2010济南齐鲁经一历山项目产品定位及营销策划方案77p.ppt
《2010济南齐鲁经一历山项目产品定位及营销策划方案77p.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2010济南齐鲁经一历山项目产品定位及营销策划方案77p.ppt(77页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、齐鲁经一历山项目 产品定位及营销策划方案,思源已成立20个城市公司,服务范围遍及华北、西北、西南、华中及东北等五大区域,其中思源在华北地区处于绝对领先地位,思源的全国战略布局为我们的客户在更广阔的范围内提供更多的服务,提供了条件。,思源经纪已经成长为全国三大地产策划与综合经纪服务商,是中国北方区规模最大、专业水平最强、经济实力最大的地产综合服务公司。强大的实力为我们的合作伙伴提供更为优质的服务,奠定了基础。,思源于07年底进入济南,2009年济南思源所代理的4个在售项目均超额完成了甲方的既定目标和思源公司内定的目标。实现12.5亿的年度实际代理销售额,使得思源入济两年即进入济南房地产代理市场前
2、三甲。2010上半年,济南思源完成4个亿。,我们的思路,我们的思路,一问自身 自身开发战略及地块条件要求我们做什么?,自身开发战略要求我们做什么?,齐鲁置业本土开发翘楚、名气与口碑兼有、完美企业家形象、精装修 齐鲁置业近3-5年来,在济南市区缺乏项目,略显沉寂,齐鲁 花园,齐鲁 涧桥,齐鲁 骏园,胜利大厦,经一历山路项目,本案,对齐鲁置业可谓承前启后、战略意义重大,品质、高端是必须追求的方向,地块所处位置支撑我们做什么?,两轴两圈两带,尽享成熟配套、城市景观和人文资源,项目规划指标影响我们做什么?,住宅不多易于圈层,规模受限增加成本,商业不小更需谨慎,娱乐: 世纪星KTV、鲁信影城,汽贸: 华
3、通汽贸,餐饮: 尚品火锅、广东亚妈炖汤、小天鹅火锅、湖北渔村,酒店: 银座佳怡,银行: 建行、兴业银行、民生银行,周边配套成熟,购物、休闲、娱乐等依赖于洪楼及泉城路商圈,且到达便捷,周边现有商业启示我们做什么?,二问客户 目标客群特点决定我们做什么?,北园大街商业带,东门商圈,洪楼商圈,山大路商业带,教育 学院,山东商贸学校,省胸科医院,东关街道办事处,历下二院,历下留学人员创业园,历下区环境管理局,市国税稽查局,历山剧院,家乐福,大润发,省高院 监管局,建大老校,地矿局,测绘院,两圈两带商户云集,历山中轴机关林立,方圆数里社区密集,区域客群足以支撑本案销售,省千佛山医院,客户访谈说明:针对项
4、目周边企事业单位,问卷及座谈方式,选取150人,收回有效问卷117份,受访客户构成:93人、约80%受访者为历山路沿线政府机关及事业单位工作人员,受访客户收入:80%受访者所选家庭年收入在15万元以下,但从受访者职业特性看有保守成分 18%受访者所选家庭年收入在20万元以上,工作背景良好、经济实力宽裕的目标客户非常充足,区域客群足以支撑本案打造高品质住区的初衷,区域客群以改善为主且愿意居住在城市中心,购房目的:近60%的客户以改善需求为主,超过15%的客户为子女或父母购房,区域选择:虽然半数以上客户选择近郊,但仍有近40%客户更愿意居住在中心城市,改善型客户为首要目标客户,婚房及养老需求也不容
5、忽视,中心城区地位不可撼动,三问市场 宏观政策及区域市场影响我们做什么?, 土地政策、调控供给 20%的底价保证金,月内50%的土地首付款,年内全款; 信贷政策、调控需求首套房30%,二套房50%,三套房原则上不放开。,新政对济南市场有一定影响,但影响有限,销量:综合考虑二季度的供应及销售情况,新政后,济南楼市成交量有所下滑,出现观望,价格:房价依然坚挺,但上涨速度受到一定程度的抑制,走势:政策本身不稳定,市场虽受到一定程度影响,但应该不会出现大起大落的局面,1、中海、绿地、恒大等品牌开发商的项目持续热销说明,济南不缺有钱人,缺的是有品质的好房子; 2、从新政后的住宅销售情况来看,高端项目、品
6、牌开发商的高品质产品并未受到很大的影响,由此可见高品质项目的抗风险能力更强。,再来看一组数据: 中海奥龙官邸7月17日推出17套别墅,当日消化15套,均价过30000元/平方米; 中海奥龙官邸6月28日推出30套别墅,当日消化24套; 恒大绿洲7月11日开盘推出1400套房源,当日销售980套、销售率为69%,日销6亿也创造了济南远郊普通住宅的销售神话; 绿地6月14日推出518套房源,截至15日下午成交326套,成交比例63%,7月17日再度开盘,2次开盘成交达7亿; 万达豪宅5月15日推出104套,当日成交50多套。,市场调整期,高品质项目抗风险能力更强,鑫苑名家,正东广场,华强广场,住宅
7、供应:项目所在区域内潜在住宅供应量有限,不足30万平方米 其他供应:深圳正东及深圳华强两个综合体项目超过30万平方米,区域住宅市场竞争有限,高品质项目更是非常稀缺,区域市场竞争有限,高品质项目严重缺乏,供应极少:2010年上半年,中部区域的总体供应量是最小的,不过400多套 供不应求:中部区域需求强劲,住宅消化速度很快,多个项目一年半来的业绩可以说明此特征地段优势:地段成就血统,不可撼动的区域优势甚至在一定程度上可以弱化产品和品质的不足,区域内住宅十分畅销,供不应求,小结开发战略及自身条件要求我们做什么?,项目本体,开发战略,所处位置,规划指标,战略意义重大,要求我们要追求高品质、高端,老城中
8、心资源,支撑我们打造高品质社区,易圈层化,存在回迁及商业难点,战略要求做高端,位置支撑做高端,小体量易于就高端客户进行集中圈层,周边商业,配套商业为主,综合性商业消费依赖成熟商圈,小结目标客群特点决定我们做什么?,目标客群,客群数量,客群质量,需求特点,区域客群足以支撑本案,素质相对较高,有一定经济实力,改善为主兼有婚房养老需求,依恋中心城区,区域客群足以支撑高端定位,产品打造要充分考虑目标客群的需求特点,小结市场竞争环境影响我们做什么?,市场环境,宏观大势,区域竞争,销售情况,新政影响有限,高品质楼盘抗风险能力强,竞争有限,环境宽松,可谓区域无战事,供不应求,去化速度快,品质住宅缺,大势对本
9、案难有实质影响,区域几无竞争可言,做高品质的区域标杆乃市场之需,我们的思路,城市心街口. 国际现代生活区, 城市心街口:历山经一两街交汇,老城中心区商圈云集,形象点明本案地段绝佳 国际现代化:老城新貌,既有老济南的韵味,又彰显日益开放的国际化现代化趋势 生活区:无论是住宅部分还是商业部分,都要充满生活的味道,这里是用来生活的,项目整体的市场形象定位,老城中心,城市心街口,明湖区,历山中轴,经一路,商圈交汇,住宅部分市场定位,城市心街口.现代精工美宅典范, 城市心街口:老城中心,历山经一两街交汇,稀缺地段不可复制 现代:对本案建筑风格的定位 精工美宅:对本案产品的定位与描述,直接体现本案的高端与
10、精致 典范:代表着一种标准与尺度,一定是高品质的住宅典范,商业部分市场定位,配套为主兼有购物、餐饮、休闲等功能的区域辅助性商业, 商业类型:一定不是旗舰型商业,无法争做商业中心,亦非纯社区配套商业 商业功能:为本案居民及周边社区居民提供配套服务、核心商圈的辅助性延伸 商业业态:便利店、药店、美容店、银行网点等社区配套商业 餐饮集中区、休闲集中区,明湖区商业旗舰( ),我们的目标客群一定是这样一群人或者具有以下鲜明的特质,以地缘性客户为首要目标客户,两轴周边及两圈辐射范围内的居民、商户、企事业单位职工,依赖中心城市或具有老城情节,区域内的老济南人,依恋城市中心、具有老城情节 经商、工作在此处,依
11、赖城市中心、享受成熟配套,有较强经济实力的改善型客群 或追求居住品质的客群,住宅部分目标客群定位,不是顶级富豪但也经济实力不凡、有自己的生意或工作稳定 初次改善或二次改善、或为子女购买婚房、抑或为父母养老,商业的目标客群主要考虑一下三类人群,终端消费客群,他们是区域内最直接的商业消费者,他们的消费习惯、消费能力直接决定着商业的盈利情况。消费者的情况影响着商业的形式以及业态组合。,商业经营者,商业部分目标客群定位,投资者,他们可能会购买店铺自己经营,但是更多的是店铺的租赁者,他们选择商铺最为关注的是商业终端消费情况。此类人群的的构成决定着商业的开间、层高、上下水等建筑指标。,他们是商铺的购买者,
12、用于出租。他们最为关注的是商铺是否容易出租,关注的是租金、资金投入产出比以及片区商业升值潜力。,三类人群中归根到底最重要的是终端消费群体,有人气有消费需求的店铺不用担心租赁和经营,也就不用担心无人投资。,小结我们致力于打造什么样的项目?,项目定位,项目整体 市场形象,住宅部分 市场形象,商业部分 市场形象,城市心街口.国际现代生活区,城市心街口.现代精工美宅典范,配套为主兼具综合功能的区域辅助性商业,目标客群,依赖中心城市的地缘性改善型客户,我们的思路,项目地块经济技术指标,项目一期经济技术指标,经济技术指标拆分,由项目地块经济技术指标和一期指标,分解出项目二期经济技术指标,二期住宅面积约为3
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2010 济南 齐鲁 经一历山 项目 产品 定位 营销策划 方案 77
链接地址:https://www.31doc.com/p-2990432.html