2010光耀临沂项目启动计划-初稿59p.ppt
《2010光耀临沂项目启动计划-初稿59p.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2010光耀临沂项目启动计划-初稿59p.ppt(59页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、光耀临沂项目启动计划,2010-12-8,目录,对市场及项目的初步看法 营销方案的初步拟定 项目管理计划 项目启动阶段营销推广策略探讨,一、对市场及项目的初步看法,2009,临沂GDP,2009年,全年实现生产总值2110.18亿元, 全市(3区9县)1142万人(2008年) , 城区(兰山区,罗庄区,河东区)人口226万 房地产投资完成146.4亿元,增长23%。 商品房销售面积374.1万平方米,增长10.7%; 商品房销售额90.4亿元,增长19.3%。,2009,惠州,2009年,全市完成房地产开发投资175.33亿元,比上年下降6.15。其中住宅133.17亿元。 商品房施工面积2
2、311.43万平方米,比上年增长12.25;商品房竣工面积535.65万平方米,比上年增长120.62;商品房新开工面积516.64万平方米,比上年下降19.43.78。 全年空置面积120.48万平方米,比上年增长174。 年末全市实有房屋建筑总面积12646.28万平方米,其中住宅6655.01万平方米,人均居住面积33.79平方米。,优势:,成本低 项目成规模 有较好的自然资源(沂河、湿地公园) 1+X城市战略(三官庙项目) 大社区依托,一期美澳花园有一定的市场美誉度,劣势:,区域: 所处片区在京九铁路以南,在城市外环路(沂河路)侧,本区域偏“郊区”概念,一条铁路之隔相差较大。 区域板块
3、定位不清晰,区域投资形象和居住形象没有得到明确,前景和牵引力不够。 本项目所处罗庄区东侧,西侧为高新区,东侧没有发展规划。 本区域市场价值抗性大,区域心理价位为:毛坯2800元/平米起,装修3500元/平米起。 市场: 整个市场同质化严重,户型面积区间没有差异。 高层市场供应量太大(已达成销售条件的供应存量约380万方)。,劣势:,项目: 本项目未开发区域(公园里、香水郡)处于项目内侧,不相连、不临河、无自然景观资源。 进入项目的道路通达性不够,大桥收费站对项目是入有一定的影响。 项目周边公交配套不够,对首置人群有一定影响。,产品现状: A、1、2、3、5栋户型定位为107、120、118、1
4、50平米三房,面积普遍偏大,户型结构不合理,有暗房 ; B、看楼线路过长,展示力差; C、样板房的打动力差,样板房没能有效规避、改善户型结构缺陷; D、配套缺乏,商业街、会所、教育、休闲、生活配套没能有效整合,体系零散,不足以说服客户。 在售高层组团没有任何内部园林展示,同时又无法借势观天下组团的园林优势,临滨河路的市政园林未得到有效整合。,临沂市场特点:,临沂带有典型商贸城市特征,接收新事物速度快,模仿程度低,创新改变的力度小,羊群效应的市民特点明显,易随大流。 市场经济总量不错,但由于商贸城市的特征(非制造业个体小商品为主),市场财富并未积淀在本地市场,且外地商贸小老板不愿意在本地置业,即
5、使置业也是以临近市场的小户型解决居住兼投资为主。 市场房价涨幅一直维持在很低的水平(每年递增幅度在X%),市场价格增长幅度缓慢。 城市主要发展方向为向北向西,而南部由于京九线和外环线的阻隔,使区域发展态势受到较大的影响。,临沂市场特点:,03年至10年发展过程中,市场供应量一直很大,且由于南坊新区的开发,政府各局机关都划地集资建房,消化了几乎全部最优质的公务员购房需求(有同行说很多这样的人买的都是第三套以上的房)。 置业人群局限于本地市场(三区九县),比较热点的区域为老城兰山区和南坊新区。 整体开发水平上升到一个有意识追求楼盘品质、立面风格和综合配套的开发模式,开发的基本面是不错的,但市场缺乏
6、有影响力的、独创性的项目和营销模式。 典型开发商:本土开元、外来鲁商。典型项目:开元上城、凤凰城、沂龙湾、澜泊湾、奥林匹克花园等。,市场机会:,区域炒作,板块定位必须清晰。 产品打动力提升:展示和体验、产品结构改善。 价格优势:首期平价入市,尽快回收现金流,消化筹客,兑现市场承诺;后期通过产品创新实现营销溢价,价格抬升到高出周边项目500元/平米,达到4500-5500元/平米。 利用已建成的学校,引进北师大附幼、附小、附中。,二、营销方案的初步拟定,目标:,总额冲5000万元 约150套 均价3500元/平米,存货:高层:两梯6户*22层*4栋=528套 别墅:20套*300万/套=6000
7、万 洋房:90套*30万/套=2700万 高层筹客:200个*80%=160个 高层解筹率:160个*60%=96套 高层每套均价:110*3500元/=38.5万元/套 高层成交总额:96套* 38.5万=3696万元 高层存货总值:528套* 38.5万2亿,营销节点分期:,12月,1、策略整理 项目定位 客户定位 广告策略,2、资源整理 公关活动 礼仪制作 户外广告 园林植物 印刷 租车 媒体 自助餐,营销物料设计制作 海报或折页 现场包装,样板房开放 售楼处 样板房 看楼通道,洗筹活动 筹客业主答谢 洗筹升级,开盘前强推,开盘,三、项目管理计划,项目管理计划,2011. 1.1 1批开
8、盘,1-2栋 3大活动,引爆临沂 1批样板房开放 2011.3.19 2批开盘,3栋 园林开放,临江售楼部 2批样板房开放 华丽转身 2011.5.1 3批开盘,4-5栋 会所开放 3批样板房开放 建立豪宅标杆,元旦,3.19,4.30,会所,开盘前三大战役,12.25 集团品牌推介会暨业主答谢会 12.27,28,29日 业主媒体光耀集团南粤采风 元旦 项目首次开盘,临沂市光耀荷兰水乡 集团品牌推介会暨业主答谢会活动方案,一、活动时间:2010年12月25日下午13:30-18:30 二、活动地点:华盛江泉城大酒店 三、活动形式:推介会、文艺演出、抽奖、自助晚宴、有奖知识问答 四、参加人员:
9、 政府工作组领导 项目一期、二期业主:约600-800人 三期认筹客户:200人 新闻媒体,活动流程,13:30-14:30 参观样板房 14:30-15:20 从项目至酒店 15:40-15:50 政府、集团领导讲话 15:50-17:10 推介会及文艺演出时间 光耀地产集团推介 北师大附属学校推介 第一太平戴维斯推介时间 100万平方米滨河大盘设计院推介时间 光耀 荷兰水乡项目推介 客户抽奖时间(有奖知识问答,南方采风人员幸运大抽奖) 18:0019:00 部分客户自助餐,费用预算,交通:140元/人 (广惠用车6000/辆、临沂接送飞机500/辆) 机票:860元/人*2 (临沂-广州-
10、临沂:票面价1600*2按5折核算) 用餐: 110元/人 (惠州正餐30元/人+20/人简餐) 住宿:260元/间 (西湖金泽酒店) 导服: 68元/人 (全程2名优秀导游服务) 保险:20元/人 总价: 2318元/人 * 100 人 = 23.18 万,临沂市光耀荷兰水乡 “业主媒体光耀集团南粤采风”方案,一、活动时间:2010.12.2712.29(周一至周三) 二、活动地点:临沂惠州 三、人员构成: 由抽奖产生,老业主20名, 认筹客户 60名, 媒体朋友 20名 四、活动方式:视频简介、沙盘介绍、项目实景、样板房参观。 五、具体行程 27日:临沂乘机,下午抵达广州机场,乘车赴惠州西
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2010 光耀 临沂 项目 启动 计划 初稿 59
链接地址:https://www.31doc.com/p-2990995.html