2010上海同润车墩项目商业定位报告.ppt
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1、同润车墩项目商业定位,易居中国.大上海二区 2010年04月01日,本项目商业部分毗邻集“影视拍摄、旅游观光”于一体上海影视基地,此得天独厚之资源,可为本项目商业定位之依托,在满足自身住宅商业配套功能的基础上,本项目商业应以最大程度迎合影视基地商业需求为定位之本。,前言,3,商业定位,商业业态定位、运营模式分析 商业价格建议,PART1 市场调研,车墩镇,松江新城,1km,2km,3km,本案,a,b,d,f,c,e,g,h,10km,8km,项目周边商业分布,项目周边集中商业分布在下列地点 1公里范围内: a:上海影视基地(旅游、影视) B:影都小区商铺(生活配套) c:高尔夫俱乐部(会所、
2、俱乐部) 2-3公里范围内: d:南联小区商铺(生活配套) e:达丰生活区(百货、餐饮) 更远范围: f:茸江路南乐路商业街(服装、百货、餐饮) g:松江汽车配件用品城 h:建材城 i:松江环城路商业街,i,车墩镇商业大部分集中在上海影视基地(即本项目所在)周围,除影视基地和高尔夫俱乐部外,其余业态基本以生活配套型商业为主;少部分商业分散在较远范围,以专业市场为主,目前商业分布为典型的“单中心”城镇商业格局。 此外影视基地周边酒店宾馆非常少,大部分在3公里范围外,而影视拍摄和旅游观光,对住宿均有较大需求。,集中商业 酒店、宾馆,商业分布为典型的“单中心”城镇商业格局。,PART1 项目周边商业
3、环境,A:西上海高尔夫明哲大酒店(俱乐部度假酒店) 距上海影视基地1.7公里,为最近影视基地的酒店。 共92间房间,2009年营业,房价252元起; B:云江商务酒店(经济型酒店) 距上海影视基地2公里,临近松江大学城。 共116间房间,2008年营业,房价128元起; C:7天上海松江店(经济型连锁酒店) 距上海影视基地4公里,临近松江大学城。 共114间房间,2007年营业,房价119元起; D:如家快捷酒店(经济型连锁酒店) 距上海影视基地4.7公里,临近松江工业区。 共112间房间,2006年营业,房价156元起; E:莫泰168上海松江松卫北路店(经济型连锁酒店) 距上海影视基地4.
4、6公里,临近方塔园景区。 共242间房间,2006年营业,房价115元起 F:茸庭商务酒店(经济型酒店) 距上海影视基地4.7公里,临近方塔园景区。 房间数未知,2009年营业,房价134元起 G:汉庭快捷上海松江店(经济型连锁酒店) 距上海影视基地4.7公里,临近方塔园景区。 共124间房间,2008年营业,房价140元起,云江商务酒店,莫泰168,如家快捷酒店,西上海高尔夫明哲大酒店,周边多为经济型连锁酒店,定位较低,距影视基地25公里,PART1 项目周边商业环境,影都公寓,上海影视基地,好莱坞,高尔夫乡村俱乐部,本案,南联小区,莲福超市,华联超市,联发超市,华联超市,联佳超市,好又多超
5、市,商业格局:“一个中心,一条专业街、多条商业街” “一个中心”:由北松公路商业街、虬长路商业街、好又多商业广场、农工商超市组成的商业中心,汇聚了车墩镇50%以上的商业营业面积,以服饰、建材、五金、餐饮、生活配套等业态为主,服务于车墩镇居民; “一条专业街”:是指影视路,此商业街为近年来新兴的专业街区,主要是服务于“上海影视城”的观光旅游业务,及影视业的配套服务,业态以婚纱摄影、餐饮、住宿为主; “多条商业街”:主要以社区配套型商业节为主,如南联小区周边的振兴路、联营路社区商业街;这些商业街业态主要以小超市、副食、美容美发等业态为主。,项目周边1-2公里范围商业分布,影视路,虬长路,北松公路,
6、祥东小区,联营路,振兴路,集中商业 超市,步行范围内含多条商业街,但对本项目并不便捷,800m,本项目距最近的生活配套商业街距离800余米,徒步往返需20分钟,因此现有商业对本项目而言,并不便捷。,PART1 步行范围商业分布,商业格局,车墩影视街,车墩市场/好又多,项目周边商业业态丰富、业种齐全,已具有成熟的商业环境,但这些商业多为车墩镇常住居民的配套商业,绝大多数为个体私营户,档次普遍较低。与影视基地建筑风格、消费档次、文化氛围并不贴合。而且影视文化消费类商业处于空白状态。,PART1 步行范围业种业态,商业多为车墩镇常住居民的配套商业,绝大多数为个体私营户,档次普遍较低,综上所述,本项目
7、周边商业为典型的“单中心”城镇商业格局, 受本地消费者数量及能力限制、整体以生活配套型商业为主,档次较低。 以影视基地为中心的旅游观光、影视文化消费等特色商业较少,此为本项目商业切入市场的机会点。,PART1 区域商业总结,PART2 项目解读/定位,PART2 项目解读,项目地上计容面积:19792.47 其中餐饮可用面积:9310.54 商业可用面积:10437.13 项目住宅区规划户数:749户 按每户常住人口2.5人 则本案未来常住人口可达749*2.5=1873人 住宅区人均商业面积:0.8/人 则本案实际需要配套商业面积0.8*1873=1498,实际需求商业面积:1498,规划商
8、业面积:19792.47,远远大于, 需另导入消费人口23000人,规划商业面积远远大于实际需求商业面积,需另导入消费人口2.3万人,PART2 项目解读,结论:根据本案商业项目消费人口的消费特征,生活配套、餐饮、旅游消费等业态将是本案主力商业业态。,根据本案主力消费人口的消费特征,生活配套、餐饮、旅游消费将是本案主力商业业态,PART2 项目解读,商业项目位于本案小区北向,紧邻上海影视乐园。分为四栋楼,分别沿“影佳路”南北向布置。每栋楼沿街步行仅入口35个。其中1、2号楼可用于餐饮业态。 项目单套户型面积控制较小,17114,每套均备有卫生间。由于户型较小,且南北向布置,单栋楼内部均形成商业
9、内街。,紧邻上海影视乐园。分为四栋楼,分别沿“影佳路”南北向布置,1号楼平面分析,1号楼分为3个层面,每层被分割为21个商铺,均备有厨房及卫生用房,可用于餐饮业态,面积段37.36104.28。 1号楼一层沿“影佳路”分布有3个商业入口,内廊的设置形成内街商业形态,垂直交通有2部电梯,及2个消防楼梯。,PART2 项目解读,1号楼立面分析,5200,3200,2700,5200,5200,3400,3F赠送阁楼,3F赠送阁楼,内街通道,内街通道,内街通道,3F赠送阁楼,3F赠送阁楼,1号楼一层层高5.2米,二层层高3.25.2米,三层层高2.73.4米。 其中3层户型赠送阁楼,阁楼最高层高达到
10、2.53.2米。,PART2 项目解读,2号楼平面分析,2号楼分为3个层面,每层被分割为2628个商铺,均备有厨房及卫生用房,可用于餐饮业态,面积段32.65114.31。 2号楼一层沿“影佳路”分布有5个商业入口,内廊的设置形成内街商业形态,垂直交通有1部电梯、1部手扶电梯及2个消防楼梯。,PART2 项目解读,PART2 商业定位,精致美食区 中外美食汇集,满足不同旅游客需求。营造中西美食文化氛围。 引进中高端品牌连锁餐饮,与周边商业区形成差异化业态定位,吸引目的性消费客群。,1、2号楼面积约9300,户均面积在32.65114.31,建议引进不同菜系中、小型餐饮店,3号楼平面分析,3号楼
11、分为4个层面,每层被分割为2122个商铺,均备有卫生用房,不可用于餐饮业态,面积段17.1166.52。 3号楼一层沿“影佳路”分布有3个商业入口,商业地下车库入口,内廊的设置形成内街商业形态,垂直交通有2部电梯及2个消防楼梯。,PART2 项目解读,3号楼立面分析,5200,3200,3F赠送阁楼,3F赠送阁楼,3号楼一层层高5.2米,二层层高3.2米,三层层高3.2米,四层层高3.04.2米。 其中4层户型赠送阁楼,阁楼最高层高达到2.53.2米。,3200,3000,4F赠送阁楼,5200,3200,3200,4200,4F赠送阁楼,4F赠送阁楼,PART2 项目解读,4号楼平面分析,4
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