2010铜冠花园项目初次交流66P.ppt
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1、远见,心中的可能 铜冠花园项目初次交流,合富辉煌房地产(安徽) 2009-04-25,谨呈铜冠房地产:,优秀的营销策划 应该是全面的:有战略有战术、有点也有面、目光远大 在发展过程中最终实现行业高度与社会责任的企业愿景!,当铜冠遇上合富辉煌 共同的企业高度让一切皆有可能,合富辉煌: 几乎拥有中国最成熟、最完善的房地产服务系统的集团公司 铜冠地产: 隶属铜陵有色中国铜行业第一 铜陵房地产市场占有率第一 共同的发展远见让两大企业即将携手共进,在未来的日 子,他们要共同实现一个企业的战略梦想!,建立区域行业标准,铜 陵 豪 宅 新 力 量 铜冠花园项目初次交流,“没有人能拥有百达翡丽, 只不过为下一
2、代保管而已。” You never actually own a Patek Philippe, You merely look after it for the next generation.,一件真正的传世佳品, 它的价值注定超越物理意义上的使用功能, 而是承载更多关于生命的思考。 名表也罢, 房子也罢, 最终,在心灵里的走向是一致的。,所以,关于铜冠花园,欲实现其作为铜陵富人的第一居所的目标,有效实现溢价,要点有二: 产品形象深入富人阶层,气质令其心动。 怎样的理念与工艺生产出来的房子,品自不凡。 我们先从铜冠花园的项目气质发掘, 寻找与铜陵富人阶层的对话方式。,铜冠花园的房子, 除了
3、物理空间,除了地段价值, 还关乎生命与生存, 关乎财富与传承, 关乎时光与经典 让我们重新解读房子背后的蕴意, 富人深层的心理,中国的富人们,时光倒转20年, 今天的富人们那时候还很年青, 也没有从父辈那里继承到更多的财产。 财富在10多年的时间里迅速积累起来, 富人们也经历着财富带来的心理转变。 修养积累改变着个体, 而时间改变着群体。 富人们同样也要经历消费品位的转变。,第一代:物质奢华,以“占有”为显著消费特征的第一代富人,有着鲜明的时代特征。由于财富的骤然聚集,产生了大批富人和巨富,对于金钱消费,由于无消费前例,多受西方早期奢靡生活影响,无所不欲用其极,他们对于财富的理解,如同享受黄金
4、的璀璨外表,只看重其外在的“富”与“豪”。 表现特征:开最好的车,喝最好的酒,住最有影响力的豪宅。,在时间的磨炼中,成功后的富人对财富的理解开始出现分化,成为第二代富人。财富观从原先的“消费财富”转变为“驾御财富”,同时,财富的迅速积累和极度挥霍也给心理带来了冲击。有些富人在成功后愈加张扬,而有些人则在张扬后锋芒开始收敛。 一如生活选择:财富追求后的人生得与失,让富人对物质的享受不再仅仅停留于表面,而更注重格调、品位和“骨子里的豪”,开始追求平淡却景致独到,选择豪且有品的生活。,第二代:精神奢华,真正成熟的第三代富人已进入返朴归真的人生境界,财富的体现已转化为“善财观”,即以富人对社会慈善事业
5、做出的贡献作为其“富”的衡量标准,由西方顶级巨富(如巴菲特,盖茨等集中反映)对世界富人群产生影响,目前中国还很少。,第三代:社会奢华,当富人消费观反射到豪宅的发展上, 同样也反映了不同时代的豪宅要求和特性。,面对中国暴富一代的兴起,豪宅一度风生水起。此时豪宅的定义,是要用物质尺度的“大”达到放大生活方式的目的:大尺度,大空间,大规模,极尽夸张,甚至曾经在广州出现了“镶金豪宅”; “草原上的帐篷像星星一样多,配得上成吉思汗的只有一座”。,第一代:物质尺度的“大”,然而,第一代富人开始成熟, 开始对物质、对享受进行反思, 生活和精神回归了。 很多年前,台北的豪宅就已散发着淡淡的沉静气质, 记得有一
6、个楼盘的广告标题有这么一句: “人如雨滴,少许流入仁爱路, 多数流落去远方。”,第二代豪宅不再满足于呈现物质尺度的“大”,而是在更深的纬度上,用精神尺度的“大”来达到放大生活方式的目的,品位,格调,情感,艺术,“豪且有品”代言了“新奢华” 。 它是生活方式对精神追求的包容,而精神的力量同时也放大了生活本身的感受和内涵。,第二代:精神尺度的“大”,第三代豪宅将更注重在社会层面上的价值体现,是以社会尺度的“大”来达到放大富人生活方式和价值实现的目的。 对于目前的中国,第三代豪宅时代还未真正来临。,第三代:社会尺度的“大”,我们认为,铜陵的富人群体处于第一代向第二代的转型之中: 表现为: 消费仍然很
7、高。他们乐于去上海、香港购物,常有奢华的夜生活。 但他们对知识也很向往。他们很重视对下一代的教育,对真正有学识的人也很尊重。 他们把今天的成就理解为机会、拼搏和运气,所以开始低调的张扬、从容的豪迈。,针对铜陵富人群体转向精神尺度的心态特征, 我们的项目也应有相对应的思考: 以高端的产品、稀缺性的资源,满足富人群体的“物质占有”情结; 以独特的气质,不俗的品位,让他们在精神内涵上获得高度的心理认同。 通过高端营销活动,让他们开始走向“回报社会”的高尚追求。 这三个方面,事实上正对应着我们在项目营销中要解决的三个问题: 产品力、形象力、营销手法,夫未战而庙算胜者,得算多也;夫战而庙算不胜者,得算少
8、也。多算胜,少算不胜,而况于无算乎。 知彼,产品力挖掘 知己,项目四至,项目位于朝阳路(规划长江二路)与淮河大道交汇处,项目周边环境,项目位于老城区长江中路步行街商圈,周边铜陵商城、铜冠商业广场等大型商业项目,商业氛围浓厚; 项目周边企事业单位、教育文化金融部门众多,加之有色集团下属公司众多,客户群体丰富。 项目地处淮河大道中段,交通便捷,,项目目前现状,项目北部朝阳路(规划中长江二路)正对面武松新村遗留部分自建房、朝阳市场以及道路正中遗留有有色集团的一段铁轨,尚未拆迁,形象破旧; 项目西北部临近新光路空地原为换水厂旧址,目前尚有污水沟存在;整体形象脏、乱、差。 项目除靠近铜冠商业广场附近的5
9、、13楼目前已完成结构体2层以上,4、10#挖土外,大部分处于正在拆迁或尚未拆迁的现状,进度缓慢,增加成本。,周边现状,对于文化底蕴深厚的铜陵在人文教育上尤其重视,市十中(铜陵第二)、十二中的教育质量在市内名列前茅,项目距离两所学校较近且属于其学区,教育资源得天独厚; 同时距离青少年宫近在咫尺,孩子业余生活丰富多彩。 项目紧邻长江西路绿化公园、铜都文化广场、规划中鹞山公园,市中心难得的繁华与静谧兼有。,项目周边配套,商业配套:5分钟老城区核心商圈,周边铜陵商城、项目自身配套铜冠商业广场、人民菜市(铜陵最大)、家得利超市、世纪联华、合家福云集; 学区:市十中、十二中、爱国小学; 环境:长江西路绿
10、化公园、铜都文化广场、规划中鹞山公园; 文化娱乐休闲:青少年宫、体育馆、皇驾娱乐会所、康鸿台球俱乐部、后宫夜总会、圣岛西餐厅 生活配套服务:有色职工医院、安徽红十字铜陵医院、第四人民医院、农行等,项目概况,地块一目前已经投入使用,铜冠商业广场; 地块二为项目目前小区用地,成梯形分布,较为规整,目前有一定的拆迁量, 由5栋小高层住宅和9栋高层组成,含部分社区商业铺面。,项目规划,地块一与地块二联系紧密,充分利用沿街面使得商业网点最大化; 地块二采用围合点式布局,无论在景观亦是采光通风效果较佳; 沿长江二路3、4之间设置为小区主入口,靠近商业广场处设置小区次入口,小区内环形道路通达,出入、购物休闲
11、畅通便捷; 中心水景及9、10、11栋底层架空设计合理,增加了小区的景观附加值;部分高层超过20层以上,创当地之最,同时抗性增加。 幼儿园设置在小区主入口中央水景旁,便于上下班接送小孩,但也存在一定的安全隐患。,一期,二期,推货节奏,一期以价值较低单元入市,利于价格操作,但不利于首期高端客户的认同; 二期景观单元利于提升价格及形象,但可能损失部分首期高端客户。,园林规划,9、10、11紧邻中央景观水景,景观优势明显; 4、12景观效果较好,部分单元可以看到中央水景; 2、5、14位于小区拐角处,绿地景观价值低,1最低,靠近西侧新光路(形象差,有污水沟); 6、8景观效果一般,只能看到部分绿地,
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