2010嘉都TIME项目营销建议 42P.ppt
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1、嘉都TIME项目营销建议,目 录,本体分析,市场定位,开盘前营销工作,市场分析,廊坊印象,115平方公里 60万人口 。 定位环渤海地区园林式生态型宜居名城。 辐射京津两地。 随着中石油等多家央企以及大学城的先后入住,城市品质得到提升。 关键词:京津走廊上的明珠,天津,廊坊市区,大兴黄村,北京亦庄,本案,项目地理位置,项目所在的广阳区位于河北省廊坊市区北侧,紧邻京津塘高速,隶属廊坊中心区域。 项目所在的廊坊市广阳区是廊坊的北大门,距离北京大兴区仅10公里,开发优势明显 。 关键词:未来的城际中心,区域分析,区域特征 政府职能部门云集,商业、教育、医疗以及交通等配套设施健全,功能完善,生活便利;
2、 大量老城改造建设正在开展,新城氛围逐步营造; 区域形象尚未形成; 综上,该地区极具发展潜力,八,地块位置分析,A区,B区,地块特征 市政道路将项目分为AC、BD两大地块 东北部为成熟社区,南部紧邻广阳大街,有一定噪音干扰,大街两侧多政府职能部门及大型企事业单位 BD地块较为方正,AC地块呈倒“T”型 涉及部分拆迁,C区,D区,地块价值分析,广阳大街,新开路,银,河,路,和,平,路,红星美凯龙,华联商厦,京客隆,家乐福,新华路餐饮街,新,华,路,沃尔玛,明珠商厦,本案,苏宁电器,苏宁电器,速特商城,廊坊人大,交通局,社保局,妇幼保健中心,政府职能部门集中区,商业集中区,经济技术指标,产品印象,
3、SWOT分析,优势:S,交通便利,政府职能部门云集,地块价值较高。 家乐福的品牌影响力。 社区规模较大,内部及周边生活配套均较为完善,医疗、学校、商业等。 ,劣势:W,机会:O,威胁:T,容积率较高,居住舒适度受到影响,影响社区品质感。 市政路将社区分开,影响项目整体形象及功能布局。 涉及大量回迁户,影响社区品质;,区域缺乏商业体量较大的项目 区域内缺乏高品质的项目。 区域内创新类产品较少。,区域内其他新项目将分流大量客户,许多低价二手房也将影响市场节奏。,地块具有极强的配套资源优势以及丰富的业态,且受关注度高,完全可以 成为区域内综合品质最好 的项目,目 录,市场分析,市场定位,开盘前营销工
4、作,本体分析,09年市场总结,2009年1-11月人民币贷款增加9.22万亿元,同比增加5.06万亿元,同比增长122%,宽松货币政策使开发商融资和个人放贷难度减小,间接推动房价上涨。 08年供需对比为1.41:1,供远大于求;09年供需对比为0.68:1,供远小于求,直接带来市场回暖及火爆局面,09年北京商品房均价全年上涨7000元/平米,涨幅高达77%,月度涨幅为6%。,近期宏观环境分析,1月14日 央行决定上调人民币存款准备金率0.5个百分点; 1月24日 北京房贷政策悄收紧 部分银行抬高7折利率门槛; 1月25日 楼市调控措施春节前出台 完善预售打击捂盘; 1月25日 北京市长郭金龙:
5、遏制房价过快上涨势头; 1月26日 投资客低价抛房频现 北京二手楼市价格“松动”; 1月26日 1月份前三周京城楼市成交量下滑明显。 2月10日北京重拳出击整肃“地王” 遏制“以地生财” 2月11日“地王“频被收回 众房企开始战略收缩 2月23日京版国11条出台 11部门联手遏制高房价 3月17日 总价及单价新地王分别诞生在亦庄及海淀,开发商资金储备充足“不差钱”,提高二套房首付、上调准备金率、房贷政策悄收紧 、春节前出台调控措施、价格松动、成交量下滑、京版国11条颁布、地王再次产生,近期宏观环境分析,政策调控倾向:年末随着二手房营业税、土地出让金等政策的调整,房地产政策调控出现严格倾向。 市
6、场情况:市场火爆之后,随着年末金融、土地政策等利空消息的出现,年末市场初现观望,二手房市场最先敏感起来,而随着两会结束及地王频出,市场也出现坚挺信号。 总结:近期,多方面的调控措施,或引发市场新一轮观望情绪,势必会影响到廊坊区域市场。,近期市场总结,2009年楼市过于火爆,随着2010年整体经济的回暖,支持房地产2009年发展的利好因素来年可能受到打击,同时随着各项为楼市 降温新政策的出台和政策效果的逐步显现,预计2010年下半年市场面临较大的调整压力。 北京市及各级地方政府遏制房价政策第一季度相继出台,2010年第二季度或成为楼市拐点,提早发售楼座是当务之急。,2010年市场展望,竞品情况分
7、析,区域项目多为销售后期,部分项目存量客观,另外,区域近两年土地成交异常活跃,大量成交土地将集中今明两年入市,未来市场存在压力。,待完善,目 录,本体分析,市场定位,开盘前营销工作,市场分析,本项目卖点梳理,商业中心,坐拥家乐福、红星美凯龙等旗舰品牌,项目认可度高; 中心商业街环布社区,尽享时尚生活; 中式品牌快餐、中型酒楼、KTV、酒吧或咖啡厅等 + 社区服务型商业 + 特色商业,业态丰富,聚拢消费。,1,本项目卖点梳理,黄金地段,廊坊政治及商业核心区域,城市中心品质尽显; 市政交通配套较为完善,出行便捷; 区域生活配套极其便利完善,成熟气质。,2,本项目卖点梳理,丰富产品线,3,等待产品信
8、息,本项目卖点梳理,1、富有特色的园林规划 2、优秀的立面设计 3、品质化的物业服务 4、教育配套 5、综合配套完善,年轻人时尚社区 6、彰显品质的大堂、走廊及小区大门 7、高品质的工程质量 8、无线网络覆盖 9、超大的建筑体量,其他可延展卖点,通过对项目的主要卖点梳理,可以看到项目的卖点主要来自于产品,仍需要对综合竞争力进行进一步的提升。若开发商能够对其他方面进行相应投入和打造,如园林、立面、无线网络覆盖、物业等,将提高项目的综合竞争力更强,从而具备在激烈的市场竞争中占有一席之地的项目素质。,本项目核心价值点,核心价值点,创新的产品设计,空间变化丰富 户型设计精巧、实用,功能性强 产品线配比
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