2010房山区市调报告78p.ppt
《2010房山区市调报告78p.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2010房山区市调报告78p.ppt(78页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、房山区市调报告,2010年11月,目录,区域背景,市场表现,客群分析,后市展望,区域背景,【第一篇】,区域背景房山区发展,房山区是临近主城区的远郊区县之一,依托主城区区域发展较快。房山区在北京10个远郊区县中,综合实力排名第四。属于发展比较好的区域。 房山区功能定位:未来北京西南的经济重心、成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域,承担北京面向区域发展的重要节点。,房山区,房山区依托主城区发展较快,属于远郊区县中发展比较好的区域,区域发展地位很重要。,交通 房山区距离北京市中心距离为20公里,区域内公交车有917、922、616、971、901、993、952、321等直达市中心。 京广、京原两
2、条铁路干线及四条铁路支线 公路交通京石高速、在建京石第二高速 轨道交通房山线,预计年底通车,房山线直接服务于房山新城,可以帮助缓解京石通道的交通压力。同时房山线的开通不仅极大地缩短房山与主城区的距离,还能带动房山区域的经济水平有所提升和发展。 市郊地铁S5号线,具体规划未出台。 教育 房山区目前拥有的学校有苏庄幼儿园、北京才艺OK幼儿园、良乡中心小学、良乡三中、北京师范大学良乡附中、北京现代管理大学等。 同时,在房山新城区域规划中良乡大学城,一期入驻中国社会科学院研究生院、北京工商大学、北京理工大学、首都师范大学、首都医科大学5所国内著名高校。已对周边的房价带来了良好的带动效应。同时,大学城特
3、有的教育资源和人文内涵将成为区域内新的亮点增长点。,房山线,区域背景房山区发展,房山区正处于快速发展中,轨道交通和教育配套不断完善,将有利地带动房地产市场的发展。,户型设计,区域背景房山区规划,房山区“两轴、三带、五园区”规划图,完善的规划体系将不断提升区域价值,房山区的发展前景广阔。,2010年起,房山开始打造“两轴、三带、五园区”的区域发展新格局。,“两轴”:京石高速公路发展轴和良乡、燕房组团连接线发展轴。 “三带”:东部发展带、中部发展带和西部山区发展带。 东部发展带即京石高速公路以东、永定河以西地区,以房山中央休闲购物区(CSD)、窦店现代制造业产业基地、都市现代农业示范区等为支撑,打
4、造城市前沿发展区;中部发展带即京石高速公路以西平原地区,以燕房组团为核心,以北京石化新材料科技产业基地为支撑,辐射带动周边地区,形成中部城市集群;西部山区发展带,以房山世界地质公园和北京(房山)历史文化旅游集聚区为支撑,以长沟、河北两个市级旅游集散镇为依托,重点打造休闲会所、文化创意等高端产业,以浅山区发展的突破带动山区整体发展。,“五园区”:北京石化新材料科技产业基地、窦店现代制造业产业基地、房山中央休闲购物区(CSD)、中国房山世界地质公园和都市现代农业示范区5个重点功能区。,旅游地产 房山区拥有丰富的自然资源和旅游资源,旅游业一直是当地政府重点发展的产业。房山十渡地质公园因其北方喀斯特地
5、貌特征,两边地层悬崖陡壁雄伟,溶洞沉积物也较有特色,逐步形成了北方地区特殊的地质景观。境内有大小河流13条,拒马河、大石河回旋曲折,永定河、小清河穿境而过。良乡卫星城藏有丰富的地热资源。除此之外,房山还拥有古人类遗址、云居寺这样的人文景观,丰富了地质公园的内涵。 根据房山区政府的规划,在未来几年,房山区将围绕“打造环境、引进强区”的主线,全力打造京西南的绿色生态屏障,不断提高房山区域经济发展的承载力。依托优质的旅游资源,房山区房地产市场已逐步形成了具有区域特色的“旅游地产”的概念,优美的自然环境、良好的居住环境都成为各个项目的卖点。,区域背景房山区规划,依托优质的旅游资源,房山区房地产市场已逐
6、步形成了具有区域特色的“旅游地产”的概念,居住环境成为各项目的卖点,将有利带动区域房地产市场的发展。,房山区历史悠久,文化灿烂,古迹众多是房山区的一大特色,闻名遐迩的北京猿人就在周口店一带渔猎生息。,云居寺,石花洞,地质公园,周口店,刺猬河,中央休闲购物区CSD 2009年9月13日,房山区新品牌标识“Funhill”揭幕,房山区中央休闲购物区规划项目正式启动。中央休闲购物区CSD一般选址在城市之间的交通枢纽上,多以主题公园、旅游胜地、超大规模商业中心等业态为经济核心,是聚集商贸、信息、文化、体育、会展、酒店、餐饮、休闲及办公为一体的城际中心。 根据规划,房山区政府于奥特莱斯(Outlets)
7、开展战略合作,共同建设集世界名牌折扣中心、休闲度假体系和高品质居住体系等核心功能于一体、辐射华北地区的大型综合现代服务产业项目。该项目毗邻京石高速,坐落在森林公园旁边,项目设计充分的与房山优越的自然环境相结合,展示区域资源特点。该项目总投资近10亿元,吸纳国际品牌300余家,预计2010年年底正式营业。,CSD的建成将会将房山区经济水平带入新的发展阶段,实现以会展经济、休闲购物为可持续发展的经济动力,同时辅以酒店、餐饮、娱乐等配套服务。房山区也将会借助CSD形成的聚集效应和拉动效应,实现良好的经济效益和社会效益。对该区域的房地产市场而言,更是一次难得的发展和提升的机会。,区域背景房山区规划,房
8、山区发展:房山区正处于快速发展阶段,将成为北京西南经济发展的重心,区域价值会随着房山区的发展不断增大。,房山区规划:良好的区域规划,为房地产市场带来极大发展动力。,房山区处于快速发展阶段,随着轨道交通、教育及生活配套的不断完善,区域价值逐步提升,为房地产市场发展提供强大动力。,区域背景小结,市场表现,【第二篇】,市场表现整体市场,商品住宅成交均价房山区与北京市对比图,房山区房地产市场发展目前仍然处于较低发展水平,未来提升空间很大。,北京整体市场与房山区区域市场商品住宅成交价格呈现明显上升均价趋势。 房山区的商品住宅 均价相比北京整体市场而言仍处于比较低的水平,未来提升空间很大。,市场表现竞争市
9、场,房山区房地产开发是沿京石高速公路集中分布的,其中最主要的板块有四个,即长阳板块、良乡板块、阎村板块、窦店板块。,房山区房地产开发是以京石高速为纽带,向东西两侧拓展的,京石高速以东区域是各乡镇政府所在,房地产发展较快。 房山区的房地产板块基本可以按行政区块划分为良乡板块、窦店板块、长阳板块、阎村板块、青龙湖板块、燕山石化板块等。,板块划分,燕山石化板块,良乡板块,窦店板块,阎村板块,长阳板块,青龙湖板块,京珠高速,京石高速,京石高速,市场表现在售项目一览,西棕榈滩,中粮万科长阳半岛,芭蕾雨悦都,原乡小镇,华亨国际中心,瑞雪春堂,天恒乐活城,绿城百合公寓,天地新城,汇豪山水华府,世界名园,水墨
10、林溪,北潞尚界,阳光邑上,大宁湾,龙湖锦坨城,绿地新都会国际花都,关键词: 发展迅速、交通便利、环境优良,房山区发展最热板块长阳板块,长阳板块区域概况,长阳镇位于房山区东部,是房山区的东大门,介于房山、丰台、大兴交汇处,属城乡结合部,素有“潞路之喉”之称,距市区仅15公里。 全镇辖37个行政村,人口5万,镇域面积98.6平方公里,其中近三分之一土地处在良乡卫星城和高教园区规划范围,开发优势明显。,长阳板块是距离市中心最近的板块,受房山中心区的辐射,开发优势明显。,丰台区,大兴区,长阳,长阳板块规划发展,CSD长阳半岛是政府投资2900亿,将用五年的时间着力打造一条长达15公里集生态宜居、现代商
11、务、休闲运动、科技人文为一体的魅力水岸带,串联北京西南五区建设,填补北京没有水岸经济的空白,在北京的西南部建设多个服务房山、面向京津冀和环渤海地区的城市职能中心,提升城市的核心功能和综合竞争力。,CSD长阳半岛的打造,有效地提升了区域竞争力,加之轨道交通房山线的贯通有效地带动了房地产项目的开发,其区域板块发展空间和投资空间很大。,房山长阳镇水资源丰富,CSD长阳半岛极具发展潜力。CSD长阳半岛,由永定河与小清河环抱而成,占据着城市稀缺的水资源,以水岸经济的全新理念引领全区经济大发展。同时,为北京市民营造更为宽广的绿色宜居的生态城市亲水空间。 CSD长阳半岛规划“一港-两园-三城”的生态经济格局
12、 即:国际金融港、户外运动乐园、智库产业园、休闲购物城、温泉度假城以及生态宜居城,CSD长阳半岛是房山与北京城区最为接近的地区。轨道交通房山线的修建,正在改变着长阳半岛的区位价值。距离西五环公路仅7公里的优势,势必成为长阳半岛日后发展的重要支持。交通的改善将使长阳半岛的消费圈辐射整个京津冀和环渤海地区。日后,商业配套的成熟也会提升区域的居住价值和生活品质,形成区域产业的联动发展。,CSD长阳半岛依河而兴,沿河而动。它是永定河生态发展计划的桥头堡,也是北京城市规划重点发展的新城之一,CSD核心区选址于此,华北最大奥特莱斯旗舰店坐落于此,中粮万科联手斥资五十亿于此,金融街、首创、中铁其发展空间和投
13、资空间无可限量。,长阳板块土地市场分析,随着CSD长阳半岛的建设,长阳起步区土地供应量大,未来区域房地产项目集中。,一号地,二号地,三号地,四号地,五号地,六号地,七号地,八号地,九号地,云岗区商圈,京石高速,CSD核心区,房山线,大宁水库,稻田水库,马场水库,永定河,小清河,目前长阳起步区所规划的9个地块,6个地块已经被首开、中粮万科、中国铁建、北京城建、建工取得,未来区域将会新盘涌现。此外,第四季度,长阳镇共出让6个地块,规划面积113万多平方米,其中4个地块为纯住宅用地。,18,长阳板块在售项目基本情况,长阳板块分长阳新区与长阳老区,新区以普通住宅为主,供应量较大;老区产品品质较高。,长
14、阳半岛、芭蕾雨悦都、绿地新都会项目位于长阳新兴区域,在售项目以普通住宅为主,项目体量较大。 大宁湾、原乡小镇、西棕榈滩项目属于长阳老区,以舒适型产品为主。,19,长阳板块整体房地产市场商品房均价在14000左右 长阳板块在售项目中以中建万科长阳半岛项目销售最好,月均去化速度318套,长阳板块在售项目价格水平,长阳区在售项目产品形态多样但价格差距不大,长阳新区高层、小高层产品市场接受度较高。,长阳板块在售项目价格情况,长阳板块在售项目销售情况,38%,50%,0,二居,三居,一居,中粮万科长阳半岛,芭蕾雨悦都,城建原乡小镇,绿地新都会国际花都,大宁湾,西棕榈滩,62%,10%,50%,40,80
15、,120,160,40%,50%,50%,50%,二居、三居为市场绝对主力供应户型,二居面积区间以80-100平米为主,三居面积区间以100-130平米为主,户型面积适中,利于总价控制。 一居产品仅芭蕾雨悦都有少量供应,市场供应不多。,长阳板块在售项目供应情况,区域以经济型的二居、三居普通住宅为主力产品,总价较低,主要针对地缘性刚性需求及初次改善型置业需求。,50%,50%,60%,40%,长阳板块重点个案分析,房山CSD核心区域项目长阳半岛,占地面积:86万 建筑面积:100万 容积率:2.2 开盘时间:2010年7月 目前报价:多层、高层17000 小高层14000 面积区间:80-100
16、,在售产品:目前在售一号地,产品为多层、小高层、高层。高层位于项目外围。 后期推货:项目一号地共分五期开发,建筑面积共38万平米,在售二期2010年10月1日开盘,后期剩余货量约15万平米。 开发商 :北京中粮万科房地产开发有限公司 区位:永定河东岸,小清河西侧的房山CSD核心区域,周边商业配套齐全。,长阳板块重点个案分析,长阳半岛是中粮万科强强联手在房山CSD核心区域打造的大盘项目,物业类型丰富、配套齐全,是板块中开发水平较高的项目。,建筑形态 一号地多层、高层、小高层产品均采用了现代简约偏欧式建筑风格。,社区配套 项目南侧6000亩公园,csd核心商圈,房山线城铁、运动、酒店、温泉、特色旅
17、游等。,园林设计 项目注重园林的打造,园林设计中有大面积水面作为亮点,但整体打造缺乏特色,品质有待提高。,项目比较注重建筑风格的打造,园林设计中有大面积水面作为亮点,但整体打造水平仍有待进一步提升,配套依托大区域规划随着未来CSD的落成,配套会比较完善。,长阳板块重点个案分析,长阳板块重点个案分析,户型设计方正,南北通透,功能分区明确,具有一定的舒适度,在普通住宅中具有较强的竞争力。,户型设计方正,南北通透,使用率高 经济型户型为主,合理的控制了总价,得到客户较高认可度。,长阳半岛为精装修项目。也是本项目的一大突出特色,中等户型配以温馨的家居设计,彰显品质。,长阳半岛为精装修项目。也是本项目的
18、一大突出特色,中等户型配以温馨的家居设计,彰显品质。,长阳板块重点个案分析,长阳半岛1号地目前在售二期多层、高层、小高层产品,2010年7月开盘。 一期、二期建筑面积共12万平米,户数3000多户,月均去化速度较高,销售情况较好。,该1号地项目共分五期开发,一期是2010年7月开盘,目前在售二期2010年10月开盘,目前报价多层、高层17000元,小高层14000元 /平米(期房) 。 户型面积从80-100平米,主力户型以80-90平米二居和90-100平米三居为主。 多来自丰台、房山地区,房山占少部分,以自住为主,年龄在30多岁,在丰台周边工作白领,首次置业占40%。,长阳板块重点个案分析
19、,项目主要针对初次置业客群,产品供应以经济型户型为主,凭借较好的社区品质和准确的定位,取得较佳的销售业绩。,户型供应,以经济型户型为主,户型针对性较强,区域客群普遍认可。设计方面舒适度较高,使用率较高。,销售表现,由于项目交通及配套规划较为完善,价格合理,销售表现良好。,针对客群,多来自丰台、房山地区,房山占少部分,以自住为主,年龄在30多岁,在丰台周边工作白领,首次置业占40%。,长阳板块重点个案分析,项目规模优势、开发商口碑及较具品质的产品得到了客户的认可,所针对的客群周边城区首次置业者,由于对总价承受力仍然有限,户型供应依然以经济型户型为主。,长阳板块重点个案分析,长阳老区高层/洋房项目
20、城建原乡小镇,占地面积:15. 9万 建筑面积:22万 容积率:1.37 开盘时间:2009年11月 目前报价:14000元/平米 面积区间:84-150,在售产品:总户数:9栋510层的花漾洋楼、4栋56层的花境别苑及花墅洋房,共1700套;每栋10层5个单元,在售二期为花园洋房。 后期推货:项目共分二期开发,在售二期2010年7月开盘,后期剩余货量较小,约5万平米。 开发商:中铁嘉业(北京)投资有限公司 代理商:思源经纪,长阳板块重点个案分析,城建原乡小镇是长阳老区在售花园洋房项目,具有较高品质,目前接近尾盘阶段。,建筑风格 项目采用了英伦建筑风格,外立面风格较为突出,凸显品质。 园林设计
21、 由于一期项目本月交房,所以园林设计一般,目前只简单种植绿植而已,明年再重新进行园林打造。,社区配套 原香小镇自建900平米多功能会所、1000余平米的配套商业和社区医疗站,弥补周边配套不足。,长阳板块重点个案分析,项目注重建筑风格的打造,园林设计一般,由于周边配套不足所以自身配套相对完善。,122.00,141.00,84.00,户型设计方正,南北通透,功能分区明确,舒适度较高,飘窗、观景阳台等设计为户型增加了亮点。,长阳板块重点个案分析,城建原乡小镇共两期开发,一期2009年11月开盘,二期2010年7月开盘,总户数约1700户,销售情况较好。 一期已售罄,二期在售全部为花园洋房产品。,该
22、项目共分二期开发,目前在售二期2010年7月开盘,目前报价花园洋房14000元/平米(毛坯),户型面积从84-150m2,主力户型以84-90平米二居和115-150平米三居为主。 项目客群集中为城区客户,主要以海淀、石景山、丰台为主,多为企业白领、公司职员,占70%。长阳本地客户主要是在当地大型国有企业的员工,长阳板块重点个案分析,项目主要针对周边城区初次改善型置业客群,产品户型供应以经济型二居和舒适型三居为主,凭借较好的产品品质,赢得良好的口碑,销售业绩良好。,户型供应,户型以经济型二居和舒适型三居为主,设计方面舒适度较高,客群普遍认可。,销售表现,凭借社区品质和准确的定位,销售情况较好。
23、,针对客群,客群集中为城区客户,主要以海淀、石景山、丰台为主,多为企业白领、公司职员,占70%。长阳本地客户主要是在当地大型国有企业的员工,长阳板块重点个案分析,项目较具品质的产品得到了客户的认可,所针对的客群周边城区首次改善型置业者。,在售项目潜量供应约200万平米,短期内剩余货量较大,能够基本满足市区客群的需求; 市场后期存量主要集中分布在CSD长阳半岛,后期项目开发较多。,在售项目后期存量:,长阳板块潜在供量,未来土地供应量较大,项目集中分布,未来市场竞争激烈。,板块 特征,市场特点,潜在 供应,长阳板块是距离市中心最近的板块,受房山中心区的辐射,开发优势明显。随着轨道交通和商业的不断完
24、善,加之长阳半岛良好的规划,长阳板块未来发展前景巨大。,物业形态丰富,合理控制总价的经济型户型和品质较高的社区在区域内较受追捧与认可。,未来土地供应量较大,项目集中分布,市场竞争激烈。,长阳区板块小结,关键词: 发展成熟、交通便利、配套齐全,房山区发展成熟板块良乡板块,良乡板块区域概况,良乡位于房山区东北部,是京郊14个卫星城之一,是房山区区府所在地,是全区政治、文化、商贸中心。良乡卫星城被确定为生态涵养保护区,该区域是北京的的生态屏障和水源保护地,是保证北京可持续发展的关键区域;同时,良乡卫星城是北京城市发展新区,是北京发展制造业和城市型现代农业的主要载体。 良乡镇基础设施完善,教育配套不断
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2010 房山区 报告 78
链接地址:https://www.31doc.com/p-2990242.html