2010年9月 北京石景山区深入研究报告.ppt
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1、石景山区深入研究报告,满江红(北京)房地产经纪有限公司,Part1 区域概述,Part2 市场分析,Part3 目标客群分析,目 录,Part4 土地动态,Part1 区域概述,区域概述,区域概述,受一线地铁和西部传统工业的带动,石景山区是京城十大边缘集团中发展最早、最成熟的居住区。但由于国家重工业大户的首钢建设于此,空气质量、饮用水质、周边环境的污染问题,长期阻碍了石景山区域房地产的发展。随着北京经济产业结构的调整,污染问题已经得到逐步改良,首钢迁移再次促进石景山区居住环境的改善。 其实,石景山是京西自然环境较好的区域,离西山最近,又有永定河河道穿过,未来五年还将完成八个景点。在城区里发展绿
2、色产业是石景山区的独有特色。地势的独特,以及多年的绿化积累,已基本上形成了把上风上水的石景山变成北京市“绿肺”的难得优势。 2008年的奥运会同样给石景山带来了契机。三个奥运会场馆主会馆将座落于此,五棵松附近的大型奥运项目、阜石路上的首钢篮球馆、石景山体育场、位于老山的国家自行车摩托车训练基地等,都将给石景山的房产项目带来潜在的升值空间。,区域概述,一、区域人口总量,2009年石景山区域内共计居民家庭130232户,其中常住人口336427人,与第五次全国人口普查区域人口普查时相比,区域内常住人口增长率为7.48%(包括自然增长与人口迁移),流动人口增长17.13%,区域外来人口数量为6007
3、9人,具体数据详见下表:,资料来源:北京市统计信息咨询中心,区域范围内人口状况统计表,区域概述,资料来源:北京市统计信息咨询中心,二、年龄结构,区域范围内人口年龄结构比例统计表,上述数据表明;人群年龄结构中21-40岁、41-60岁共占63.3%,表明本区域以青年、中年年龄段为主要客群,是本地区常住人口中购买力最强的消费群体,是各服务行业最为有效的支撑;其中0-20岁的人口总数达到6.98万人,占总体人口的17.7%,在未来几年消费市场中,此年龄阶段的人口将具有较强的消费潜力;本地区61岁以上的年龄段占本区域人口总数的19%,该部分人群消费特点是消费需求随着年龄的增长逐渐减少,其消费观念保守,
4、冲动性购买较少并且购买之消费品种较为单一,消费品大多以日常用品为主,尽管此年龄段所占比例不大,但仍会成为消费市场发展的阻碍因素之一。,区域概述,资料来源:北京市统计信息咨询中心,三、居民可支配收入,指居民可用于最终消费支出和其他非义务性支出以及储蓄的总和,即居民家庭可以用来自由支配的收入。今年18月,全区城镇登记失业率为2.86%,同比下降0.22个百分点。同期,全区城镇居民人均可支配收入16888.8元,同比增长8.3%;人均消费性支出为11033.7元,同比增长10.2%。恩格尔系数为34.2%,同比下降0.9个百分点。全区就业岗位基本稳定,居民收入稳步增长。,四、在岗职工年平均工资,在岗
5、职工年平均工资表明一定时期在岗职工工资收入的高低程度,是反映职工工资水平的主要指标。2005至2009年,石景山区在岗职工平均工资由21254元增长至60734元,平均增幅为16.9%。,区域范围内人口收入水平统计表,区域概述,在石景山区,大多房地产项目主要集中在八角、杨庄、苹果园一带。该地区拥有优越的运动休闲环境,首钢体育中心、石景山游乐园、古城公园、希望公园、雕塑公园、八大处公园、森林公园、香山公园汇集于此。教育环境也是非常不错的,有首钢幼儿园、石景山第三幼儿园、实验幼儿园、杨庄小学、苹果园中学、北京九中、实验中学、经原中学。购物场所有SAM会员店、华联商厦、万达广场、太平洋百货、小白羊超
6、市、星座商厦等。对于购房者来说医疗环境好坏是十分重要的,它是人们生活健康的基本保障,区域中有首钢总医院、杨庄医院、石景山医院等。同时拥有完善的金融环境,工、建、农、商行齐全。,同样交通状况也是衡量这个区域的置业前景的要素。石景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外,一线地铁更被无车族看好,加上已经开通的五环路,交通优势不逊于其他区域。2003年北京市政府加大了对交通的建设力度,五环路改为城市环路为石景山区特别是苹果园、杨庄、八角等一带的房地产开发注入一针强心剂。 地铁:从区通过的地铁一号线贯穿北京东西两翼,连接地铁二号线、五号线等所有城市轨道交通线路,快速便捷,优势明显。 铁路:石景山
7、区内有丰沙线(丰台西沙城)、京门线(五路门头沟)、京原线(石景山南原平)、西长线(西客站长阳线路所)、101库线(西道口101库)等,其中,石景山南站的专用线有首都钢铁公司、北京巴布科克.威尔科克斯有限公司、首钢重型机械厂专用线,西黄村站的专用线只有一条。,区域概述,公路: 玉泉路为南北走向二车道,位于该项目东部边缘,向东与石景山路相交,西至京石高速公路; 鲁谷西路与玉泉路平行,位于该项目西部边缘,南北与石景山路和莲花池高速路相交; 鲁谷村路为东西走向4车道,位于该项目北部边缘,向东与石景山路相交,向西与莲花池高速路相交; 莲花池高速路为莲花池路向西的延伸,东西贯穿四环、五环,位于该项目的最南
8、段。,区域概述,区域概述,区域概述,苹果园交通枢纽项目,项目位置:石景山区中部苹果园,以苹果园地铁为核心公顷的范围 项目四至:北至金顶山,南至阜石路,东至苹果园大街,西至金顶西路。 项目概况:建设大型地铁、公交枢纽站场,并配套建设品牌商业街、综合购物中心和酒店、公寓设施。 控制规划:项目总规划面积77.99公顷,交通枢纽占5.91公顷,其中广场用地1.15公 顷,交通设施用地4.76公顷建筑面积694,400平方米, 规划理念:以苹果园地铁站为核心,建设地上、地下相结合的现代立体交通商务区站,带动整个地区的商业开发建设。 建设周期:2011年前全部完工,CRD规划13个功能区中10大重点发展项
9、目之一 CRD规划中六个商务功能区之一 石景山区目前最大的建设项目,区域概述,项目说明: 苹果园交通枢纽商务区位于石景山地铁一号线苹果园站地区,东至苹果园大街,南至阜石路,西至金顶西路,北至金顶山。总用地面积52.81公顷,规划总建筑面积为55.14万平方米,其中用于商业金融建设用地面积35.70万平方米,是集居住、商业金融、文教、医疗、市政等为一体的综合用地。交通枢纽工程建设将以苹果园地铁站为中心,设有社会停车场、旅游集散中心、公交车站和京郊铁路车站,将成为连接北京西部地区与城区的重要交通集散中心。苹果园交通枢纽商务区建设将重点打造集交通、居住和商务、休闲于一体的商务区。,区域概述,区域概述
10、,石景山银河商务区,项目位置:北京长安街延长线南侧,石景山区政府周边。 项目功能:文化娱乐街和标志性演艺剧场 。 项目设施:高端酒店、商务办公和文化娱乐等。 基本情况:项目占地面积191700平方米,建筑面积762100平方米,拟建设商业金融设施689900平方米、文化娱乐设施59900平方米、市政公共设施38600平方米。项目总投资额4.05亿美元。,CRD规划13个功能区中10大重点发展项目之一 CRD规划中六个商务功能区之一 石景山东部发展重点现代商务区,区域概述,项目说明: 银河商务区位于石景山鲁谷地区,东至鲁谷大街,南至鲁谷西小区,西至鲁谷北路,北至石景山路,紧邻石景山路南侧,与莲石
11、路直线距离约700米。总占地面积为18.8公顷。目前已建设有万达广场、中铁大厦、铂尔曼酒店、万千百货、家乐福超市、万达影城等多种商业项目。银河商务区是我区重点打造的商务功能区之一,将以发展商务金融产业和总部经济为重点,建设成为区域政治、经济、文化核心区。,区域概述,金鼎商贸区,金鼎商贸区,银河商务区,银河商务区,区域概述,北京国际雕塑园地下商业文化娱乐中心项目,项目位置:石景山区玉泉公园 项目四至:东至玉泉路,南至鲁谷路,西至鲁谷西街,北至石景山路 项目概况:商业及地下车库 控制规范:占地约3.5公顷,规划建筑面积11.7万平方米 规划理念:集文化、休闲和娱乐于一体的文化娱乐中心区 建设周期:
12、2007年9月-2008年10月完成拆迁、拆除和市政相关工作.,CRD规划13个功能区中10大重点发展项目之一 是石景山区产业格局“一、二、三、六”中六个商务功能区之一,区域概述,区域概述,京西商务项目,项目位置:石景山路和古城南路西南角 项目四至:北至石景山路,南至二号规划路,东至古城南路,西临八角居住区。 项目概况:商业金融 控制规划:项目总规划占地面积25.84公顷, 建筑面积34.4万平方米 规划理念:以会展、商务、酒店、娱乐为一体的商务会展中心 建设周期:土地整理阶段,预计2007年底上市交易,CRD规划13个功能区中10大重点发展项目之一 CRD规划中六个商务功能区之一,区域概述,
13、区域概述,项目经济指标: 项目占地面积25.84公顷,建筑面积34.4平方米,拟建商业金融设施. 政策引导: 按照石景山商业服务规划中的“一区三中心” 要求,结合石景山CRD发展规划,大力发展旅游创意产业,把京西项目打造成为市级会展商业中心.,区域概述,老古城综合改造项目,项目位置:石景山区老古城地区 项目四至:东至古城大街、南至石景山路、西至古城西路、北至古城北路 项目概况:居住、商业金融及学校 控制规划:总用地面积为67.2公顷,规划建筑面积为102.62万平方米 规划理念 : 主要带动区域改造,改变区域面貌。 建设周期:2007年年底动工拆迁,CRD规划13个功能区中10大重点发展项目之
14、一 CRD规划中六个商务功能区之一,区域概述,区域概述,项目经济指标: 总用地面积为67.2公顷,规划建筑面积为102.62万平方米,其中住宅建筑面积54.4万平方米,商业金融建筑面积45.72万平方米,其他2.5万平方米。 政策引导: 做为CRD发展的重点项目,着力改善区域面貌,结合京西商务区,为CRD和区域建设发挥积极的推动作用。 项目进度:2007年底开始项目拆迁,现正处于建设阶段. 项目地块现状: 项目规划区域是古城地区的老居住区,地上建筑主要为平房和少量的地层建筑。 项目规划:主要规划为住宅和商业金融 项目竞争分析: 首先从项目规模来将是没有可比性的,老城区改造涉及到将来的住宅回迁,
15、可一判断其商业主要是一社区服务为住,商务部分业态包括写字楼和酒店,和南侧的京西商务会展中心将形成石景山区域的商务新格局,就我项目而言应体现在产品的差异化特性上。,区域概述,京燕商务区项目,项目位置:石景山游乐园西侧,以京燕饭店北侧。 项目四至:北至八角南路 、东至晋元庄路 、南临石景山路 、西至八角居住区。 项目概况:规划建设住宅和商业金融。 控制规划:项目总规划面积6.62公顷。 规划理念:以京燕饭店为中心,依托于石景山游乐场和石景山体育中心,结合石景山 CRD发展规划,大力发展旅游创意产业、商业、酒店业,打造长安街商务景观文化。 建设周期:京燕饭店现已改造完毕。,CRD规划13个功能区中1
16、0大重点发展项目之一 CRD规划中六个商务功能区之一 石景山两个特色商业服务中心之一,区域概述,区域概述,项目说明: 五里坨生态建设区位于石景山区的西北部,社区功能包括住宅区、金融商业、商业服务、医疗卫生、教育科研、天泰国际会议中心、定向安置房、麻峪水岸经济、广宁村住宅区等,依托西部黑石头、麻峪、五里坨的生态资源,以近城山水与都市园林为最大特色,打造集会议、商务、旅游、休闲度假、娱乐和餐饮等功能于一体的天泰山生态休闲城。五里坨生态建设区将构建“一轴、两带、三中心”的城市规划。一轴是以老地标五里坨为起点,沿京门路方向形成轴线,两侧建设符合控规要求的商业建筑,构成区域地标;两带是天泰山自然风光及古
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