2010年12月上海普陀区真北路创意园项目策划建议书(40页).ppt
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1、真北路/金沙江路创意园 项目实施方案 二一年十二月,改造现状分析,项目主题定位方向分析,项目主题建议,业态组合及布局建议,真北路创意园项目策划建议书,真北路项目改造现状分析,项目概况分析 区域规划分析 办公、商业市场,对项目的初步认识,项目背景:该厂房为上海离合器总厂原址,由13栋车间及办公楼构成,整个地块格局呈不规则四边形,沿真北路(中环线依次分布)。 交通条件:与梅川路、金沙江路、怒江北路相邻,受惠于中环线和远景规划M5、M6、L1线,北侧与陆上大动脉沪宁高速公路、沪嘉高速公路、沿江高速公路、京沪高速相连接,距离上海虹桥国际机场10公里;周边分布62,750,727,837,948,143
2、等17条公交线路提供便捷的市内交通环境。 配套设施:项目周边形成4平方公里为现代化聚居区。梅川路、万镇路形成面积约6万的娱乐休闲街区。沿梅川路、金沙江路等路段附近建成160万平方米住宅区,目前“祥和名邸”、“金沙雅苑”等新型住宅区已建成。,项目概述,商贸环境,区域规划,配套设施,项目概述,商业环境,商务环境,发展前景,项目概述,商业环境,商务环境,发展前景,后期改造面积 原有建筑面积:6,902平米 改造后总建筑面积:10,436平米,先期改造面积 原有建筑面积:6,825平米 改造后总建面:11,862平米,真北路创意产业园区 基地总面积:19,676平米 原有建筑面积:13,727平米 新
3、增建筑面积:8,571平米 改造后总建面:22,298平米 停车位:121辆,真北路厂房建筑改造条件,楼层数: 改造后建筑楼层以2层、5层为主,各建筑楼层错落有致,可以规划的产品形态较广,实现多元化组合。,层高: 2.5-4.5米为主,改造产品适应性较广, 1号楼为挑空建筑单体,建筑层高较高,符合展示功能区对层高上的要求较高,本案产品适应性较高。,地块形状: 组团状建筑,由5栋主建筑(1,000平米以上)和8栋辅助建筑组成。为建筑形态产品的规划提供了较大的发挥空间。,标准层平面: 改造后总建筑面积为22,298平方米,由13幢建筑组成,标准层面积各不相同,以1000平方米左右为主。,项目概述,
4、商业环境,商务环境,发展前景,长征新城,梅川社区,商务、金融区,工业园区,居住区,真北路商务区,核心商业区,临近桃浦西北物流中心,使区域成为大型量贩超市(麦德龙、农工商超市118广场)、百货商业(东方商厦)和特色卖场(红星美凯龙、奥特莱服饰品牌折扣、月星家居)的聚集地,特色卖场林立,配套齐全,功能完备。在不到1公里范围内聚集了上百万平方米的商业体量,使该区域成为普陀西北部的商业重镇。,项目概述,商业环境,商务环境,发展前景,红星美凯龙,麦德龙,百联购物中心 (东方商厦/月星家居),梅川路步行街,泸定路休闲街,百安居,苏宁电器,富龙建材市场,奥特莱服饰直销,农工商118广场(改建中),迪卡侬,真
5、北路沿线新建商务楼宇租金为1.8-2.3元/天(毛坯) 。 区内挂牌出租商铺数量不多,真北路沿街底铺主力租金水平在2.0-2.3元/天之间。 商业核心区梅川路休闲街区、百联购物中心的底层餐饮商铺租金为7.8-8.3元/天。 商业租金水平存在较大跨度,必须跳脱区域价值,进行创意改造,为创意商业和创意办公的综合体预留较大的发展空间。,项目概述,商业环境,商务环境,发展前景,“真北路商务区”: 真北路商务区以中环线为中轴,形成六大商贸板块,东西跨度1.5公里,南北3.3公里,总规划建筑面积200万平方米。 根据统计,六大在建项目总用地面积43.16万平方米,建筑面积120.59万平方米,其中办公67
6、万平方米,商业面积51万平方米,公寓式酒店17万平方米。 真北路商圈将成为集商务、商贸、会展、宾馆、文化、休闲等综合功能于一体的组团式区域级商贸中心区和服务全市、辐射长三角的现代服务业集聚区。,项目概述,商业环境,商务环境,发展前景,服务产业、总部经济聚集区的建设,便捷交通网络体系,带来创意产业的发展契机,百万平米核心商业区的建设、成熟梅川路特色商业街的给区域带来广阔的商业前景,真北路地区的办公市场刚刚起步;以特色卖场、量贩超市为核心的商业中心区发展成熟,商业业态主要以特色餐饮、休闲娱乐、生活配套为主。,真北路商务圈的规划将给区域内商业、办公市场的发展带来较多机会;对于真北路厂房改建项目,若迎
7、合市场的潜在需求改造为创意商业和创意办公的综合体,市场前景更为看好。,项目概述,商业环境,商务环境,发展前景,项目主题定位方向分析,上海旧厂房/仓库分布状况 旧厂房/仓库改造主题分析 项目功能改造方向分析,上海旧厂房改造数据统计及其分布,上海共有130余处老厂房,为盘活闲置在各个角落的旧工厂,05年到06年,上海市经济委员会共推出52个创意产业集聚区,总建筑面积超过100万平方米。其中由空置厂房变身而成的共有40处,占77%市场份额,典型个案如:8号桥、传媒文化园、时尚产业园、工业设计园、M50。X2创意空间、创邑源、创邑河,这些项目地段优越,集中徐汇、长宁、静安、虹口等中心城区。 上海创意产
8、业起步只有五年,但其发展速度、规模和独创性引导创意产业成为上海经济的新增长点;2010年,创意产业集聚区数量达到100家以上,建筑面积达200万-250万平方米,创意产业增加值占全市GDP的10%。,传媒文化园,同乐坊,M50,工业设计园,四行仓库,卓维700,田字坊,8号桥,乐山软件园,设计工厂,虹桥软件园,时尚产业园,天山软件园,中科创意仓库,周家桥,静安现代产业园,根据对目前已开业和即将开业的37个创意产业园的产业调查,目前上海的创意产业确定了五大类重点发展行业,是目前市场上旧厂房最常见的改造方向:,市场主流功能改造方向分析,真北路路厂房功能改造方向研判,规划方面: “真北路商务区” 区
9、域的商业、办公环境的完善,为创意产业发展提供契机。 市场方面: 形成以大型商业企业总部,小型服务企业总部的聚集区,真北路厂房仓库周边办公及商铺均处于市场发展期,居住人口密集度、车行交通便利度都为办公与商铺改造带来了增值空间。 建筑改造方面: 真北路厂房标准层平面多为规则长方形,改造空间较大;以底层、多层建筑为主,采光与通风条件较好,适宜改造为旅馆;沿街面较长,沿街厂房适合作中大型餐饮商铺、产品展示秀场,改造后商铺三层以上商业价值较低,2#、3#核心商业体底层增加地面停车;2-5楼层高2.5-3米为主,适合进行办公、空间改造。,最适合改造为办公与相关商铺相辅相成的综合创意产业园。,总结,商务办公
10、,规划动力,行业总部,我们有理由相信,虹桥商务区今天的辉煌就是真北路商务区的明天,更幸运的是,悠久的历史人文及产业特色奠定了独特的创意产业发展空间。 CBD商务区 、特色商业、文化挖掘、大力开发,项目定位要体现:历史与未来的交错、传统与流行的融合、文化与创意的辉映。,特色商业,主题研究思路,由于目前市场上旧厂房改造方向存在较大的局限性,且进入成功运营的阶段商办综合项目有限,因此本报告结合真北路厂房的产品特征、区域市场情况及旧厂房改造项目的研究,提出以下三方面的研究寻求主题定位方向: 挖掘区域文化特征 新型产业的发展方向 潜力型创意行业的发展契机,真北路项目主题建议,项目概况分析 区域规划分析
11、办公、商业市场,“中华龙园” 弘基文化创意产业园,“中华”CHINA示意为Creativity(创意)、Humanity(人文)、Intellgance(智慧)、Nature(自然)和Art(艺术)产业的聚合体,将是“创意经济、人本经济、知识经济、自然经济和艺术经济(对应技术经济)”之综合 。 “龙” “Long”通过这一个long字,可以传递丰富的文化内涵。“和谐长久”“持续经济”成为 ,表现项目未来发展的巨大上升空间。,方案一:迎合创意产业主流趋势,区域文化发展方向,“大学文化”:华东师范大学创建于1951年10月,素有“花园学府”之美誉,是我国第一所社会主义师范大学,成为中国现代思想文化
12、研究中心之一,具有保持人文社会科学传统优势,是“上海创意产业人才培训基地” 。 “区域文化中心”:大渡河路区政府周边成为普陀区的政治、体育、文化中心区;成为区域文化交流汇集地。,真北路项目与文化产业园的匹配性,弘基文化创意园的内涵,传承中国文化:“望子成龙、望女成凤”的思想让中国的文化在此得以传承和发扬。 文化教育培训中心:“素质教育培训中心”集技能教育、审美素质教育和劳动技能素质教育于一体的综合性文化休闲基地。构筑素质培训、文化交流、文化体验等相关联的文化型产业聚集中心。 文化创意交流中心:搭建创意文化交流平台,长期举办举办以“文化创意产业”为主题的创意文化节、博览会,形成中外商贸、文化交流
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- 2010 12 上海 普陀区 真北路 创意 项目 策划 建议书 40
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