2010安阳鼎盛·帕堤欧营销报告69p.ppt
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1、在调整中发展, 在发展中调整。,“鼎盛帕堤欧”项目的营销运营前言,阜康基业 2010年9月20日,安阳“鼎盛帕堤欧”项目营销报告沟通,我们一直在寻觅 ,寻觅,一个家园的梦想,梦想,如此生活,第三部分 全案营销策略,第二部分 鼎盛帕堤欧价值再认识,本 次 汇 报 框 架,第一部分 营销环境与课题,第四部分 一期入市方案,第一部分 营销环境与课题,城市发展环境 市场环境 环境与课题分析,安阳位于河南省的最北部,东经11337至11458、北纬3512和3622之间,西部为山区,东部为平原;地处山西、河北、河南三省交汇点,西倚巍峨险峻的太行山,东联一望无际的华北平原,是豫北区域性中心城市。 安阳交通
2、便利,地理位置优势,京广铁路纵贯市区,京珠高速,106、107国道贯穿南北。北上500公里直达北京,南下200公里直达省会郑州。继续东向入310国道500公里可达连云港。经106、104国道货车9个小时到达天津港。11条省级公路干线从市区辐射而出,连接周边180公里半径范围内中原经济协作区,共12个城市,总人口近6000万人。 中原文化古都安阳是中国七大古都之一是易经发源地、甲骨文的故乡,安阳殷墟被列为世界文化遗产,近期的曹操墓事件蛮声全国。,区域中心城市,交通便利,是中原文化古都。,城市位置,城市发展环境,安阳市的GDP持续上涨,同比增长速度保持在两位数以上。良好的经济状况为房地产行业创造了
3、快速发展的环境。,2009年全市城镇投资走势,2009年,全市累计完成城镇固定资产投资622.6亿元,比上年增长31.5%,超过全省城镇固定资产投资增速0.2个百分点。总量位居全省第7位,增速位居全省第9位。,安阳市GDP持续上涨,固定资产投资增长速度快。,城市经济,2003-2009年安阳市GDP变化情况(亿元),城市发展环境,安阳城镇居民收入增速较快,收入来源也向着多元化方向发展。,据安阳市600户城镇住户抽样调查资料显示,2009年城镇居民人均可支配收入达到14809元,比上年的13637元增1172元,增长8.6%。,居民收入,城市发展环境,安阳市城市总体规划(20072020)主要内
4、容: 规划市域城镇空间结构为“一心两轴多点”,确立了中心城市县(市)域中心城市重点镇一般镇的四级市域城镇职能结构体系;到2020年市区总面积达到543.6平方公里,城市建设用地为149.9平方公里,中心城区城市人口150万人,。规划期内城市主要向南向东发展,适当向西延伸。中心城区内部确定12个居住片区,公共设施由文峰大道东西方向轴线,中华路和永明路南北方向轴线构成“十字型”空间布局;城市绿地系统形成“两脉、双环、线网、多园”的空间格局。城市远景规划按照“突出东部、提升北部、优化西部、协调南部”的原则,发展为“一心双城三组团”的城市结构,中心城区内人口规模预测发展为220-240万人,城市建设用
5、地控制在240260平方公里。 优化西部,为区域发展带来新的契机 。,突出东部,提升北部,协调南部,优化西部,城市发展方向,安阳经济发展稳定,房地产属于稳定、快速的发展阶段,市场有多元化趋势。 城市改造与扩张中,潜在供应有可能将房地产带入新的发展阶段。,房地产发展特点,城市发展环境,小结,区域中心城市,交通便利,是中原文化古都。,安阳市GDP持续上涨,固定资产投资增长速度快。,安阳城镇居民收入增速较快,收入来源也向着多元化方向发展。,优化西部,为区域发展带来新的契机。,城市发展向好,支持区域房地产发展与不动产购买前景。,城市发展环境,安阳经济发展稳定,房地产属于稳定、快速的发展阶段,市场有多元
6、化趋势。城市改造与扩张中,潜在供应有可能将房地产带入新的发展阶段。,市场环境,铁西板块相对市场价格低、以地缘客户为主、追求性价比。,市场供需特征,区域市场阻力-板块认知,区域:非城市热点发展区域,区域污染重、环境印象差、配套差、价格低、楼盘形象差、无名盘,销售表现偏差; 产品方面:高层产品份额逐渐增加,区域主力户型面积仍为中大户型为主,三房在120-140平方左右; 价格方面:铁西区房地产价格明显低于安东新区和中心区,随着巴黎春天项目入市销售,略有带动区域价格的攀升。 客户方面:铁西区的客户呈现明显的“就近购买”的倾向,客户主要集中在铁西,另有少量西部乡镇客户。 供应量方面:随着龙安新区的开发
7、,后期会有大量项目入市,主要集中在文明大道南部,位置相对偏远,价格很难有大的突破。,阻碍:想买不爱买-非城市热点发展区域,区域污染重、环境印象差、配套差、价格低、楼盘形象差、无名盘,销售表现偏差;,机会:客户想买-地缘客户就近购买,我们面临的是什么样的课题?,城市机会:城市发展向好,支持区域房地产发展与不动产购买前景。,区域市场特点:安阳铁西板块相对市场价格低、以地缘客户为主、追求性价比。,机会与阻碍并存,有区域客群却想买不爱买,阻碍:想买不爱买-非城市热点发展区域,区域污染重、环境印象差、配套差、价格低、楼盘形象差、无名盘,销售表现偏差;,机会:客户想买-地缘客户就近购买,区域认知:,因为,
8、环境与课题分析,这正是本案成功运作的机会 ,满足需要的产品+准确有效的沟通,我们要做的是,生态环境、配套、品质,没有满足区域客群要求!,我们一直在寻觅 ,寻觅,一个家园的梦想,梦想,如此生活,营销,形成与客户有效沟通的桥梁,第二部分 鼎盛帕堤欧价值再认识,区域发展与分析,区域交通,根据安阳2007-2020年城市规划方案,铁西交通路网前景极好。,区域交通,中州路,梅东路,安彩大道,107国道(文昌大道),铁西路,近期已完成在施工的107国道、梅东路、安彩大街,将为本案及区域发展提供极为有利的交通条件。,已贯通的107国道,还有小段未通的梅东路、计划年底实现东西贯通的安彩大道,将使区域交通条件更
9、加便利,为住宅区建设提供有利的交通条件。,太行路,烟厂路,安钢、电厂,区域重点企业,安彩,卷烟厂,铁西为重点工业区,一类工业用地,二三类工业用地,根据安阳市2007-2020年规划方案,铁西将依然是安阳重点企业集中的工业区。目前,安阳铁西区安钢、电厂、安彩、卷烟厂等大型企业集中,为区域提供了大量的从业人群,他们历来是安阳市房地产项目的团购主力,对本案,具有同样的市场价值。,区域新产业带动,东风本田,BWM4S店,BYD4S店,昌河4S店,二手车市场,已有的二手车市场,昌河、东风本田、BYD等汽车4S店,及在建的BWM4S店及计划中的其它4S店,使安彩大道东段成为安阳的一二手汽车,将大幅度地迅速
10、提升区域认知度,并持续带来大量城市高消费群体, 带动区域的配套及其它产业发展。,区域房地产开发,鼎盛帕堤欧,碧海云天 项目,四府坟 项目,烧盆窑 项目,候家庄 项目,巴黎春天 项目,本案与区域潜在地产项目将形成规模,使区域具有大型住宅区的发展前景,安彩大道将成为新的房地产热点区域,一个新的板块正在形成,安彩大道板块,极好的交通规划与实施为区域带来便利 大型企业集中的工业区为区域提供了人群 汽车产业将大幅提升区域认知并带来高消费人群 项目周边房地产大项目较多,未来将形成大规模居住区,利于区域配套完善 龙安区政府带动作用及购房价值,区域发展,为本项目提供了交通、人群、形象提升、配套完善等强有力的支
11、持与机会,小结,在城市化过程中,决定人口分布模式的因素主要有三个: 家庭收入、对通勤工具的依赖程度和社区环境。 萨姆B沃纳(Sam B.Warner Jr),其中,关于交通工具: 对公共交通工具依赖性不强的中上层收入阶层,需要通畅的高速路往返于城市与郊区。 对公共交通工具依赖性较强的普通收入阶层,需要便利的城市公共交通。,目前需要解决公共交通问题,建议与公交公司洽谈设立公交站。,对于本项目, 通达的路网、便利的公共交通,将直接促动其非同质化大型社区的形成。,通达的安彩大道,107国道和中州路、梅东路,将放大对铁西区域及安阳城市中上层收入阶层和普通收入阶层的吸引。,地块45%的绿化指标。 大型居
12、住区的未来开发规模前景。 非中心区的住宅社区。,奥姆斯特德(Frederick Law) -景观设计之父,里弗赛德是其作品之一。 他把公园、园道及住宅小区(或卫星郊区,satellite suburb)等几个概念完全联系在一起,把公园与规划区连接起来, 形成“开放型城市社区”(open town suburb)。,对比“体现中产阶级理想的社区代表”,鼎盛帕堤欧,可同样具有花园城市特质,里弗赛德-美国著名的浪漫郊区 如果有唯一一个体现了中产阶级乌托邦理想的(郊区)设计方案,那就是里弗塞德。 罗伯特菲什曼 美国最伟大的郊区沃尔特克里斯(Walter Creese),注重建筑品质。 邻近公园,景观不
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