2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p.ppt
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1、三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告方案,陆雅茹 2010年7月31日,1、98年以来房地产市场回顾,2010年,4.15新政之后的一系列调控,是在房价涨速过快,积累的金融风险和社会矛盾凸显的背景下出台的。,2、房地产的中国特色,中国房地产市场从属于整个宏观经济,并且在近几年更加明显,观察房地产市场更应关注整个宏观经济走势; 中国房地产市场显现出明显的政策市特点,国家对房地产全力的打压和托举均会改变房地产市场在短期内(1年左右)的走势; 由于近期流动性过剩,中央和地方的实权和财政权分配不均衡、城市化进程远未结束、18亿亩红线限制、人口红利、土地制度性垄断等深层次、结构性、制度性因素的存在,房价
2、置于一个相对长的时期内还有相当的不确定性。,2010年上半年,房地产的成交冰点已经出现,那么我们可以相信,2010年下半年,房地产的价格冰点将在年底尾随开发商的货币支付高峰不期而至。我们该如何应对?,3、营销突围策略,突围策略的核心为:价格策略、推盘策略、推广策略,价格策略,入市价格或者降价幅度要足够劲爆,能够打开市场解决销售问题; 确保其他项目不能跟风; 尽可能的减少对老客户的伤害。,在当前市场使用价格策略的三原则:,推盘策略-多产品线+预备部队,当一种产品在持续营销阶段碰到了市场调整,那么选择其他的产品切入市场就是非常重要的了。如果同一家公司有多个项目,就可以很轻松的运用多产品策略。,推广
3、策略-集中优势资金短时突击(时机很重要),1、推广时机选择不好会造成资源浪费。所以在当前市场,推广的时机很重要。 2、有限推广费用的集中使用非常关键。集中优势资金,进行投放很重要。 3、运用媒体组合加大目标客群的接受信息次数。,财富地产应对策略,单一项目 产品线两条 根据市场调整,充分运用价格策略遵循三大原则撬动市场,运用价格策略,挖掘推盘策略,财富地产应对策略,三亚传统的销售旺季10月-3月,抓住时机,天时、地利,人和,抓住2010年10月2011年3月的三亚销售旺季时机,选择适宜市场的产品线,调整价格,撬动市场,方案框架,现状说明,问题表象,问题实质,结论,1,2,3,4,财富海湾与同类产
4、品的差异,产权酒店的代表问题对财富海湾的影响,产权酒店的代表性问题,1,2,3,财富海湾产权式酒店的资源优势,策略说明,推广策略,1,2,3,财富海湾产权式酒店销售的关键点,4,推广费用预算,4,1、现状说明,本项目2010年2月10日开盘后,共认购155套,目前尚无一套签约,且已有151套退房,剩余4套仍未有签约意向。本次开盘认购行为以完全失败告终。,2、问题表象,客户提出退房的理由主要集中在酒店管理模式及回报方式。,在对置业客户调查中得知,业主在投资前对产权式酒店有一定了解的占了82.73,而在投资前并无作相关了解的仅为17.27。,从以上调查可以得出:财富海湾产权式酒店与同类产品的差异性
5、并不是造成全面退房的直接原因。,3、问题实质,那么导致全面退定的原因究竟是什么?,1月国际旅游岛 1月4日,国务院发布意见,海南国际旅游建设正式步入正轨,海南楼市也迎来一个房价疯狂暴涨的时期。,2月楼市调整期 1月15日,“两个暂停”出台,春节期间楼市受政策影响,成交量放缓,海南楼市开始进入调整期。,3月海南版国11条出台 两会过后,国家开始着手调控全国楼市,海南省政府的地方版“国十一条”等调控海南房地产市场。,2010年1月海南楼市环境盘点,是宏观环境发生变化,影响了房产升值的预期,而公司相关法律文书的不严谨为资金的全面撤退提供了便利出口。,首先回顾一下2010年初的宏观环境,目前导致前期认
6、购全面退定的实质: 是宏观环境发生变化,影响了房产升值的预期,而公司相关法律文书的不严谨为资金的全面撤退提供了便利出口。出于对投资回报的不确定性进一步导致了销售不畅。,4、结论:,1月4日,国务院发布意见, 海南国际旅游建设正式步入正 轨,海南楼市也迎来一个房价 疯狂暴涨的时期。,两会过后,国家开始着手调控 全国楼市,海南省政府的地方 版“国十一条”等调控海南房 地产市场。,产权式酒店进入中国已有十多年历史,得益于近几年对外开放和国内经济发展的结果,此类产品的市场氛围已经形成,在实际运作过程中,有些代表性问题却制约了产权式酒店的大力推广: 1、合法性:市场的制度、法规和秩序有待规范 (住宅报建
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