2010年9月30日西安金泰·假日华城4.2期产品定位及户型规划建议.ppt
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1、金泰假日花城4.2期产品定位及户型规划建议,诚必达金泰假日花城项目组 10年9月30日,目录 前 言 新政发展下的西安 第一部分 2010年上半年区域市场大环境分析 第二部分 本案情况分析 第三部分 项目整体发展战略 第四部分 4.2期产品定位建议 第五部分 4.2期产品规划建议,前言、新政发展下的西安,2010年楼市新政,10年4月,国家为稳定发展房地产和遏制房价过快上涨,出台一系列调控政策。 政策分别从土地、信贷、增加保障住房、增加税种及调整税收、加大监管力度等方式调控。其中最为严厉的政策为控制投机投资购房贷款、二套房和三套房及以上、提高贷款利率政策;,二套房限制政策: 通过贷款政策:对贷
2、款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。,三套房限制政策: 暂停发放购买第三套及以上住房贷款; 外地购房提供证明 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。,提高贷款利率: 宣布取消存量房贷的七折利率,新政下西安楼市的整体发展,截止5月底,西安市商品房累计销售面积43198万平方米,同比增长502,增幅较一季度回落11个百分点,较4月份回落13个百分点。 随着新政的频频出台,1-5月西安市的商品房销售虽然还保持继续增长的态势,销售价格影响不是很大,但销售量开始下滑,购房者再次进入了观望氛围。 对新开楼盘有
3、影响,也延缓了开发商对新楼盘的推出步伐。 已售楼盘出现来访量大幅度下滑、成交意向弱化,观望情绪浓厚等市场特点; 但同时,由于市场大环境的波动,造成大量的刚性需求积压,在大环境持续发展的情况下,预估在明年上半年刚需会得到井喷;,西安市商品房起步较低,近些年市场发展速度较快,4-5月成交量环比一季度出现下滑,上半年成交量增幅回落,下半年市场观望情绪加剧;,新政下西安楼市的整体发展,近一年西安成交量价走势上可以看出,09年下半年到2010年初销量和价格持续攀升,在09年12月达到一个高峰期。从2010年4月末开始(因4月销售数据统计有一定滞后性,反应数据部分为3月销售数据),国家政策大幅度调控房地产
4、市场,西安整体销售量进入低潮期,逆市下的市场成交情况,逆市情况下,1-6月市场成交量最好的户型产品还是以60-100平米的两居产品为市场主流,其次为120-150平米三居与60平米以下小户型;消费的主体还是以刚性需求为市场主流,再改型客户与投资客户为辅,,回顾08年市场,本案经历过一次市场的大波动,08年经济危机离我们并不遥远,回顾08年市场波动中本案的应对经验,为本案的未来发展找到一些借鉴:,08年受到地震与经济危机的影响,08年下半年西安市场也同样出现了观望、滞销的市场局面。在09年初,市场迅速回暖,并得以大幅度报复性反弹; 从08年7月到09年1月,市场经历了约半年左右的时间,在09年初
5、购买的客户多为刚性需求的积压购买,西安市并不缺少市场消费的主体刚性需求客户; 08年本案积压的产品为二期中小户型产品,经验告诉我们,在09年刚性井喷的局面下,本案正是以良好的产品性价比满足刚需的要求,用了近4个月的时间,迅速消化了二期的产品; 价格上的考虑。08年市场大环境极差的局面下,降价绝对不是满足市场观望情绪的好方法,只有保证大盘市场价格坚挺的条件下,才能在市场好转时第一时间满足客户的购买选择;,关于本篇报告的一些思考;,本次调控来势汹汹,短期内不会出现根本性逆转。市场现阶段已然进入低谷,从市场规律上看,明年市场即将出现反弹,4.2期产品面世可能面对市场反弹局面;,回顾08年市场,如何顺
6、应市场从低谷到高潮的发展,究竟以什么样的产品面世,能够在第一时间顺应市场的需求,成为本次报告的重中之重;,项目进入4.2期,考虑到3.3期产品大户型的调性,如何规划产品符合整体项目发展运营,也是本次报告集中解决的问题;,第一部分、上半年区域市场大环境分析,2010年 第一季度西高新房地产市场特征: 2010年上半各区域成交,分析: 从成交套数和均价上可以看出,城北为新兴和地铁带动区域,成交量保持首位。但城南和高新已然为西安价格的风向标,价格一直保持较高水平,拉动西安整体房地产发展方向。西安市场和09年末相比,价格上涨较快,平均涨幅在500-800元/,,(以上数据来源易居克尔瑞研究中心),一、
7、高新区市场发展,(1)、区域发展较为成熟,可供开发土地不断减少; (2)、2010年上半年价格速度攀升,成交套数前三个月除二月春节原因外,销售量均较好,尤其三月销量达到一个顶峰(因数据统计具有一定滞后性),从4月后期开始销售陷入低潮期。 (以上数据来源易居克尔瑞研究中心),2010年上半年市内区域成交比重一览,2010年上半年高新市场成交,1.1、高新区近况及产品特点,二、高新区住宅市场需求特点,分析: 从购房居室比例来看,两居和三居的销售量达到市场总体的67%。2010年上半年市场需求仍然以刚性需求为主,以改善型、投资性需求为辅; 从购房面积上来看,80130的成交面积位列首位,高达47%左
8、右;在区域中大户型放量较高情况下144280的户型去化量也有一定比例,达到28%左右。两居和三居户型仍是区域置业主诉求。,高新区上半年普通住宅购买居室面积比例(2010.1-2010.6),(以上数据来源易居克尔瑞研究中心),分析:图中可看出,曲江和唐延路版块均价已在8000-12000元/,定位为较高端住宅区域。而本项目版块处于两者之间的高新CBD核心区域,成为城南房地产市场价值洼地,区域可开发土地少,价格有很大的上涨空间。,1.2、区域市场分析,一、上半年区域市场供需对比,分析: 1、因09年整体刚性需量的激增,2010年以来区域三居为市场主流供求量; 2、三居放量和成交量持续走高,成交率
9、近70%,仍有上涨趋势; 3、一居区域放量相对较少,但供需平衡。,二、上半年区域户型面积区间 供需,分析: 从10年上半年至今的户型面积区间来看,二居面积主流约在70-110平米之间,三居主流面积约在140186平米之间、四居主流面积约在170282平米之间; 区域市场户型供应种类较为充足,能满足各类购买人群的置业需求,大户型放量明显在2010年上半年增大。,三、市场价格分析,分析: 价格波动:从图表来看,上半年市场成交均价整体处于由平稳上升转向快速上升态势。除4月外调控政策以后外,1-3月平均月涨幅在300元/左右。但5-6月已然出现价格波动下滑趋势; 价格特征:小户型单价低、总价低;大户型
10、单价高、总价高。,(以上数据来源西安房地局),为了进一步的了解市场,我们圈定了融侨馨苑、晶城秀府、裕昌太阳城、逸翠园、荣禾城市理想、高科尚都等五个本案最近的竞争项目加以分析,以此来分析2010年16月份项目所在区域的市场状态。,高端项目: 逸翠园 中高端项目: 金泰假日花城、融侨馨苑、晶城秀府 中低端项目: 裕昌太阳城、高科尚都,1.3、竞争项目分析,1、融侨馨苑,分析: 融侨馨苑2010年上半年所售产品为3期金域产品,至此共推出5栋楼,基本售罄;价格逐渐升高,尤其为三居140户型需求量最大。,特征: 融侨馨苑是区域市场的风向标,是本案近年来最大的竞争对手。从其10年上半年可以看出: (1)市
11、场价格的飙升,拉动整体区域价格上涨; (2)产品在迎合刚性需求的同时,将其大户型产品推向市场,获得较好的市场反响; (3)三居等大户型产品是其撬动市场价格高涨与拉动品牌的关键类产品;,2、裕昌太阳城,分析: 裕昌太阳城主打两居产品,少量三居产品为辅,户型较为单一; 主打性价比,价格在电子城区域较低,产品区域需求量高。,3、晶城秀府,分析: 晶城秀府09年11月作为区域新楼盘开始放量销售,基本为板式大户型产品,区域认可度高;产品 消化率较高,速度较快。 2010年3月推出新房源,产品和之前推出相仿,价格有一定上涨,受政策影响销售情况现阶段较为惨淡。,4、荣禾城市理想,分析: 项目区位优势明显,价
12、格在政策出台前上涨较快。项目开盘两次,分别推出近150套左右房源,第一次处于市场良好期,消化较快; 第二次开盘,市场政策影响较大,开盘情况不够理想,后续消化速度持续降低,但不影响在2010下半年售罄并推出新房源局势。,5、逸翠园,分析: 逸翠园从09年下半年开始销售LOFT产品,在紫薇尚层基本售罄情况下,LOFT形成垄断局面,销售 情况良好。 2010年中旬推出平层大户型房源,销售情况一般,主要受国家政策影响较大,且户型较大,总房款高。,6、高科尚都,分析: 高科尚都09年下半年入市,项目整体品质区域内较低; 项目以刚性需求为销售主体,整体均价较低,销售情况较好,09年下半年基本售罄一期房源;
13、 此次2010年4月推出小高层大户型产品,提升项目品质,接近区域小高层市场价格,整体楼层低,认可度良好,但受到政策影响,不能达到快速消化。,区域竞争项目剩余放量情况,分析: 2010上半年剩余放量以三居居多,因09年市场三居需求量持续增高,区域项目均以品牌和低密度产品为主诉求,但上半年市场经历调控后,大户型产品成为滞销产品,四居放量较少,消化困难度更大,反而两居刚需产品成为现阶段销售的主力产品。,三、即将入市产品分析,分析: 今年下半年新放量住宅产品区域仍以两居为主,搭配一定量三居产品销售,经过4月国家政策调控,区域内产品结构调整较小,开发商仍对市场保持乐观态度,房源按照原计划推出。,四、在售
14、及未售产品特性:,分析: 区域内竞争尤为激烈,社区档次基本属于中高端档次,社区配套基本都较为齐全;,高新区整体现阶段已然成为西安市整体发展的增长极之一;区域发展较为成熟,整体开发量下滑,价格上涨空间大; 本区域板块随着高新管委会的进驻,区域市场为高新区域发展最为快速和稀缺的区域之一,是高新区的主流增长点;但在4月新政推出后,增长幅度有所下降;各项目受市场波动较大; 刚性需求消费表现明显,二三居为市场消费主体。政策调整后,区域受欢迎产品面积向偏中小户型产品刚性需求发展;大户型由于其购买客群多为投资及再置业客群,市场放量有限,后续存量大; 本区域整体销售呈现两极分化状态,价格均在65008500元
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