2010上海西庭网球公寓项目定价参考报告.ppt
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1、,上海网球公寓项目,定价参考报告,2010年3月,思路,市场篇 选取特定样本进行分析 区域篇 区域价值认知市场特点总结 项目篇 项目价值挖掘 客户篇 目标客户搜索,市场篇,整体市场分析,选取住宅产品成交时间点09年3月10年3月,选取住宅产品成交总价段8001200万,1、成交产品的物业类型 2、成交产品的环线分布 3、成交产品的单价特点 4、具体分析各类产品的单价与面积段,本案的市场机会,整体市场分析,公寓产品在成交物业类型中所占比例最高,近一年的成交物业类型中,公寓所占比例最高为50%,其次为独栋别墅,其中叠加产品所占比例仅为2%,整体市场分析,住宅高端产品集中在中外环间与外郊环间成交,近
2、一年的成交物业所处环线中,中外环间与外交环间所在比例最高,分别为32%与31%,其中郊环以外成交比例最小。,住宅高端产品成交均价集中在34万元/平方米,整体市场分析,近一年的成交物业的成交单价集中在34万元/平方米,其次为45万与23万/平方米区间,其中2万元以下5万元以上价格区间产品所占比例较小,叠加产品市场分析,叠加产品主力均价为23万元/平,主力面积段为310320、260280平方米,近一年的叠加产品主力成交均价为23万/平方米,成交产品面积段集中在310320与260280平方米,成交主力项目为金桥瑞仕花园、裕龙花园,联体产品市场分析,联排产品主力均价为34万元/平,主力面积段为28
3、0300平方米,近一年的联体产品主力成交均价为34万/平方米,成交产品面积段集中在280300平方米,成交主力项目为保利林语溪、龙湖艳澜山、汤臣湖庭花园、金地格林风范城、绿地康林公寓、银都名墅,独栋产品市场分析,联排产品主力均价为23万元/平,主力面积段为290320平方米,近一年的独栋产品主力成交均价为23万/平方米,成交产品面积段集中在290320平方米,成交主力项目为爱法奥朗新庄园、棕榈滩、中房森林别墅、佘山银湖别墅、山的院子花园、南郊别墅、览海高尔夫别墅、湖山在望花园、城市经典花园,公寓产品市场分析,公寓产品主力均价为35万元/平,主力面积段为260280、220240平方米,近一年的
4、公寓产品主力成交均价为35万/平方米,成交产品面积段集中在260280、220240平方米,两者总比例达到37%,其余面积段产品分布较为离散,成交主力项目财富海景花园、翠湖天地、汉斯国际公寓、仁恒河滨城、尚海湾豪庭、世茂滨江花园 、星河湾荟苑,整体市场小结,区域篇,西上海 闵行 华漕 金丰国际社区,本案,生活配套成熟,国际氛围浓郁,低密度高端国际化运动场所多,作为成熟别墅区,区域的配套较为完善,银行、购物中心等日常生活配套设施齐全 还有国际化运动场 所,包括上海银涛高尔夫俱乐部、上海大都会高尔夫俱乐部、上海马术运动场、上海网球俱乐部等 周边汇集了上海美国学校、新加坡国际学校、英国学校、德法学校
5、、韩国学校,以及上海台商子弟学校 丰富的教育资源吸引了众多的国际家庭来此居住;浓厚的国际氛围更使金丰社区成为外籍人士安居的乐土,建行,联华超市,华联超市,农工商超市,华漕镇政府,大都会高尔夫俱乐部,银涛高尔夫俱乐部,马术运动场,家乐福,大润发,由于外籍欧美人士在沪工作时间多为2-3年,因此,每年将会有1900名学生转学,预计涉及近千户家庭。,距离虹桥国际机场15分钟车程;通过延安高架20分钟到达人民广场;30分钟到达外滩;由外环线20分钟可至徐家汇。 公交线路:莘纪线、803、74B、74、古华线等 轨道2号线西延伸段将通到距华漕仅3公里的虹桥临空园区 虹桥综合交通枢纽建成后,华漕将成为整个长
6、三角地区的交通中心 地下:引入3条轨道交通线路。从这里到达市区的 交通将更加便捷。,目前自驾交通便利,规划后公交与轨道通达性提升,当前区域主要由6个重点项目 独栋:西郊庄园、兰乔圣菲、瑞生花园 联排+叠加:万科.红郡 联排+公寓:林荫湖畔 纯公寓:西庭网球公寓,本案是区域唯一的高端纯公寓项目,网球公寓,西郊庄园,兰乔圣菲,红郡,林荫湖畔,瑞生花园,竞争个案区位图,区域个案租售情况概况,由于项目品质与物业类型差距,导致区域总价段跨度较大,小结,区域内的物业类型以高端别墅为主,本案是唯一的高端纯公 寓项目,区域内三级市场活跃,项目多以投资出租为主,且区域总价 段跨度大,金丰国际社区区域认知度高,配
7、套成熟,学校资源丰富,国 际化氛围浓厚,是上海为数不多的外郊环低密度高端居住区,大虹桥枢纽的规划落实将大大提高该区域的交通通达性,项目篇,项目分期,二期,网球场,上海西庭网球公寓,项目概况: 一期有193套、只租不售,其中75套由上海美国学校参建; 二期216套,住宅总面积60609平方米,由12栋6至8层的电梯公寓组成,首层底层为复式,其中121套用于出售,其余均为只租不售 停车位:216个 容积率:0.97 公寓面积:235353平方米 得房率:84% 销售情况:户均成交总价350万,成交单价12550元/平方米。 开盘日期:05年1月第一次开盘,共去化73套,去化周期20个月,成交单价1
8、5994元/平方米;09年11月第二次开盘当天去化143套,成交单价11844元/平方米(估计为整体收购) 物业管理:上海西郊庄园物业管理公司 物业费用:15.7元/平方米 发展商:荷兰国际房地产,基本信息,景观配套,水景绿地,户外泳池,恒温泳池,精装修房,装修标准2500元/平方米 会所豪华,会所拥有13片网球场、室内外游泳池、进口食品商店、诊所、大型餐厅、篮球场等设施,在外籍人士中拥有极佳的口碑, 会所年费为27000元人民币 住宅四周还设有6个小型温水泳池,可24小时使用,景观配套,每户均有阳台,景观多运用堆坡处理,软性服务,网球公寓的网球卡会员可以免费使用小区网球设施 2年卡价格为3万
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