2010长沙佳天浏阳河项目整体物业发展建议 89p.ppt
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1、佳天浏阳河项目整体物业发展建议,湖南中原事业三部 CHANGSHA 05.2010,报告目录,物业发展建议,建筑风格与立面,整体定位回顾,智能化运用,整体规划,总体原则,园林景观,物业管理,配套设施,启动区建议,层高及车位比,户型设计,各类产品面积规划,户型配比,SWOT,S:优势,本土品牌企业,众多项目的成功运作,为项目“企业名片”式产品的打造奠定了基础,同时给予市场较强的号召力。 依托浏阳河风光带整体规划,为项目启动制造热点; 浏阳河风光带一线河景,汇集城市便利性与自然资源性于一体; 无退距,区域内真正距浏阳河最近的地块。 地块占地6万多,内带酒店、公寓、商业于一体,属区域内近期启动项目中
2、具有一定规模的综合项目。 5、 国际星级酒店带给住宅、公寓除了形象提升,更可带来服务的拉动作用。,区域的认可度较低,非长沙房地产发展热点区域,却又与传统板块存在一定的距离; 地块周边环境高端项目较少,高端居住氛围不成熟; 区域同期开发在售的一线水景项目较多; 地块内部平整,但整体呈狭长状,且北向为尖端状,住宅规划一定程度上受限; 地块规划容积率较高,与传统高端物业指标存在一定的差距。,芙蓉稀缺的绿化景观资源浏阳河风光带将于近期开发建设,对本项目后期推广及销售提供有利条件; 营盘路及马王堆新城区域聚集了大量政要和商贾客户,可开发项目不多 芙蓉生态新城片区未来重大基础设施建设和环境改善等利好因素为
3、项目价值提升提供帮助;,地产新政的不断出台,地产发展进入下调阶段,政府意愿等多方因素对项目规划及未来开发增加了不确定性; 2010年后,辉煌国际城及本板块万科购买土地与项目几乎同步。供应量及品牌压力相对较大,项目市场竞争较大; 市场已略有观望态势,项目定位高端物业,投资客户来源受到一定挤压,这为项目价格拉高形成一定障碍; 周边热点房地产区域(如雨花区武广片区)的不断成熟,将截流大量向东置业客户。,T:威胁,O:机会,W:劣势,项目市场定位回顾,本项目是芙蓉区重点打造的RBD新典范居住休闲区、拥有稀缺景观资源 和区域“唯一”的国际五星级酒店配置的18万平米“偏高档”综合项目,它将是片区乃至长沙未
4、来的“名片”级标志性建筑群。,项目客户定位回顾,项目的目标客户定位为:市场主流客群为主,部分舒奢型客户为辅,第一圈层,第二圈层,第三圈层,第二圈层客户群:周边换房客户、芙蓉区企事业单位高端客户,第三圈层客户群:长沙市中心区和其他区域客户群,含天心和雨花等。,第一圈层客户群:周边企事业单位高端客户,第四圈层,第四圈层客户群:以长沙周边其他县市客户群,含湘籍外地客户群。(深圳、广州等),根据本项目的资源、目标和市场特征,项目产品定位为拥有突出景观资源特色和产品线涵盖丰富的滨水特色产品:“全景致国际滨水封面集群”,项目在拥有丰富产品线,有酒店、公寓、商业、住宅,有面积大的、有面积小的,集群,项目产品
5、定位回顾,整体面向市场和客户的项目形象定位为:掌控高端资源的“都会水岸栖居”,辐射中南的市场商户、私企众多,是区域财富密集之处,资源掌控,首脑机关云集,是湖南传统的党政重地、资源掌控区域,项目占据了芙蓉区稀缺景观资源,并且为浏阳河风光带中“唯一”无退距项目,水岸,长沙的CBD、经济最发达的区域,有三湘第一区之称,城市化水平长沙最高。,都会,栖居,项目拥有酒店、公寓、商业、住宅的综合性项目,项目形象定位回顾,报告目录,物业发展建议,建筑风格与立面,整体定位回顾,智能化运用,整体规划,总体原则,园林景观,物业管理,配套设施,启动区建议,层高及车位比,户型设计,各类产品面积规划,户型配比,以“都会水
6、岸栖居生活营造”+“高端形象”+“品质打造”为项目发展的核心价值体系,总体原则确定,报告目录,物业发展建议,建筑风格与立面,整体定位回顾,智能化运用,整体规划,总体原则,园林景观,物业管理,配套设施,启动区建议,层高及车位比,户型设计,各类产品面积规划,户型配比,住宅居住布局建议:根据规划地块周边素质进行综合研判,将项目地块的一级、二级、三级居住价值分别设置:大宅区、名宅区、小户豪宅区,功能布局,古曲路,北段绿地(启动区),营 盘 路,公 园 路,长 善 路,社区道 路,住宅居住布局: A区(三期):大宅区 B区(二期):名宅区 C区(一期):小户豪宅区(公寓),浏 阳 河,A,B,C,商业布
7、局建议:根据交通、昭示性和周边配套价值进行综合判断,在项目一级商业价值区域布置部分商业,功能布局,北段绿地(启动区),营 盘 路,公 园 路,长 善 路,社区道 路,备注: 作为高端社区,尽量商业不要住宅连在一起,且不对小区内部开门,以保证小区内部的整体舒适度 同时,为减少临街商业(长善路)对项目小区的影响 小区东侧“长善路”一边需要通透,并与绿化带、河景形成很好的景观面 商业主要设置在公园路和长善路交汇处,及长善路和北段绿地交汇处 建议在酒店裙楼设置少量配套性商业,在公寓裙楼设置社区型商业,古曲路,浏 阳 河,酒店布局建议在项目北段地块(长善路和北段绿化带交汇处),公寓,北段绿地(启动区),
8、功能布局,回顾:四期酒店对价值提升和项目风险控制: 酒店最为开发商自持物业:将酒店设置在项目北段绿地侧,有利于酒店作为开发商自持物业享有最佳的景观和配套资源。 三期住宅价值的实现:同时,酒店作为最后开发的项目,前期对于住宅遮挡少,景观面更佳,有利于促进项目前期的住宅销售; 项目风险控制:将酒店此区域最后开发,有利于项目开发风险的控制。,四期:酒店,项目售楼部 (商业会所),规划设计建议的10大价值点:,整体规划核心精神:树立芙蓉中心区滨水高尚住宅典范,整体规划价值点,交通流向:建议设四个出入口与小区路的环形与曲线布局相统一,达到人车分行,方便出行的同时达到观赏景观最大化。,功能布局,古曲路,北
9、段绿地(启动区),营 盘 路,公 园 路,长 善 路,社区道 路,浏 阳 河,A,C,人行和车行主入口,人行和车行次入口,车行和人行次入口,人行次入口,展示(3/3) :样板间实景展示,本项目建议设四个出入口,一主三次 项目地块东侧建议设两个出入口 人行车行主入口:主要满足业主进入社区和观赏浏阳河景观的出行方便。 人行车行次入口:主要满足酒店出入和观赏浏阳河景观的出行方便。 项目地块西侧建议设两个出入口 人行次入口:主要满足业主进入社区的方便和安全。 车行和人行次入口:一是满足酒店出入的方便,二是达到业主进入社区的通畅方便。,另附建议: 建议在 项目地块东侧设一条步行景观路入口,一是满足与浏阳
10、河景观带相统一,将浏阳河景观引入社区,达到景观利用最大化。二是观赏景观出行的方便与安全。,根据项目地块和周边环境特点以及达到人车分流,项目组建议小区路采用环形和曲线布局。,结合项目地块资源和未来营销工作的顺利开展,建议项目分期开发策略如下,公寓,北段绿地(启动区),二期,三期,一期,开发方式:组团开发 开发分期:四期 (一期公寓、二期住宅、三期住宅、四期酒店) .开发时序:由南往北、依次开发 (而北段绿地在一期启动区中予以完成),分期开发策略,四期:酒店,项目售楼部 (商业会所),分期开发策略释义:北段绿地区域,公寓,北段绿地(启动区),二期,三期,一期,1、北段绿地区域 1)启动区展示区域:
11、建议作为项目启动区园林展示区,用以拔高项目入市形象。园林可增加主题性,如区域首个下沉式高尔夫球推杆场或网球场等,增强项目卖点。 2)设置项目售楼部:因酒店为最后开发 方案一:在绿地规划区域内,设置临时建筑作为项目售楼部使用(昭示性、展示性较佳) 方案二:在公寓的商业群楼内设置未来的商业会所或咖啡厅等(未来对外招租运营),在前期作为项目的售楼部进行使用;,四期:酒店,项目售楼部 (商业会所),分期开发策略,分期开发策略释义:一期公寓产品入市,公寓,北段绿地(启动区),二期,三期,一期,2、一期公寓产品入市 项目2011年6月入市 住宅类产品万科已经在市场上树立了标杆位置,且在明年6月份住宅类产品
12、区域供应量较多、竞争大。因此,项目一期如以“住宅”入市,将较难突破区域价格天花板 而公寓在项目入市时,整体区域供应量少,且项目是区域市场上,唯一拥有国际五星级服务和这么好景观的公寓,结合市场所可能的“变市”状态,因此,先推公寓竞争力会更大、风险相对更小。 按“地块和资源”特点,项目酒店和公寓分开较为合适;但按“价值组合”特点,项目酒店和公寓放在一起较为合适,建议未来让设计院出两款图纸再供探讨。,备注:区域住宅及公寓相关竞争情况详见佳天浏阳河项目市场调研报告,四期:酒店,项目售楼部 (商业会所),分期开发策略,分期开发策略释义:二期、三期入市产品住宅,公寓,北段绿地(启动区),二期,三期,一期,
13、3、二期、三期入市产品 大宅入市、奠定高端形象: 二、三期产品线建议更纯粹一些、面积也更大一些,以舒适型产品满足区域高端换房客户的需求,并且分期推售,将项目价值最优的地块产品放到项目三期。 实现项目价值:将项目大宅产品分期后,有利于促进项目价值随地块价值和项目形象价值的不断提高,而达到最大化的实现。,四期:酒店,项目售楼部 (商业会所),分期开发策略,分期开发策略释义:四期酒店,公寓,北段绿地(启动区),二期,三期,一期,4、四期酒店 酒店作为开发商自持物业:将酒店设置在项目北段绿地侧,有利于酒店作为开发商自持物业享有最佳的景观和配套资源。 三期住宅价值的实现:同时,酒店作为最后开发的项目,前
14、期对于住宅遮挡少,景观面更佳,有利于促进项目前期的住宅销售; 项目风险控制:将酒店此区域最后开发,有利于项目开发风险的控制。,四期:酒店,项目售楼部 (商业会所),分期开发策略,报告目录,物业发展建议,建筑风格与立面,整体定位回顾,智能化运用,整体规划,总体原则,园林景观,物业管理,配套设施,启动区建议,层高及车位比,户型设计,各类产品面积规划,户型配比,项目各类型产品规模配比及物业类型,项目各类产品体量规模建议:酒店、公寓、商业、住宅,项目住宅户型总配比,物业类型: 高层塔楼+ 高层板楼+小高层大平层 建筑面积:住宅 11.6 12.1万平米,备注:以上舒适性2房和3房非功能上的“+1”产品
15、,仅在面宽进深尺度和入户花园等舒适赠送方面予以重点考虑,项目公寓户型总配比,物业类型: 高层塔楼 建筑面积:公寓3万平米,备注:以上面积段为建议区间,建筑设计院可在此范围适当调整。,项目酒店户型总配比,物业类型: 高层塔楼 建筑面积:2.7万3万平米,A、801002+1户型需设计入户花园、空中花园及赠送飘窗; B、120以上户型须有空中院馆设计,入户花园设计、飘窗及双阳台设计; C、150 以上大平层设计大露台充分保证入户观景。,户型设计指标,每种户型、面积段对应主要设计指标如表所示:,户型设计指标,建议配置,可选配置,根据市场调研获取客户偏好,结合创新户型可实现性,我们建立项目户型设计价值
16、体系如下:,项目户型价值点梳理,行排列式,现代风格、挑高阳台; 规划社区文化中心,用以规避道路分割影响;,以本土客户需求为导向,大面积产品打造板式楼为主,户型设计,“空中院馆”的设计有助于户型的空间结构布局,尤其对于大户型房间走廊过长的修正,并 且增加整体的通透性和采光; 户型的本质是体现院落文化,院落是家庭的中心,是将各功能房间连接的纽带; 现代高处院馆生活,既有传统的情景元素,又有现代都市的空间元素。,空中院馆:引用传统的院落概念,设计空中院馆,增强整体通透性和采光性;差异化市场竞争,形成项目独特卖点,户型设计,飘窗比平窗更能够让房间接受更多的阳光,又延展了室内空间; 飘窗窗台可以小坐,可
17、以摆放陈设,也可以通过调整成为梳妆台或写字台,增加实用率;落地飘窗增加步出空间; 层高小于2.2米,进深小于0.6米赠送全部面积。,飘窗:扩大视觉空间,提升舒适度和附加值,建议所有户型能送尽量送,飘窗可广泛运用于各种户型之中,实用性高,也增加了采光面和观景面,落地飘窗垂直剖面示意图,次卧、书房采用飘窗增加步出空间,飘窗,户型设计,观景阳台可考虑与客厅等功能空间连接,既增大景观面,又扩大阳台的活动景观空间; 功能阳台一般与厨房相连,方便居家功能的需要; 各种户型的主卧都可以考虑设置不计容积率的法式小阳台(进深小于0.6米),增加步出空间。,两房先保证具有一个观景阳台兼功能阳台使用; 三房以上户型
18、设置双阳台,让生活阳台与观景阳台区分; 大平层设置三阳台。,客厅连通观景阳台,厨房连通功能阳台,阳台:两房保证一个观景阳台,三房设置双阳台、大平层设置三阳台;,户型设计,优劣势分析: 优:可构成立体绿化空间、增加采光面,引入室外空间,提高舒适度; 劣:但使建筑进深增加,从而影响排布;长沙市场上入户花园设计还未被客户广泛利用; 设置户型分析: 受项目的基本情况制约,建议可在部分舒适性产品,如舒适性2房以上户型采用入户花园结构,拉长户型景观面,但是不宜设置过大; 赠送方式分析: 按新规“异形入户花园”计一半面积,“矩形型入户花园”面积大于6平方米或进深大于2.5米,计算全部建筑面积。,主力户型三房
19、尽可能采用入户花园设计,作为提升功能空间,并拉升景观面,面积不应过大。,入户花园:入户花园可构成立体绿化空间、可变书房、可变茶室,户型设计,优:露台采用有利于增加情趣和观景,扩大生活空间; 劣:露台设计,增加建筑容积率,且影响建筑外立面,不建议大量采用; 进深大于2.5 米或面积大于12平方米“露台”计算全部建筑面积。,可在本项目的大平层单位使用,实现户户全露台设计,露台:可增加观景平台和活动空间;在项目的大平面户型设计的适当采用,户型设计,优劣势分析: 优:具备步入式衣柜是居住品质提升的重要标志之一; 劣:占用部分室内空间。,在有限面积条件下,保障私密性,建议利用过道作为衣帽间,舒适主卧:设
20、置步入式衣帽间,作为舒适房型的必备空间,主要用于大平面中,提升舒适度,户型设计,结合政策和市场趋势,建议项目户型增加创新赠送,如: 公寓“3565”:单间、1房1厅、1房1厅变2房1厅,单间,1房1厅改2房1厅,1房1厅,其他各类产品户型建议,2房“7085”可考虑部分作成2+1户型或2+2户型,注:此户型为深圳宝安区 金海华府项目2房产品,可将此两房改四房,自由组合的空间可以满足客户家庭结构的变化和不同功能的需要。,注:此户型为深圳中海阳光玫瑰园2室2厅1卫80 (可变为2+1)实用率:76.8%,其他各类产品户型建议,3房“110120”可考虑部分作成3+1户型,如“3房”变“4房”,甚至
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