2010年2月苏州中锐穹窿山地块市场定位报告57p.ppt
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1、,中锐穹窿山地块市场定位报告,苏州新鸿嘉投资顾问有限公司/2010.2,项目属性界定,市场环境分析,竞争市场分析,本次报告的思路,项目定位,类似市场研究,苏州GDP快速发展,总量在长三角仅次于上海,2009年虽受金融危机波及,增速有所下降,但仍超过10%,整体态势向好,房地产发展基础稳固,总量持续高速增长 苏州市是江苏经济龙头,长三角核心城市,GDP持续较快增长,说明城市的房地产发展基础良好,长三角经济核心城市 江苏经济龙头,长三角核心城市,是仅次于上海的经济中心。 作为上海经济辐射的第二核心圈,经过十几年的快速发展,目前已经实现了与上海的经济承接,并由经济功能的吸纳性开始向辐射性转变,苏州历
2、年经济总量,人均可支配收入稳步增加 苏州市整体宏观经济良性发展将不断带动人均可支配收入的稳步增加,预计未来苏州消费者的消费能力和消费水平也将随之呈现逐步上升的趋势,加上苏州市人均消费性支出的水平,都为该市旅游产业的进一步发展创造先决性的消费条件,人均可支配收入虽在长三角主要城市排名难于其经济总量排名形成正比,但绝对值稳步增加,维持在较高水平,人均可支配收入与经济总量不成正比 从长三角的横向对比来看,苏州人均可支配收入并未与其经济总量同等排名,居于中间水平,但仍超过23000元/人/年,绝对值仍处于较高水平,居民随着收入的不断提高, 日常消费在餐饮、服装、家居、娱乐上的份额持续上升, 基本食品消
3、费占比持续下降, 显示苏州人生活品质正在提升,2.5%,10.9%,13.9%,12.6%,6.2%,8.1%,8.3%,37.5% (8.7%),3.1%,11.1%,13.7%,11.9%,7.3%,8.4%,6.8%,37.8% (6.8%),4.1%,10.7%,7.6%,10.5%,7.5%,8.2%,7.8%,43.7% (7.3%),3.5%,10.6%,15.0%,11.8%,5.5%,8.2%,7.9%,37.5% (7.7%),2.3%,10.6%,13.8%,12.1%,6.1%,8.1%,8.1%,39.2% (8.2%),2.4%,11.5%,14.0%,12.5%,
4、6.5%,8.0%,8.0%,37.3% (8.5%),2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,15562元,9272元,9783元,11426元,12472元,13595元,人均支出,其它,住房,娱乐、教育及文化服务,交通和通讯,医疗保健,家庭设配用品及服,服装,食品 (其中在外餐饮),2008年,苏州经济不断发展,外来人口不断落户进入,户籍人口稳步增长,显示出整个苏州房地产健康稳定发展的态势,外来人口大量进入,户籍人口稳步增加 大量外资企业的入驻,吸引大量外来务工人员进驻苏州。 “新苏州人”的大量涌入,带动了苏州户籍人口增长的同时,对苏州房地产的发展提供了强劲的消费人口
5、支撑,2009年苏州土地成交总量447.76万平方米,较2008年增长45.59%,增长幅度较大,但绝对值在近六年中仍旧较低。2008年楼市的普遍低迷,使得土地供应方的政府和土地需求方的开发商对2009年市场景气度预期不足。,2009年土地市场告别2008年的清冷,迎来了新的高潮,虽成交总量未有大量增加,但楼面价飙升幅度极大,2009年,苏州住宅成交楼面价4470元/平方米,比2008年增长63.2%,为2002年苏州实行“招拍挂”以来上涨幅度最大一年。,2009年住宅二级市场快速回暖,成交不断突破高峰,价格上涨浪潮不断席卷整个苏州,2009年苏州住宅成交总量913万平方米,同比2008年增长
6、132.9%,且远远超过2007年708万平方米的成交峰值。在年初政府主导的购房节及各项优惠政策的刺激下,苏州住宅成交开始稳步回暖,下半年成交量快速上行,不断刷新历史峰值。,2009年住宅成交价格7445元/平方米,同比增长11.4%,这一价格涨幅似乎与2009年价格暴涨的市场不想符合,而实际上这是由上半年促销优惠的价格和下半年上涨的价格相互抵消产生的,苏州市整体住宅成交价格仍然呈现快速增长的趋势。,2009年区域供应总量129万平方米,比2008年度154万平方米的供应总量下降16.23%,为近四年来供应量最少年份。,2009年度区域成交总面积193万平方米,超过供应面积64万平方米,比20
7、08年度成交总量多出121万平方米,上涨幅度为168.06%。 受市场环境的影响,2008年度成交量为近四年最低水平,更多的置业需求被压抑。2009年成交量为四年之最,在2008年度的低基数上,上涨幅度明显。,吴中区住宅供应量连续两年下降,2009年下降幅度加大;成交量飙升,上涨幅度大,2009年在全苏州整体价格上扬的情况下,吴中区成交价格下跌,为6939元,跌幅为3%,幅度较小。 吴中区2009年度整体成交均价的下降主要和成交结构变化有关,较之以往别墅产品占据主力成交比例,2009年吴中区成交量中存在的大量低价公寓产品,导致整体成交价格下降。,与供应结构相对应,2009年度吴中区的成交多来自
8、于中大户型产品,特别是180平方米以上的改善型产品,比例达到43.5%,同时90-144平方米的普通公寓产品成交占比为32.42%,90平方米以下的小户型产品比例仅为18.27%。,吴中区是2009年苏州五大区域中成交价格唯一下降的区域,大户型产品成交持续放大,小户型产品被挤压,经济发展稳固生活品质提升,城市经济发展态势向好,房地产发展基础稳固,人均收入的不断增长大大有利于市场消费水平的提升 外来人口的不断涌入造就大量购房需求,随着生活品质的逐渐提升,消费者对居住环境的要求也在提高,土地市场萎缩价格不断提升,土地市场整体萎缩,09年土地成交同比有所增加,但其成交面积远远不及06、07年 土地成
9、交楼面价不断上升,开发商资金充裕,拿地热情较高,竞争十分激烈,市场供不应求缺口将会扩大,供不应求市场特征表现明显,吴中区成交量基本维持在较高水平,房源供应不充足,无法满足日益增长的消费需求 由于近期土地供应不足,08年冷淡的楼市促使开发商减缓了项目开发节奏,短期内市场难以形成较大的有效供应,这将导致供求缺口扩大,市场环境小结城市经济发展稳固,土地市场萎缩,供不应求市场特征短期内难以扭转,供求缺口将会扩大,市场环境分析,竞争市场分析,本次报告的核心思路,项目定位,类似市场研究,项目属性界定,地块所属穹窿山景区享有苏州第一名山之称,自然景观丰富,历史文化底蕴深厚,苏州第一名山 穹窿山景区,地处苏州
10、西部,被称为苏州第一名山,主峰“箬帽峰”,海拔341.7米,为太湖东岸群山之冠,因而又有“吴中之巅”的美誉。此山气势雄伟,地域宽阔,东连木渎,西濒太湖,绵延光福、藏书、胥口三镇,全长约7.5公里,林地面积2万多亩。,孙子兵法诞生地 穹窿山景区历史悠长,集政治、军事、宗教、文化于一山,丰富的人文景观是其又一资源优势。古代大军事家孙子隐居在此,并写出了中国历史第一部兵书孙子兵法十三篇。,用地规模较小,容积率较低,建筑高度有限,产品规划空间较小,用地指标认识:A、B两地块均为低密度用地,用地规模较小,建筑高度基本控制在15米以下,这使得产品规划空间较小。而B地块明确指出该地块发展为旅游宾馆。,B地块
11、指标: 地块编号:苏地2009-B-86 用地面积:13334.8平方米 用地性质:旅馆业(C2) 用地功能布局:不做要求 建筑高度:15米 容积率:0.8 建筑密度:25% 最大总建筑面积:10667.84平方米,A地块指标: 地块编号:苏地2009-B-85 用地面积:20143.6平方米 用地性质:商业(C2) 用地功能布局:不做要求 建筑高度:12米 容积率:0.8 建筑密度:30% 最大总建筑面积:16114.88平方米,西,东,南,北,穹窿山景区,远处的民宅,绕城高速,兵圣路,地块内树木茂盛,南面仰视穹窿山景区,西面道路车流量少,北面绕城高速、省道可通往无锡、市区,现有交通体系 兵
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