2010年4月延边大学医学院地块投资估算报告40p.ppt
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1、延边大学医学院地块投资估算报告,2010年4月,第一部分 延吉房地产市场概述,第二部分 项目自身分析定位,第三部分 项目估算,1、延吉的城市特点 2、延吉产业结构及经济特点 3、延吉房产市场综述 4、延吉客群特点与住房需求,1、项目自身属性解读 2、项目的整体定位思路 3、社区设计原则+理念 4、社区品质的规划设计构想,1、可行性测算方案一 2、可行性测算方案二 3、可行性测算方案三 4、可行性测算方案四,估算总体思路,延吉的城市特点,延吉产业结构及经济特点,延吉房产市场综述,延吉客群特点与住房需求,第一部分:延吉房地产市场概述,延吉的城市特点,延吉市是延边朝鲜族自治州的首府 全自治州政治、经
2、济、文化的中心,吉林省东部最大的工业、商贸、旅游城市; 东北亚经济圈腹地“金三角”内中方的支撑点; 延龙图规划圈的核心城市; 延吉市交通便利,通达东北亚各核心城市。 延吉市距离中俄边境150公里,与日本海直线距离仅80公里。,延吉市,延吉产业结构及经济特点,延吉自治州总面积42700平方公里,延吉市1350.24平方千米,城区40.66平方千米。 延吉市以食品、医药、包装建材及高新技术为支柱和优势的工业格局 生态农业、特色农业发展势头强劲,民族特色的旅游经济蓬勃发展 交通、批零贸易、餐饮服务等传统服务业稳步增强 连续六年排名全省综合经济实力第一名 城市人口以朝鲜族为主,占整体的60% 延吉每年
3、外汇流入10亿美元以上,经济贸易发达,群众可支配收入充裕。,结论: 敢于接受新鲜事物,具有超前消费的意识 整体市民消费水平较高,注重生活品质,延吉人文环境特点,全州人口超过220万,延吉市人口60余万,朝鲜族人口占整体的60% 延吉市呈大陆性气候,春季干燥多风,夏季温热多雨,秋季凉爽少雨,冬季漫长寒冷。 延吉综合经济实力在吉林省同级城市中名列前茅,列全国百强县第47。 城市具有大量外出务工人员,人均可支配消费能力全国排名前20,消费能力超强。 延吉市作为东北亚核心城市,旅游产业发达,每年接待人数超过50万。 经济发达的东北亚核心城市,外商投资超过300家。,结论: 延吉市作为核心城市,经济发展
4、可辐射全州,发达的外商、旅游、海外务工对经济起了决定性作用。,延吉区域交通特点,延吉市交通十分便利,目前已形成了公路、铁路、航空、海运齐全的交通运输网 陆路、铁路交通可直达国内的青岛、长春、沈阳、大连、哈尔滨、北京等地 延吉国际空港可通达国内众多一线城市,并可飞往韩国仁川、俄罗斯等国际目的地。 海运成为日本、韩国和北美国家通向中国东北及亚欧大陆最便捷的国际通道和国际客货海陆联运的最佳结合点。,结论: 延吉市具备国际贸易城市基础。 交通的国际通达性,建立了贸易往来的良好渠道。,延吉房产市场综述,花园区和中心商业区为延吉市房地产热点区域,价值和消化力均较高; 河南区与北大区是延吉市房地产非热点区域
5、,价值和产品品质均较低; 延吉市现阶段主要房地产开发热点集中在:长白路、友谊路和花园路; 中心区现阶段为市场空白期,无在售高端项目。 2009年1-9月份延吉市房地产交易面积73.24万平方米,交易额108103.56万元,比08年增长72%。,结论: 热点居住区域以内城中心地段为主 纯高端住宅市场相对空白 房地产市场活跃,成交增幅明显,延吉房产市场综述,产品类型 延吉市在售项目以高层板楼、塔楼为主,户均面积在120-150之间; 社区规模 现阶段市场开发的项目无规模可言,多以1-3栋楼为主,毫无社区氛围; 配套服务 通过对于延吉市在售和已售项目调查,项目多没有配套设施,如:会所等; 社区景观
6、 现有项目无园林打造的意识,无法体现自然、人文的核心价值。,结论: 市场产品类型单一; 户型散乱无序,无法形成社区及风格; 现有房产无论从软硬件都无法达到纯粹的高端,需求期待释放。,延吉客群特点与住房需求,主力客群 延吉市主要购房客群为延边自治州内居民及外资企业常驻人员; 产品偏好 具备社区规模,品质高端的高层和小高层产品更受购房人追捧(该类产品为市场空白) 居住理念 追求阳光、园林、舒适,能够彰显身份的住宅理念。 住房需求 客户对于更舒适、更具社区型的产品极度渴望。 更喜欢拥有高品质的物业服务,享有大面积的公共园林空间。,结论: 升级产品偏好,掌握客群需求,延续民族特点,提升城市国际形象 提
7、升社区氛围,创建舒适品质,提供私有空间,形成高端阶层住区,延吉客群特点与住房需求,客户特点,客户需求,州内居民 外资企业人员,高层 小高层,主力客户,产品喜好,高附加值 社区园林、社区功能,展现身份地位 阳光、园林、舒适,关注热点,居住理念,私有化 享受空间,满足 居住、购物、休闲,高端的 高层、小高层,彰显身份、符合地位 的高端“社区”,结论: 产品和高附加值形成购房主要特点,彰显尊贵感成为追求目标。 多元化的功能、高端的产品品质是未来客户的根本需求。,客群特点与需求的对位,项目自身属性解读,项目的整体定位思路,社区整体配套提升,社区品质的规划设计构想,第二部分 项目自身分析定位,一、项目自
8、身属性解读整体印象,宗地处于城市中心区的偏北方向,处于商业和众多配套聚集区。 从延吉的整体规划看,地块所处位置处于城市中心区和商业中心区核心位置,宗地周边的配套完善且属于主流活动区域,具备打造高端社区的基本素质,宗地的地理优势凸显。,延吉市,250公里,477公里,宗地位置,中心区,一、项目自身属性解读区位+交通,宗地周围交通条件发达: 局子街、参花街是延吉市的主干线。 通过局子街和参花街可通达周边县市。 通过局子街到达长白路可直接通达延边机场。 通过参花路连接河南街可直通河南区。 通过参花路连接站前街可直达延吉火车站。 局子街、参花路两条市区主干线,公共交通发达,通达性良好,可到达市区的任意
9、地方。,整体特点: 通达性强、可辐射客群广、功能完善的核心区域,通达性: 距离机场10公里, 仅需10分钟车程。 距离火车站5公里。 仅需6分钟车程。,一、项目自身属性解读配套+氛围,区域配套: 医疗:延边脑科医院、延边医院、延边大学附属医院、延边肿瘤医院 商业:延边百货大楼、新时代购物广场、延吉金华城商厦、延吉爱德百货商厦、延吉市新华书店,延吉市华隆商场、中关电子科技大厦、凯尔玛超市 生活配套:周边小型超市、菜市场 教育配套:延边一中、二中,中央小学,北山小学,进学小学,向阳幼儿园,宗地处于规划中的商圈中心地段周围聚集了丰富的教育、医疗、购物、娱乐等配套,区域配套较为完善。 享受完善的5分钟
10、成熟生活圈。,整体特点: 成熟完善、生活氛围浓厚、生活圈层便利性高,一、项目自身属性解读地块属性,地块特点: 地块总体长方形,东侧紧邻核心区商业街局子街,西侧为城市主干线参花路,南侧为健康路,北侧为规划路。 宗地原址为延边医学院,周边文化底蕴深厚,人群素质较高,地处城市核心区,消费能力强,对于高端产品接受度和认可度很高。,1、地块方正、基本素质良好; 2、土地平整,无任何污染影响; 3、周边无任何高层建筑,可提供充足日照; 4、地块容积率适中,可打造多元化产品; 5、土地规模可打造整体性强的高端社区。,大体量供应、综合性强的居住社区,地块先天条件与市场格局的对位,规模性占地 中心区域 核心地段
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