2010泰盈置业 水岸花城209地块物业发展建议(产品规划篇).ppt

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1、1,水岸花城209地块物业发展建议(产品规划篇),谨呈：陕西世纪绿园置业有限公司,泰盈置业 水岸花城项目组 2010年9月25日,2,3,4,50万北城滨河品尚社区 360门户都市生活,形象定位,5,北城门户。品尚社区。,6,最爱泊生活。,7,项目发展总策略：以产品力与高性价比入市，保证销售顺畅；后期通过产品创新与升级，以强势产品力建立市场新标杆，赢得品牌与溢价。,采用在规划建筑方面创新的方式,8,产品发展方向规划建筑发力,规 划 价 值,北城门户 品尚社区,体现品尚社区感,以高层产品形成视觉中心，与周边低层环境形成强烈视觉反差 以大面积水景园林景观冲击客户感官 以满足业主日常生活所需的超市、

2、餐饮等商业完善区域配套不足的劣势,以社区广场形成业主公共活动空间，营造社区人文环境 以景观主轴、组团围合打造社区感 社区边界、物业管理形成封闭社区,9,规划方案1全高层社区,项目产品分级,建议在景观资源最好的区域设置楼王，作为项目的价值标杆； 在销售时可作为样板房展示出来，暂时不销售，制造新闻热点，提升项目知名度。,项目总指标,10,方案280%高层+20%花园洋房社区,首期启动部分“实惠型高层产品”，稳妥启动市场，降低入市风险；同时通过产品创新，依次推出“主力型高层产品”，引爆市场亮点；最后推出“标杆型多层洋房产品”，树立项目价值标杆。,11,12,产品规划设计的五个一工程,在一个尚未进入精

3、细化比较的市场中，我们不需要 “面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。,一个极具震撼力的整体规划,1.,一个体现品质感的城市界面,2.,一个极具展示性的入口广场,3.,一个独具风格的主题园林,4.,一系列城市化的社区配套,5.,13,在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要 “面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。,一个极具震撼力的整体规划,1.,一个体现品质感的城市界面,2.,一个极具展示性的入口广场,3.,一个独具风格的主题园林,4.,一系列城市化的社区配套,5.,“北城门户 品尚社区”整体规划,14,本项目规划设计示

4、意图 整体花瓣式布局+组团围合,形式震撼：整体采用花瓣布局，克服全高层社区天际线过于平淡的不足，丰富社区规划意向； 轴线贯穿：主轴线不必垂直统一，形式适当倾斜，使尽可能多的楼座享受到主轴景观； 资源倾斜：主入口及中心景观局部放大，聚焦形成社区活力核； 空间围合：以叶瓣支线为组团核心，排布住宅组团，组团内相对围合、空间形式丰富；,规划设计示意图,规划设计思路：,主景观节点,次景观节点,主轴线,副轴线,15,物业排布及社区入口建议,主入口：原规划209地块的主入口在泾渭八路。从泾渭八路到本案入口是商业街。建议：一、与前期档次较低的多层住宅形成区隔，建议再规划入口广场，彰显昭示性和进入性；二、商业街

5、务必做适当的品质提升，营造商业情景，建议先行招商。 物业排布：为避免不同物业之间的遮挡，建议围绕中心水景广场一次排布多层洋房和高层，均能分享中心广场的景观，形成开阔的视野。,主景观节点,次景观节点,主轴线,副轴线,16,集中体现项目规划价值 入口广场,入口广场是项目的形象开端，是第一眼的亮相。 建议以绿植加小型喷泉广场，打造热闹的、具展示性的社区主入口，开阔的入口意向与周边挺拔的现代感的建筑形成对比。凸显入口广场的形象。,入口广场,社区大门,住宅,开阔 社区旋律的启势,17,集中体现项目规划价值 社区主轴,社区主轴是社区主要的资源带，要形成持续不断的视觉冲击。 这是一条耐人寻味的轴线，行走其间

6、，多个景观、设施节点，让人流连忘返。,点线结合 社区旋律的起伏,18,集中体现项目规划价值 中心景观,中心景观是社区主轴的聚焦点，也是整个社区园林展示之集大成。 中心景观集合了社区园林主题的核心元素，集中表现景观风格；同时尽量放大园林空间，体现现代都市的尺度感。,集中放大 社区旋律的高潮,19,集中体现项目规划价值 组团空间,组团空间是社区内部的私密空间。建筑之间形成一定围合，其主题景观元素的应用，与主轴风格互相呼应，整个社区相映成趣，构建统一形象。,呼应 社区旋律的尾声,组团景观,20,在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要 “面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐

7、道，口碑相传。,一个极具震撼力的整体规划,1.,一个体现品质感的城市界面,2.,一个极具展示性的入口广场,3.,一个独具风格的主题园林,4.,一系列城市化的社区配套,5.,“北城门户 品尚社区”城市界面,21,重点打造临长庆大道一侧，展示一个富有品质感的城市界面,长庆大道一侧是项目对外形象的最核心展现，要集中打造富有品质感的城市届面，给人先入为主的品质感。 底部商业和上层住宅统一建筑形象，共同构建现代化的项目形象。,一条富有品质感的城市届面,22,建议现代风格，鲜艳、清晰，稳重的暖色调，富有都市气息,建筑风格：因项目周边自建房形象较差，建议采用现代风格，强化城市意向，让项目从周边环境中脱颖而出

8、。 强调竖向线条的打造，体现现代化的都市感。 色系：西北天气条件较差，可采用鲜艳、清晰、稳重的暖色调，大气而不失沉稳，也与区域楼盘的颜色形成对比。,23,立面用材：面砖为主，大面积的玻璃面与面砖的搭配，体现品质感，提升档次,面砖能有力展现项目立面的高档品质。 建议以面砖为主，可采用两段式，建筑上部位置辅以少量涂料。 可采用大面积的玻璃面与面砖相搭配，共同体现品质和高档次。,24,注重细节：细部处理兼顾功能与建筑美感尤其是临长庆大道一侧，要统一形象,外立面需要考虑到细节处理，提升品质感； 外露落水管影响美观，且存在安全隐患，建议设置管道井。 对于空调位空间，建议采用百叶方式处理； 沿长庆大道一侧

9、是本项目主要的对外展示面，尤其要注重整体建筑形象，关注细节处理。,管道井,25,通过弧形阳台或弧形板楼设计，丰富建筑外观,建筑朝向景观的一侧，通过局部的弧形阳台设计，或者弧形板楼的设计，体现建筑与外部景观的呼应和互动，同时在景观中，丰富的建筑外观也成为了景观的一部分。,26,在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要 “面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。,一个极具震撼力的整体规划,1.,一个体现品质感的城市界面,2.,一个极具展示性的入口广场,3.,一个独具风格的主题园林,4.,一系列城市化的社区配套,5.,“北城门户 品尚社区”园林景观,27,本项目园

10、林景观建议,1. 主题风格建议：滨河水景园林，将水景元素植入社区园林景观之中。 2. 在入口处和中心景观施以浓墨重彩，形成2-3个有震撼力的景观节点，集中展示景观特色，形成项目园林形象的示范和标签。 3. 社区中的组团景观和其他次要节点，只需将主题元素植入，与主景观相呼应，不需大面积表现主题风格，以节省成本。,园林景观建议,1. 项目定位：在泾渭区域板块，打造区域中高端项目就要形成一定的话题效应，需要通过有主题的园林景观，给市场鲜明的印象，让大家可以口碑相传。 2. 可实现性：项目所处位置属于滨河地块，选择适合本项目的景观植被，所需成本不高； 3. 园林与建筑的关系：通过水景和园景的规划营造，

11、让社区形象更加“亲水近景”。而且可以降低现代建筑带来的冰冷的感觉。,原 因,28,入口广场：与两侧热闹的商业相结合，形成公共休闲空间,主入口广场体现大气、开阔的都市意向，将成为项目销售时的重要展示区 广场设计应体现趣味、动感，同时要结合项目园林的东南亚风情主题； 水系可以增加体验感，建议通过在小面积广场内设置旱地喷泉，喷水时为喷泉广场，无水时可作为人们嬉戏、停留的公共空间。,喷水时为喷泉广场,无水时可作为人们嬉戏、停留的公共空间,29,社区主轴：景观主要的展示面，立体绿化、路面铺装，节点布置休闲设施,主轴线是社区开放的休闲空间，以原生树木、地面铺装和休闲座椅为主要元素； 可利用地块中原有的成树

12、，让主轴线旁的原生树木构成生态环境的重要组成部分，与路面铺装、座椅结合形成自在休闲的社区气氛。 节点处布置休闲凉亭或休闲座椅等，形成丰富的节点变化，不易产生视觉疲劳。,30,社区主轴：道路铺装的改变，绿植造型和节点设施的变换，产生步易景移的感受,道路铺装：不同节点变换不同的样式。变换地砖、石头等材质或颜色，形成不同的感受。 绿植：采用不同的方式造型，包括不同的盆栽容器，不同的树木造型等。 节点处布置休闲凉亭或休闲座椅等，形成丰富的节点变化，不易产生视觉疲劳。,31,中心水景：水是本项目景观的核心要素，建议以浅水面营造特色氛围，形成社区核心,中心水景结合旁边的主题广场设计，增添社区活力； 从节约

13、成本考虑，建议做浅水，可用石块在水中堆砌出一定高低层次感，让水上下流动起来，保持活水的清澈。 中心水景底部的石块可不规则造型，在无水时也值得观看。这样水池中的水量不必长期保持，也可节约部分维护成本。,水池底部也是好看的造型,32,水岸处理：石砌驳岸、动物雕像、亲水连廊，不同材质搭配，再现滨河水景风情,在水面与地面的交界处，卵石铺成较为自由的曲线，形成不规则的驳岸。 曲线组织水岸景观，木质的休闲步道，亲水的连廊，水岸配以动物雕像，生动再现东南亚自然风情。,33,主题广场：滨河水景元素小品的集中展示，结合中心水景，打造主题风情广场,形象墙，描绘体现滨河水景的花卉或者人物。,可驻足欣赏中心园林美景，

14、同时兼有休憩交往功能,体现滨河水景的情趣小品，增加情趣感,34,线形水景，贯穿主轴尾声。浅浅的溪流，也是社区动起来的景观。 水系的驳岸处，点缀小型东南亚元素小品，呼应中心景观，成为社区西侧建筑的中心，也是项目推盘后期的一个卖点。,轴线尾声：呼应中心水景，点缀元素小品，形成一条耐人寻味的轴线,35,组团景观：以绿植为主，细节处注意滨河水景元素的体现,组团景观尽量多铺绿，丰富的植被空间，成为高层住户的景观。 休闲座椅或者其他公共空间等细节处，注意滨河水景元素的体现，给居住其间的人以深刻的印象。,36,组团内部道路：蜿蜒的道路，不同材质的铺装，回家的路也让人倍感惬意,社区公共道路道路尽量蜿蜒曲折，造

15、成视觉层次感强烈，避免空间狭小，单一。 步道可用不同材质铺设，如石头、鹅卵石、玻化石等。,37,在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要 “面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。,一个极具震撼力的整体规划,1.,一个体现品质感的城市界面,2.,一个极具展示性的入口广场,3.,一个独具风格的主题园林,4.,一系列城市化的社区配套,5.,特色会所,360度商业,“北城门户 品尚社区”社区配套,38,会所功能,儿童娱乐,老年活动,图书娱乐,健身游乐,幼教器具、儿童玩具,棋牌室、麻将室,儿童书刊、报刊杂志、科普读物,室外小型儿童游乐设施、室外健身设施,1.功能不一

16、定要很多，主要在于切合目标使用者的需求。而且对比市场其它项目“没有会所配套”，我们做到“有配套”就是创新。 2. 本项目的会所配套主要在于其功能性。可以将室内会所与室外泛设施相结合。尽量不占用过多的建筑面积。,泛会所与室内会所相结合的方式，形成项目的特色配套,本项目建议配套一些特色功能，作为项目配套的亮点。建议通过泛会所与室内会所相结合的方式，为社区的小孩和老人提供一些游乐、休憩以及学习的空间。,39,会所内的儿童娱乐室为放学回家的孩子们提供安全、健康的室内游乐设施,提供3岁-6岁的幼儿娱乐设施和6岁以上的儿童娱乐设施 幼儿娱乐设施和儿童娱乐设施根据孩童特点分开布置； 娱乐设施均设计软性铺垫，

17、保护儿童安全；,40,棋牌室和麻将室为社区留守老人提供室内活动和交流的空间，丰富老人的晚年生活,棋牌室和麻将室都是为满足社区留守老人娱乐和交流的需要而设置； 根据社区规模设计弹性空间，预留一定空间；,老人们在这里不仅能开心地消磨时间，更多的还能寄托各自的业余爱好，并在这里找到了展示才能的舞台 。,41,阅览室不仅为老人们提供再学习和思考的空间，更为孩子们提供一个充满想象的场所,阅览室风格设计充满现代感； 阅览室为孩子们提供儿童书刊、科普读物，为老人们提供报刊杂志等； 阅览室同时是老人和孩子交流的空间，老人既可以看孩子，又可以满足阅读需求；,42,会所广场的健身游乐设施是孩子除了家之外最喜欢的乐

18、园，也是老人运动锻炼的场所,提供健身设施和儿童游艺设施； 将老人和儿童锻炼和休闲娱乐的空间结合起来，增加相互间感情的交流，形成和谐的亲情社区形象；,43,会所位置及形象：结合景观核心设置，形象现代、大气，符合都市感定位,位置 建议靠近中心景观园林处，是社区主要的公共活动空间和项目亮点的集中展示。 可通过会所/中心园林形成住宅的核心区域 形象设计要点： 符合城市住宅的总体定位，整体风格现代、时尚，形象上让人产生视觉冲击 ； 会所前广场聚集人气，体现会所的城市性和开放性； 配合主景观区，形成项目的主展示面；后立面通透，可纵览主景观区风景； 用材可采用木和砖相混合，在体现风格现代的同时，通过自然材质

19、的使用，与园林景观的自然风格形成一致；,44,45,本项目户型设计原则,1.平台达标。户型设计能够满足市场平台的基本水平，避免出现户型硬伤，避免客户的接受抗性。 2.引入创新。各类户型都要做出一些创新要素或特色亮点，比如赠送实惠或“产品情景化”。 3.主流产品情景化。主流产品要着重突出项目的景观优势，尽可能多的实现“情景化”。 4.标杆产品最优设计。项目的标杆产品要占据最佳资源、体现“景观化”的创新设计。,一期、二期：功能性大于舒适性，保证基本尺度的前提下，多房间数量。 三期以上，舒适性大于功能性，保证功能的前提性，追求产品的品质。,46,各类户型分别采取不同的产品策略,47,保证平台基本面1

20、：朝向布局合理，空间序列贯通,本项目多数楼栋是一梯两户的点式高层设计。要保证户型南北通透，尤其是主卧和客厅等主要功能空间； 一梯三户的类板式设计也要尽量保证更多住户的采光效果。,客厅餐厅、主卧南北通透,保证各功能空间序列的贯通，以保证居住舒适感。,餐厅,客厅,阳台,48,保证平台基本面2：功能空间完备,主卧配套独立卫生间和衣帽间，充分保证主人生活的私密性。 独立书房设计，功能齐全，不同功能分区进行。,49,实惠型产品亮点赠送面积、增加观景面,a 赠送面积,b 增加观景面，增加空间感受,50,赠送衣柜：充分利用灰空间，增加实用的功能空间，客户易感知,利用非承重墙墙体厚度，掏空部分层高低于2.2米

21、的空间，作为内置衣柜赠送给业主 虽然空间很小，但由于形成特定功能，易于被客户感知。,可赠送的层高低于2.2米的步入式衣柜。,a 赠送面积,51,转角凸窗/步入式转角凸窗，增大空间尺度，景观视野开阔,赠送转角凸窗,凸窗：最大进深800 mm（多采用600mm） 步入式凸窗：最大进深1500 mm（多采用6001000mm）,b 增加观景面1,52,落地窗：全明的景观体验，放大空间感受,不但扩大景观视野，同时增加房间采光效果，明亮度提升。,b 增加观景面2,53,主流型产品亮点舒适性设计,a 增加观景面 转角阳台、转角凸窗、景观餐厅、超大观景凸窗,b 端头户型三面采光、观景,54,转角阳台：270

22、度观景，增大观景面,双270o转角窗,弧形观景窗,转角阳台，放大观景面,a 增加观景面1,55,转角凸窗：赠送实惠，增加采光,转角凸窗，既给到客户赠送面积的实惠，又增加了采光面，同时将社区园林景观引入室内，扩大了景观视野。 270度转角凸窗适用于外部景观较好的户型中。,a 增加观景面2,56,景观餐厅：保证户型多面观景,a 增加观景面3,景观餐厅设计。让生活中有更多的时刻享受景观的精彩。,57,超大观景凸窗：大面积凸窗，实惠赠送，可变换成实用空间,窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，形成高性价比。,窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值，实惠又

23、实用。,a 增加观景面4,58,端头户型对景观的极致利用全明设计，卧室全朝南,用较多的阳台、窗户来处理户型中可能的观景面； 所有卧室朝南，采光和景观效果绝佳； 东向景观阳台和客厅的落地玻璃门设计，保证客厅的采光效果；,b 端头户型三面观景,59,标杆型产品亮点保证功能空间完备，并实现对资源的占有，最大化地“景观入户”,大面积户型的舒适性提高，往往通过实现一些模糊空间，也即弹性空间。 这里是住户可以自由发挥的空间。可看书、喝茶、观景、静养同时保持空间的良好资源景观效果更能提升价值。,a 阳光房,b 入户花园,60,阳光房：功能多样化，提高舒适性,重视采光保暖； 提供功能的多样化，丰富生活趣味和提

24、高舒适性； 倡导健康舒适的家庭生活。,61,入户花园：赠送面积，构成立体绿化空间，同时给客户实惠,赠送面积，给足客户实惠。若是开敞式入户花园，计算一半销售面积；若将高度降低至2.2米，可全部赠送。 将入户花园封闭可作为过渡性空间：会客、小憩、绿化等，丰富生活空间。 构成楼宇立体绿化的部分。,62,各类户型亮点总结,63,主景观节点,次景观节点,主轴线,副轴线,依据地块资源进行户型分布,标杆型产品：中央景观四周边（五期）；湿地公园一侧（四期） 实惠型产品：一期到四期都有实惠型产品，依开发推进而减少。 主流型产品： 一期到五期都有主流型产品，依开发推进进度和地块景观资源，分别配置主流型产品。,五期

25、（洋房）： 主流型产品20% 标杆产品：80%,四期： 实惠型产品10% 主流型产品50% 标杆型产品40%,三期： 实惠型产品20% 主流型产品80%,二期： 实惠型产品40% 主流型产品60%,一期（花半里户型） 实惠型产品50% 主流型产品50%,64,65,物业管理建议,物业管理的价值一般在业主入住后才能深刻体会，并不是在前期就能有明显感知的“显性价值”。因此，在项目销售期，物业管理不是主要的发力点，不需要在市场平台之上再做大成本投入或大规模创新。 建议： 1. 本项目的物业管理在控制成本的前期下，尽量向平台的高水平看齐（平台的高水平为：有基本保安、保洁，社区门禁系统，楼宇对讲系统）。

26、 2. 可以在营销阶段展现物业管理的价值（售楼处保洁、保安站岗、指挥泊车等），为项目的高价高速销售提供动力。,不一定比别人好，但是一定不比他们差！,小投入，大收益！,66,软性管理，专业的礼宾服务，给客户带来尊贵体验，不显著增加成本的情况下给项目加分,软性管理的优势在于：以人对人的服务为主，相对硬件设施节约成本，而又显而易见。 保安和保洁人员一律统一培训、统一着装上岗，与目前北郊市场其他项目拉开差距。,67,基本的技防设备出入门禁和楼宇对讲系统，营造社区安全感,出入门禁和楼宇对讲系统，对于项目价值和销售速度的提升都起到了较好的作用。 建议本项目要看齐市场达到物业管理较高水平的项目，配备基本的技

27、防设备，保证社区安全。,68,停车方式建议首层架高半米，设置半地下车库,半地下成本比全地下土方开挖量少，成本低 地上部分可以做一些绿化，车库出入口、上盖等可以成为景观的一部分。 半地下车库四周可做一些柴火间，满足部分业主的储物需求。同时半地下通风口可满足柴火间的采光。,道路,楼座,楼座,半地下车库,绿化,0.5米,半地下车库示意图,半地下车库入口,半地下车库通风口，可保证柴火间的采光,69,自然通风采光、部分绿化，生态车库突出人性化,与外部连通的部分，通风、绿化,通过地下车库的楼梯，直接到达楼座单元,70,71,项目分期开发的原则与策略,每期产品分配： 一期以中档高层产品低价入市（与区域市场价

28、格持平），热销开局；随着开发推进和品质拉升，稳步拉升。 项目亮点分配： 主要资源和展示亮点分期逐一展现，二期确保一举奠定高形象认知，三期形成整体景观，推动四期和五期的主流产品和标杆产品，建立价值支持体系； 地块开发顺序： 按照图例所示的分期顺序开发，便于形成完整的城市界面，利于项目形象展示和价值拉升。,72,主景观节点,次景观节点,主轴线,副轴线,户型配比初步建议,五期（洋房）： 主流型产品20% 标杆产品：80%,四期： 实惠型产品10% 主流型产品50% 标杆型产品40%,三期： 实惠型产品20% 主流型产品80%,二期： 实惠型产品40% 主流型产品60%,一期（花半里户型） 实惠型产品

29、50% 主流型产品50%,73,一期策略要点和户型配比,策略要点：考虑到现阶段209地块的项目形象还没树立起来，建议启动部分“实惠型高层产品”，稳妥启动市场，降低入市风险；同时通过产品创新，依次部分推出“主力型高层产品”，引爆市场亮点，保证快速回现。,注：一期采用的是【花半里】1号楼及3号楼的户型； 楼层按32层、均价按3400元/计算得到以上数据。,74,项目分期开发价值提升曲线,一期,开发周期,项目价值,价值稳步切入,二期,售楼中心全新亮相 社区入口展示 城市界面展示 样板房展示 推出更多主流户型 提升项目价值,亮点,社区,价值稳步拓展,创新的规划设计 水岸花城价值体系梳理 推出实惠型产品 部分主流户型 稳步起势,景观主轴完成 社区会所完成 入口临街商业入驻 样板房展示 释放项目利好 主流产品创新,三期,价值平台再提升,四期,五期,价值平台完善,价值平台成熟,社区景观形成 景观体验 社区会所完善 样板房展示 主流产品创新,景观全景呈现 中央水景体验 社区会所完善 社区商业成熟 样板房展示 标杆产品创新,75,以上仅是水岸花城209地块前期策划的一部分，时间关系，仅做部分初步的策略建议，希望对我们产品的规划设计有所启发和帮助！,76,谢谢聆听！,