2010郑州元通轻纺城项目策划报告89p.ppt
《2010郑州元通轻纺城项目策划报告89p.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2010郑州元通轻纺城项目策划报告89p.ppt(89页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、,2010.6 shanghai,元通轻纺城项目 策划报告,PART1,通过对于市场、周边环境、项目本身的分析,为能否支撑产品的开发,得出客观的结论,!,2010年3月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%,环比上涨1.1%,市场无视政策调控,房价呈现持续上涨态势;,“两会”刚召开,地王再现,高价地从一线城市向二三线城市蔓延,房价上涨预期加剧,与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而驰;,去年房地产市场销售强力回暖,开发放缓,导致今年上半年供应持续偏紧,而累积的刚性需求旺盛,支撑房价持续向上攀升;,5月随着调控新政的出台,成交量应声下跌,但是价格还维持高位。多方博弈开始,调控
2、预期难料。,房地产宏观趋势,宏观政策特点:“限”字当头,“控”字为重,限信贷:2010 年将执行严格的房地产信贷政策 限房贷:首套房利率收紧,二套房政策逼紧,三套房禁止贷款 限按揭:二套房首付按揭比例不低于50% 限预售:广西开始试点取消新商品房预售制度,或将全国推行 限返点:中银协发文叫停银行向房产中介提供房贷返点费用 限囤地:国家严打囤地炒地,多处闲置土地被强制 限囤地:国家严打囤地炒地,多处闲置土地被强制收回 限融资:证监会表示加强对房地产企业融资的监管,房地产宏观趋势,宏观政策调控未来市场预测,短期内市场调整难以避免,“暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或
3、社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”,实质上是对部分城市的部分购房者已经开出了结构性禁贷令。新出台的调控政策远超过了2007年“9.27”房贷新政的政策力度。从政策作用机理上看,这些政策将收缩购房者的资金杠杆,达到抬高炒房者入市门槛的目的。从政策效果看,预计市场将很快进入观望期,并在下半年出现一定程度的调整。,现阶段楼市调控已提升为政治任务。因此,对楼市调控的理解应更多从其民生角度出发。房地产业兼具经济属性和民生属性,2009年在“保增长”前提下,其经济属性压倒民生属性;2010年,“调结构”占据上峰,民生属性反过来压倒经济属性,政策收缩成了唯一的结果。因此,我们判断目前的政策并
4、未完全释放,在信贷调控之后,若未达到中央政府调控预期,税收【物业税/房产税等】调控有可能随后跟上。,首提行政首长问责制。在“考核问责制”的激励之下,后期地方政府可能“政策频出”,我们预计各地方政府在接下来较短的时间内,可能陆续出台针对当地市场的相关实施细则。这种以房价上涨速度作为地方政府考核指标的机制,也可能会作为一种中长期制度性安排被逐渐固化下来。在相应责任考核制度下,也同时赋予地方政府灵活决策的权力。,按住终端非理性需求的同时,通过加大土地供应增加供给,有利于房地产投资在中长期更加持续的增长,短期针对房地产局部过热的调控将遏制房价持续上涨的预期,减小出现全局泡沫的可能性,降低金融系统的风险
5、,使得经济增长更加平稳。,税收调控是“另一只靴子,问责制将使地方政策频出,供给大幅增加将平滑房价,将受到新政的迅速波及,房价“调控”威力渐露,城市房价开始松动,低价盘开始涌现,市场“抛盘”现象明显,甚至出现零星的“退房”潮。 二手房挂牌量激增,成交迅速下滑,实力炒房客出货出逃现象明显,卖方主动降价行为渐多。,二三线中小城市由于投资比重不高,因此市场被炒作的程度远以及一线城市,所以目前敏感度不是很强,量价没有出现明显的松动,但未来随着政策效应的范围扩大将波及至二、三线城市,因此开发商近期促销措施被提上日程。 虽然政策影响没有直接体现,但对于市场心理预期的利空影响开始凸显,可能带来市场观望氛围的加
6、深。,一、二线等大城市,二、三线中小城市,宏观政策调控未来市场预测,以郑州市场为基准的月度还款额变化情况,二套房的交易对于利率优惠较为敏感,差别化房贷政策明确要求提高二套房贷首付比例及利率,将遏制投资投机性需求。 以郑州市场价格为标准,总房款80万元(相当于8000元/平方米*100平方米)进行房贷政策调整前后的模拟测算。,7折利率变为8.5 折时,10 年期、15 年期、20 年期月度还款额分别上升了 4.22%、6.12%、7.87%;贷款利率由8.5 折变为1.1 倍之后, 10 年期、15 年期、20 年期月度还款额分别再度上升了6.98% 、10.04%、12.81% 。 通过以上测
7、算可以看出,二套房贷款利率的大幅度提高将增加投机投资性需求的购房成本0,新政后郑州市房地产市场的表现,小结: 相对于沿海一线城市,郑州投资购房比例较低,绝大部分是自住购房,因此房价泡沫相对较小。此次新政,重点打击的是投资购房行为,对郑州这样一个以自住需求为主的市场来说,近期影响不会太大。“如果说有影响,也是买卖双方成交速度减缓,增加持币观望的心态,导致成交量下降严重。同时本次调控主要针对住宅产品,对于从住宅市场挤出的资金,反而促进商业产品投资市场。,区域介绍,项目所在地位于中原区须水镇,离市中心仅15公里。西接荥阳市,南邻郑州市二七区 ,北连国家郑州高新技术产业开发区,面积58.82平方公里,
8、辖22个行政村,89个自然村,159个村民组,人口7.9万人。,区域交通,连接郑州市城市主干道。中原路和郑上路两条郑州市主干道经过本项目,十多分钟车程即可直达郑州市委市政府。 西南绕城高速入口近在咫尺,高速路网快速联通。本项目东1.5公里处即为郑州市西南绕城高速入口,通过西南绕城高速,可直通新郑机场、连霍高速、京珠高速、郑少高速、郑尧高速等。 郑西高铁规划车站在项目周围。郑州西安高铁经过项目南侧地块,规划的郑西高铁荥阳站即在本项目西2公里处。,区域环境,区域处于发展阶段,商务及居住环境还是处于初级阶段。区域主要是机械制造和服装产业园。主要商业包括:花卉市场、建材市场、汽配市场、大厨房市场。现在
9、还没有成熟的居住小区。,配套缺乏,本区域属于生产区,生活配套缺乏。无法满足普通 生活需要。,人气不足,环境脏乱,由于是加工区,企业的入驻需要时间,同时区域 人口不是以居住为目的。人口导入缓慢。,在区域环境的硬件营造上,还需要政府加大投入, 改变目前环境脏乱的局面。,建材钢材市场:,中原建材城以512亩的体量打造集建材交易、商贸物流、居住办公、信息服务于一体的郑西最大的建材交易市场,总体量20万方,可容纳3000家商户,一期200多家招商已满,二期正在做里外粉刷,三期基本封顶,一期二期已经销售完毕,二期八月份交房,三期四排共48间商铺九月份交房,三期即将开始销售 。,本项目周边专业市场,建材钢材
10、市场:,近期销售平均价格每平方3790元,返三年租金24%的回报率,可以直接折在总房款里面,折过价后每平方2880元/平方。包租第一年免租金,第二年10元/平方,第三年30元/平方。业态涵盖包括油漆涂料、陶瓷洁具、五金工具、板材门类等建材行业的所有业态。,市场前期多次启动运作,均告失败。目前市场人气较差,除了商户基本没什么客户,开发商资金不足,市场遗留问题较多。工程质量问题较为严重,部分商铺出现塌陷,市场形象较差。前期多次启动导致市场对外形象较为混乱。,本项目周边专业市场,中原花木城:,中原路水岸花木城是集花卉种植、交易、农业科研机构、农业高科技生产、生态环保、农耕文明、中原文明、旅游观光为一
11、体的“现代农业科技示范生态观光园” 。项目东西长约3公里,南北宽420米,规划总面积126万平方米。共分两期开发,一期为“花卉市场”,规划面积10万平方米。,本项目周边专业市场,07年初,24平方商铺价格, 根据位置优劣不等,分别是65800/70000/98000/108000/元/铺,六年包租,六年后1.2倍回购.土地适用年限30年。,中原花木城:,本项目周边专业市场,通过对业主的调研,目前商铺价值对07年升值有限。,中原汽配大世界,中原汽配大世界位于郑州市中原区建设西路,是在大庄汽车百货广场的基础上扩建而成,项目占地287亩,总建筑面积20万。一期汽车装饰商场1.2万方,自由分割销售,均
12、价3450元/平方.二期是独立门面房,一共180套房,还剩余20套,目前销售价格2680元/平方,统一经营、管理、招商,六月中旬试营业,招商已达到80%。,本项目周边专业市场,中原汽配大世界是集汽车配件、汽车装饰、汽车维修、商务信息、居住办公、物流配送等六大功能为一体的汽车贸易中心。郑西最大、最完善、最专业的一站式汽配装饰专业市场。中原汽配大世界将携手中原路多家汽车4S店和三环50余家汽修厂,整个市场共分一个商务中心,四大功能分区,其中商务信息中心2万m2,产品交易区10万m2,5万m2市场公寓区,仓储物流区3万m2,3万m2大型停车场。,中原汽配大世界,本项目周边专业市场,明宇汽贸城,明宇汽
13、贸城” 项目位于河南省郑州市中原区郑上路111号。明宇汽贸城总占地约800余亩,总建筑面积65万平方米共分三期开发。 项目一期工程占地180余亩,总投资近2亿元,建筑面积4万余平方米,主要以新车4S店、2S店,二手车交易市场为主;汽配、汽车装饰、汽车修理为辅的综合性汽车交易市场,一期招商工作已基本完成,2010年5月9日试营业。,本项目周边专业市场,目前招商50%,市场较冷清.同时郑州市车管所西所已成功进驻本市场并开展车辆审验、检测、上牌、过户等一系列服务。二期工程占地200余亩,以汽车配件、汽车装饰美容、汽车维修为主。建立起省内最大的汽车用品及服务市场,预计于2011年开工,三期工程占地30
14、0余亩,以仓储物流,商务酒店,办公写字楼为主,总投资将达到15亿元。拟建成仓储物流区、大型汽车综合体验场、综合商务功能区。,明宇汽贸城,本项目周边专业市场,大厨房市场:,郑州大厨房农副产品物流港是政府发展郑州西区的重点工程,郑州大厨房项目总占地面积640000平方米,一期开发406亩,建筑面积160000平方米。它位于西环路以西、中原路以北、郑上路以南、西四环以东的街区内,紧临西流湖、连霍高速公路、国家南水北调运河,系“郑洛工业走廊”的起点。,本项目周边专业市场,小结: 1、周边专业市场大多数体量暂时不具备规模效应。 2、不论业种,经营状态都不理想。 3、区域住宅氛围薄弱,项目周边无较大型住宅
15、楼盘。 4、部分专业市场土地采用租用形式,手续不全。 5、整体人气缺乏。 6、周边配套不成熟,对于从业人员的吃、住、行等生活 造成不便。 7、经营管理存在问题。 8:政府投入不足。,商业整体氛围差,从周边商业市场可以看出,不论其业态,经营状况都不理想,说明此区域的商业氛围还需要进一步的培育;而住宅市场处于空白,没有可以参照的标准。,郑州纺织产业园,郑州纺织产业园是郑州市委、市政府为加快棉纺企业改制步伐、重振郑州纺织工业雄风而做出的一项重大战略决策。产业园总规划面积13平方公里,规划设计有“五区一中心”,即:纺织印染生产区、服装加工区、纺织机械制造区、产品展示销售物流区、生产生活服务区和纺织信息
16、中心。,本项目所处位置,入驻郑州纺织产业园企业,南阳路床上用品市场(今年改造),位于南阳路北段133号路东(张砦村),于1996 年 9 月9 日开业,市场占地13500平方米,经营面积8000平方米。现有铺位369个,分9个经营区,每个区的铺位数量不等,现在有商户120户,全部经营床上用品。商户大多数来自浙江、江苏、河北等地,本地商户很少。商铺为单层临时建筑物,通道狭窄,物品摆放混乱,市场整体感觉较差,目前还有相当一部分的商铺在空置。南阳路床品市场今年开始改造,建造以家纺批发业态定位为主的4层商业裙楼 。,郑州市区主要轻纺类专业市场,丰乐家纺城,丰乐家纺城的开发商为郑州丰乐企业机构,项目地处
17、南阳路和宋寨南街交叉口向东100米,位于南阳路床上用品市场东侧,两者只有一墙之隔。该家纺市场的建筑面积分二期开发,达到15000左右。一期总建筑面积为6000,商铺88套,建筑形态为单层的临时建筑物。,郑州市区主要轻纺类专业市场,纺织大世界(目前郑州的主要轻纺市场),该市场占地面积80亩,建筑面积7万平方米。其商铺形式主要为单层临时建筑物,缺乏现代气息,陈旧的建筑物已经影响了郑州的市容市貌。市场内通道为5米左右,两侧还摆放着各种摊位,显得非常杂乱无章。,郑州市区主要轻纺类专业市场,纺织大世界,1995年4月22日正式开业.业至今共形成五大经营区域,分别为布匹区、床上用品区、棉布区、窗帘区和辅料
18、区。五大经营区域目前共有商户1100户,其中布匹西区、东区(含辅料区)共497家、大厅一楼355间、棉布市场190间,窗帘区58家左右。“布匹西区、东区”主要经营各类布匹、纺织品辅料,“大厅”主要经营床上用品及各类花布,“棉布市场”主要经营各类棉布、花色布。,郑州市区主要轻纺类专业市场,纺织大世界,郑州市区主要轻纺类专业市场,小结: 1、从整个郑州轻纺市场来看,没有成规模的市场、没有专业化运营的市场,一个全业种专业化的轻纺市场是目前郑州缺乏的。 2、市场建筑物多为单层的临时建筑物,形象非常差,市场管理无章、乱收费现象严重,不能体现现代商城的实力; 3、市场配套功能不够完善,如仓储、信息发布、物
19、流、中专等,制约了商家的发展; 4、市场覆盖面积在萎缩,原来本地纺织品可以覆盖整个中西部,甚至是东北三省,因规模、管理、商品组织、服务等方面的欠缺,目前本地的纺织品市场只能覆盖全省,有的甚至只能在市内销售; 5、此类市场都在市内的主要交通要道,车辆流动非常大,极易造成交通拥堵,增加的城市交通的压力。 6、市场体量小,分布太分散,无法形成集中优势,不能够形成集约化的产业链等问题。,本项目位置示意图,本地块位于郑州市中原区须水镇,用地四至关系为:东临郑州市西四环,南临郑上路,西临须水河,北至郑州至西安高速铁路客运专线。,本项目位置关系示意图,在规划建设地块中,东南侧部分为即将拆迁的少量居民房和厂房
20、,南侧为即将拆迁的须水镇集贸市场,西侧是须水河。位置在现阶段的依托度差。,本项目所处位置,经济技术指标:,本项目规划一期总用地面积约419亩,除国家棉花纺织品质检中心和网通公司也占用部分用地外,现有建筑将全部推倒重建。,占地面积:22.7万方 总建筑面积:90万方 容积率3.2 建筑密度:62%,本项目现状:,本项目在2年前部分建成投入使用,但是用于政府配合度的不足,招商失败,造成目前项目经营上的困局。整个市场基本上处于无人问津状态。,项目SWOT分析,优势分析 (Strength): 交通便利:项目地处郑州西大门,北靠连霍高速,西接绕城高速,东临客运站、货运站、规划地铁站约500米 品牌知名
21、度:锦艺集团在郑州本地已经形成良好的品牌效应。,项目不论外部还是内部优势都不明显,从本项目来看,其优势要独立支撑大体量的商业设施还有一定难度。,劣势分析(Weakness): 周边环境较差:周边尚不成熟。 位置较偏:位于西4环外,距离市区有一定距离。 配 套 差:生活配套不完善,银行、饭店、娱乐、休闲、商场、 相距较远。 容积率高:容积率3.2,对于一个商业市场是非常难以规划的。 人气不足:区域人气差,对于商业是非常的不利。 认知度差:区域市场认知度不够,郑州市民对于此区域的认识 就是工业园。 消费力有限:周边居民整体层次不高,消费力有限。,项目SWOT分析,机会分析 (Opportunity
22、): 对于住宅的调控,可能促进商业市场的投入。 大体量商业可能更容易形成聚集效应,威胁分析(Threat): 人为迁移纺织大世界,能否在本项目内存活还不确定。 体量大,投入多,容易造成资金积压。,项目SWOT分析,结论: 项目周边环境还不成熟,商业无充足的市场支撑。且项目自身经济指标具有较大的限制性。我们建议此地块近2年作为公司储备用地,暂时不开发。,PART2:,结合市场及项目自身情况来看,条件尚未臻完善,开发风险较大,不能采用普通常规的开发模式,面对此种情况我们如何应对,?,如果需要在近期开发此地块,必须要以下几个方面来全面配合: A: 准确找到合适的业态。 B:在产品定位上拔高,挣脱出本
23、地专业市场的局限,打造 全新的专业主题模式。 C:需要合理的产品规划。 D: 需要郑州市政府的大力支持。,1:适合的本项目定位,才能最大化地获得市场的 认同。获得各方面的支持。 2:如果产品还是停留在一般专业市场的常规思维, 我们也就将与目前郑州经营困难的市场遇到同 样问题。 3:在本项目,我们必须跳脱出郑州的局限,把视野 投向整个中原地区,以大体量、大辐射的概念打造 本项目。,我们同时从市场及发展的角度来审视我们最需要解决的问题。,4:在发展中,市场需要的功能不仅仅局限于买、卖。 需要更多的符合现代市场的功能组合。 5:从产品规划来看,产品的规划成败会直接影响未 来的销售,所以适合当地市场、
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2010 郑州 轻纺 项目 策划 报告 89
链接地址:https://www.31doc.com/p-2990676.html