、北美等简约风格,凸显项目优雅、干练的现代白领风范。同时满足市场追新的需要,与市场形成共鸣。,到达项目的流线简析,本案,相对较强区域:该区域目前平均车流量7辆/ 分钟 人流量平均1人/分钟,相对较弱区域:该区域目前平均车流量1辆/ 分钟 人流量平均0.3人/分钟,相对最弱区域:该区域目前平均车流量0辆/ 分钟 人流量平均0人/分钟,本案区域随着城市发展和建设,及铁像寺的打造,都将给项目带来一定上人气,未来商业前景相对较好,方案
7、建议,A,总平建议,商业部分 建筑形态:由1-2层沿街商业与3层酒店裙楼、4层酒店2栋26层商务公寓组成。其中酒店面积约为4800、酒店裙楼约11000、底商为约8000、商务公寓约51200,住宅部分 建筑形态:6栋33层高层组成 与商业部分形成围合式布局,方案效果 优势:能够保证良好的景观布局,商业部分化整为零便于商业的划分降低商业销售难度。 劣势:业态复杂多样,影响项目品质,不利于后续小区自身商业需求的。,酒店,酒店裙楼,商务公寓,沿街商业,沿街商务,方案效果,主要为快消户型 面积70-80,主要为快消户型 面积80-90,主要为标杆产品 面积105-120,主要为主流产品 面积90-1
8、05,方案建议,B,总平建议,上次报告已经提出,主要考虑到西面的公示效果,上次报告已经提出,主要考虑到东面舒适效果,商业基础划分,主体商业部分:建筑形态为2层,单层面积约5000,总面积约为10000,公寓部分:建筑形态为30层 总面积约为58000,沿街商铺部分:建筑形态为二层 总面积约为7000,主商业单体内部划分建议,商业主要入口,商业次要入口,商业次要入口,一层内街设计,二层内街设计,一层商业,二层商业,建议引进一家中型超市,分上下两层,超市入口,方案草图 优势:商业与住宅有效的分割,对住宅产品来说有较好的独立性,商业部分后续能够提供完整的社区配套。 劣势:楼间距过小不能形成良好的景观
9、,商业较为整体对从销售方面考虑难度较大。,主要为快消小户型 面积70-80,主要为小户型 面积80-90,主要为标杆产品 面积105-120,主要为主流产品 面积90-105,二、住宅设计建议,住宅部分的设计主要强调实用性,并注意新规划准则的应用与规避,因此强调以下几点: 在社区内强调智能化的广泛应用,尤其是安防系统的应用,虽然此方法会提高成本,但从提升价值与降低风险两方面考虑,是值得投入的。 可根据情况做较大的阳台、凸窗设计,适当保持阳台进深。生活阳台不必太大,尺度合理,满足生活需求即可。 面积较小的户型可尝试引入复合厨房设计概念,使其拥有明确的功能分区,又可灵活组合。 单元入口方式 可以作
10、为设计创新点之一,日后必将成为独特卖点。,住宅回顾系统性的差异化全面提升产品力,突破同质化竞争的市场,打造大源区域居住价值的挑战者 “城市”是外延,“居住”是内涵,产品发力点,定位层面 区域居住价值的示范和挑战者,1,客户层面 居家户型为主流需求,追求健康的、高品质的生活,2,竞争层面 紧凑型居家产品较多,但空间组织精细化不足,3,实用性 注重户型空间组织的合理性 在相对紧凑户型中不降低居住价值,功能提升 户型空间上突破创新,外延空间与功能空间完美的结合,回顾将产品分级,针对性提出核心发力点 区域市场内,中小户型的销量及销售速度均优于大户型,其面积分界线在110左右;,紧凑产品,主流产品,标杆
11、产品,注: 以上“面积”均指建筑面积,含电梯、楼梯、外墙等公摊部分面积,请严格按照面积计算规则计算。 以上“户型种类”均为基本户型,不包括基本户型因建筑立面、平面组合、所在位置等的变化所产生的其他户型。 设计时请及时与开发公司及顾问公司沟通,在户型及容积率上取舍调整户型结构。,产品竞争策略: 紧凑型产品 以实用性突破市场竞争; 主流产品 在实用性基本面上注重居住功能提升, 而标杆产品 更加注重产品附加值的打造。 以下我们将从实用性、功能提升l两个方面提供系统化的产品建议,住宅户型配比建议表:,住宅户型设计要点-实用性 在标杆产品和主流产品中,合理分配梯户比、保持开间尺寸,全面保障产品舒适度,为
12、保障高层产品的基本舒适度,在开间上应当保持以下尺寸:,以合理的方式分配产品梯户比,将优势资源分配给主流和标杆产品:,常规层面,突破市场,高度创新,1,2,3,市场上的高层产品都采取赠送外延空间 少量项目采取赠送功能空间。,合理规划充分利用人体空间感设计,使得空间更具合理性,提倡舒适人居的产品概念,住宅户型设计要点-功能提升 在做到市场常规层面以外,主流和标杆产品应当突破市场寻找机会点,功能空间趋向合理性,开敞明透,水区集中,户型设计-两房设计要点,基本设置,创新方向,方正实用、最好南向、开扬景观、凸窗、双阳台,餐厅8、主卧12、客厅阳台15,入户花园设置,错层阳台,部分户型两层高露台。,户型设
13、计,户型设计-三房设计要点,基本设置,创新方向,南向、景观良好、方正实用、南北通透、主卧设置独立衣帽间;主卧16,双阳台设计,主卧景观优良,并设置观景阳台、设置景观主卧卫生间,主卧卫生间6、餐厅10,户型设计,二、商业设计建议,本案总建筑面积50%为商业建筑。根据市场调查显示,该区域的商业配套处于成长期,周围在建项目部分涵盖商业建筑。(伊藤旗舰店、写字楼、商务公寓、底商) 因此,考虑到营销期本案对客户吸引力的问题,现提出以下商业规划设计建议:,商业建议,本项目预计居住人口约为4967人,下级:社区商业,按照人口统计,大源区规划居住人口约为30万人,上级:区域级商业,按照片区统计,本项目商业面积
14、约为:3477,本项目商业面积约为:105000,3477-105000,本项目商业面积选择区间,按照项目50%的商业规划,应在约75000,考虑到部分作为商务公寓面积使用,其商业面积应大于3477为适合,商业建议商业规划;商业排布考虑地块昭示性、展示需要,商业目的:展示、部分消化高容积率,并且提升社区居住品质;完善配套的客户心理预期,提高项目溢价空间。,具体按照设计院最终方案为准,商业建议沿街商业业态建议,餐饮休闲类商业在前期沿街立面作为展示的功能更重要,后期相对成熟后可以对外招商或销售,建议一,家居类商业具有独特性,在项目整体销售结束前无论对于招商还是终端销售都很受欢迎,而社区全面入住后将
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