2009高新SOHO中心营销策划报告41p.ppt
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1、高新SOHO中心营销策划报告,北京日新伟业(成都)房地产营销机构 2009年8月,区域市场概况,从目前城南副中心(人民南路、南延线、华阳)的房地产发展情况看,整个区域开发以中、高端物业为主。该区域目前开发的项目主要分布在人南延线两侧。人南延线两侧物业分为三大部分,一部分为对外销售的商业形态,主要以高层电梯写字楼为主,搭配办公写字所需要的基本商业配套,如茶楼、会所、咖啡厅等;一部分为政府所有的市政建设,如管委会、检察院等;还有一部分为住宅建筑,主要为中高档的商品房以及部分对内的住宅建筑。,南延线天府大道天府新城,大城南成为业界的聚光镜,在高新区规划局的规划理念下,一座集科技、商务、国际、时尚、宜
2、居的天府新城慢慢在成南崛起。天府新城规划建筑面积6000万平方米,现已建成1000万平方米,预计每年新开工1000万平方米以上,从2010年起,每年竣工1000万平方米。 根据天府新城规划,区域内将配套建设大中型商业服务业设施、高档文化休闲娱乐设施、国际化医疗设施等高端物业配套,为总用地面积37平方公里,规划总建筑面积6000万平方米、拥有60万居住人口的高尚城区带来极大的商务便利和国际化的居住体验。,政务服务高新区管委会、成都中级人民检察院、成都中级人民法院、成都海关等国家机关已入驻天府新城,市级集中办公区也将整体迁入; 领事馆商圈300余亩领事馆区,北邻世纪国际会展中心、容纳20个领事馆;
3、 金融馆商圈3000亩金融后台服务中心,西部最大金融后台,天府新城“商务城南”的金融载体; 购物商圈30亩新加坡凯德、荷兰GTC已开工建设。欧尚、苏宁、中航时尚购物中心、深圳茂业精品商城、沃尔玛、宜家、欧尚、迪卡侬、富森等众多商家共筑国际购物商圈; 文化艺术馆230亩成都海洋乐园,1200亩高尔夫球场,700亩天鹅湖公园,铂仕紫荆精品电影城等将共同打造国际高尚娱乐圈; 医疗结构320亩投资总金额约8000万欧元的德国巴伐利亚国际医院、锐力医院、康美医院等五家医院,共筑高端综合医疗板块; 教育机构280亩美视国际学校、西部第一所大型国际学校。,目前成都市甲级写字楼的租金水平在85-160元/平方
4、米/月,其中,老一代甲级写字楼租金水平集中在8595元左右,新一代写字楼租金集中在110-160元之间; 从出租情况来看,普遍都在80以上,出租最好的写字楼能够达到98的比例。部分2000年以前开发的写字楼由于软件和硬件老化,其出租率开始下降,规模高度:成都在经营写字楼产品体量都较小,建筑高度一般,缺乏地标性。 租金水平:成都高端写字楼目前的租金逐渐上涨,并且租赁情况较好其租赁客户主要是外资企业,其次是以外地大企业与本地大型企业为主。 产品特征:在经营写字楼产品趋于同质化,硬件上较难形成差异化卖点,突破空间较大。老一代甲级写字楼智能化水平一般;电梯注重使用名牌产品,大堂的装修上都较为注意;在配
5、套上多处理成裙楼商业形式;物业管理公司较为一般,后期服务水平重视度不够。新一代甲级写字楼注重智能化配套、大堂装修等问题,多使用先进设备以提高自身档次,并采用国际知名物管作为顾问。 经营模式:成都甲级写字楼主要以租售并举的方式经营,少数具有实力的开发商采用只租不售的模式经营 。 存在问题:市面上较老的甲级写字楼硬件设施逐渐老化,经营户逐年搬离原租驻写字楼,无法满足高端客户的办公需要。,市场需求,只租不售初露端倪、高档写字楼将实行资格审核入驻,城市规划引导写字楼发展,成都市过去几年办公用房竣工面积占整个商品房竣工面积的23%左右,根据我们对未来几年成都市商品房的供应预测中可以算出从2008年至20
6、10年成都市办公用房供应量将超过200万平方米。,2008-2010办公物业市场每年可吸纳的总量在33万平方米到44万平方米之间,新楼入市冲击老楼,老牌写字楼租金下滑,城市规划引导写字楼发展,东大街和城南新城是未来写字楼主要供应区域,注重建筑形态创新,主题概念创新,更富有个性,更富有视觉冲击力,更富有人情和文化内涵,智能概念,生态概念,长期市场前景看好、中期内高端写字楼市场面临考验,短期内,由于国航世纪中心、航天科技大厦、仁恒广场、天府时代广场写字楼部分、来福士写字楼 等上市,市场供应井喷,出现供大于求的局面,写字楼综合体建筑也将是以后写字楼的发展方向,品质配套创新,大面积玻璃LOW-E幕墙的
7、运用,大面积、高挑高、装修豪华的接待大堂,电梯:低于1:5000平方米的电梯与办公使用面积配比、双开门的电梯运用、电梯直接入户或实现客户专用,空调系统:更注重分户控制的便利性、新风量以及加湿功能的增添,行业聚集趋势,在办公物业市场,存在规模、档次、行业等多种可能的聚集基础。行业聚集不是简单的相同行业的聚合,而是通过的上下游企业的有机组合,形成一个高效率、低成本的产业链。,从长远看,写字楼市场向好,同时南延线作为商务办公的未来新城,发展潜力更是巨大。但是从短期来看,由于写字楼产品的物业特性,销售速度会慢于住宅,同时从目前写字楼市场的供应情况看,处于供大于求的状态,加之南延线未来写字楼供应量会剧增
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