2010博凯地产石家庄振三街项目前期思路沟通.ppt
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1、1,专 业 创 造 价 值,博凯地产振三街项目前期思路沟通,石家庄源恒房地产经纪有限公司 2010年9月,2,PART1分析/Anaysis,PART2策略/Strategy,PART3建议/Advice,PART4执行/Perform,1,2,3,4,3,分析,执行,建议,策略,环境分析,客群分析,分析总结,为 策 略 提 供 充 分 的 参 考 依 据,4,分析,宏观环境分析,一 、量价相关性濒临“时间窗口”。,二 、政策预期的“时间窗口”也已打开。,2010年7月4日,国土资源部部长徐绍史曾明确说,“再过一个季度左右,房地产市场将面临全面调整,房价会有所下降。“ 尽管我们不能机械地理解为
2、从7月4日起数满3个月就是房价下调的时间点,但我们还是可以从这句话中看出明显的政策预期。,2010年房地产市场价滞量跌已有时日。尤其是在一线城市,成交量偶有反弹,但幅度很小,并且从时间来看往往“昙花一现”。一般来说,房价相对于成交量的变动有一定的滞后性,这个时间差大约为半年左右。换言之,当成交量持续下降半年左右,房价将开始出现明显下降。 此轮楼市调控新政于4月中旬出台,目前房地产市场正出于这种发展阶段的临界点上。,5,分析,宏观环境分析, 2010年上半年石家庄市房地产开工量大增,大盘不断涌现,小区建设质量方面各项指标均上台阶。大型城市综合体在西部、北部、南部、东部全面开花。高价楼盘接连出现,
3、低密度、真正高档住宅销售看好。 城市基本建设开工量大增,新火车站建设到了冲刺阶段,城铁开工在即。 上市公司进入石家庄市场,一些大中型企业开始回头关注石家庄,楼市竞争愈加激烈。 石家庄人口快速增加,中大型城市态势显现。石家庄市进入了提速发展阶段。,6,分析,中观环境分析,卡玛国际,提供改善型住宅环境,欧式主题,前期销售良好,只剩下100多套220以上的大户型。,7,分析,中观环境分析,紫阁,提供改善型住宅环境,文化主题,春江花月后的又一文化精品,为本项目主要竞争对手。,8,分析,中观环境分析,志诚华府,一期延期交房,至今证件不全,二期剩余房子数量不多,9,分析,中观环境分析,西引力,不是纯粹的居
4、住型产品,投资价值较高(临近高教区),属于过渡型住宅产品,10,分析,中观环境分析,泊悦湾,审计厅团购绝大部分,所剩约100套房源。付款方式为一次性和分期两种,不能贷款,11,分析,中观环境分析,新大院,新大院至今刚开始挖槽建设,施工进度极慢,影响了项目形象,12,分析,【总结】,1、西南片区中高档住宅比较密集,市场竞争激烈。 2、本区域除紫阁外,其他项目手续都不全,都是一边销售一边办理证件。 3、突出文化亮点及主题楼盘还是能够受到区域客群的主要关注。 4、此区域具有很大的发展潜力,已隐然成为中高档住宅的聚集区。,13,分析,微观环境分析,位置:石铜路与新石中路交叉口 体量:销售面积15万余平
5、米 产品类型:26层高层和33层高层 建筑用途:纯住宅,项目区位图,14,区位,交通,教育,医疗,项目位于新石中路和石铜路交叉口西北角,处于西南片区的中心地带。,紧邻红旗大街、友谊大街,117路、58路、48路、36路、14路等直达小区,石家庄职教中心幼儿园、桥西实验小学、振头小学、麒麟学校、第十中学、第十七中学、四十一中、师大附中,以岭医院、友谊烧伤医院、石家庄市六院,购物,益友百货、图书市场、天客隆、祥隆泰、国大365超市,地块,项目土地平整,有望发展成为有较大影响力的大型住宅项目,操作空间巨大。,分析,微观环境分析,15,分析,SWOT分析,优 势,劣 势,SWOT,S,W,风 险,T,
6、机 遇,O,1、周边居住氛围浓厚 2、生活配套完善 3、周边学校众多 4、公交车环绕周边 5、大规模生活社区,1、未来振头全面改造2、石家庄新火车站的建设,1、紧挨家居装饰市场,声音嘈杂,人流众多,1、未来潜在项目竞争压力。 2、未来房地产政策导向。,16,分析,【针对解决】,紧挨家居装饰市场,人流众多,SW,家居市场为办公类场所,不会有太大的嘈杂声音,而且和小区能够很好的用围墙和绿树隔离开来。,1、未来潜在项目竞争压力。 2、未来房地产政策导向。,OT,通过营销策划,增加项目产品亮点,实现项目独特气质,增加抗风险性。,17,分析,【人群区域特点】,三 多,生活小区多,高等院校多,机关单位多,
7、原住居民多,青年教师多,素质人群多,18,分析,上 层 人 群,中 上 人 群,中 层 人 群,中 下 人 群,基 层 客 群,高官富豪,机关高层 企业主,机关中层 资深教师医生 工厂中高层,工厂职工 小企业主 周边殷实居民,毕业新生 周边居民 零散打工者,【人群排序】,形象到达层面,实现高形象,高性价比,实现对中高层及中层偏下的人群吸引。,项目无法支撑需求,产品价格 到达层面,价格,19,分析,【人群解读】,高形象,高品质,低价格 重产品,重生活,重感觉,置业:首次置业+改善性居住 年龄:(主力:2845) 收入:工薪收入 特征: 1、“首次置业者”希望购买门槛低,非常重视生活的方便,出行条
8、件的便利,工作地点多在城内,往来的畅通,是其选择住宅的要素。 2、“改善型居住” 客户讲究务实。注重户型设计的合理度,功能分区的人性化,对房屋的通风采光要求较高。 3、追求服务人性化,住宅的安全和居住空间的舒适性。 4、追求便利、安静的社区环境空间,喜欢安逸生活氛围。,20,分析,【分析总结】,市场需求,竞争态势,项目打造,地块角度,打造独特性产品 注重产品推广包装 提升项目竞争力,纯居住社区调性 充分挖掘地块的价值,考虑到客群喜好 要有让客户熟悉的声音 生活性差异化产品,关键词: 生活(定位)、居住(产品,景观)、人文(包装),21,策略,执行,建议,分析,项目定位,定位解析,主题感受,Fo
9、r the entire project to provide the soul of the subject,为整个项目提供灵魂性主旨,22,【项目定位】,新都市主义生活圈,NewUrbanism Living area,策略,【项目定位】,23,【概念解释】,新都市主义,新都市主义的精髓就是让都市文明与自然属性和谐共存,在满足人们对城市资源的高度利用的同时,充分发挥城市的基本作用,充分顾及人与自然、社会的关系。倡导的是一种快节奏、低生活成本、高娱乐的都市“跃动人群”生活模式,强调居住背景、个性化生活;强调轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系;强调全力以赴的工作、尽情地享受与娱乐的生活方式。,
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