2010年9月大连环宇品阁二期市场策划报告45p.ppt
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1、环宇品阁二期市场策划报告,新聚仁机构 2010.09,项目一期价值思考,项目区位最靠近地铁站点个案,随凯伦国际清盘(2010.10),项目是市场同类产品距离地铁站点最近的个案,区位优势明显。,项目产品整体形象塑造力不强,3.9米层高、LOFT户型 小户型、附加值高,户型有一定附加值;物业、内部装修等整体形象差。,社区管理、环境较差 内部空间装修简单,项目价格市场价值低位水平,同类相比,市场价值低位水平; 相比万德、新青年汇,区位优势价值并未体现。,拥有区位、产品高附加值优势、但整体形象竞争力弱 项目一期形象塑造力弱、市场价值尚未完全释放,对于项目一期的理解:,项目二期运作环境,面临怎样的市场运
2、作风险? 面临怎样的市场运作机会?,运作环境小户型后续供应体量大,市场小户型供应分散、且量多。,运作环境户型、装修特点突出,已进入品质时代,左岸经典 现代风格,时尚品质,万德悦城(56) 4.8米层高、跃层,立面风格多样、具备一定品质;,高附加值、精致户型全配,户型卖点特色突出;,远洋时代城 欧式新古典、品质力强,远洋时代城(22-33)2000元装修家电全配,二期面临后续供应量大、市场产品品质、卖点突出运作环境,品质时代特征明显;,项目运作风险思考:,运作机会两区合并、跨海大桥,开发区经济第二次飞跃,2010年4月金州、开发区管辖区合并; 区域面积扩大、各区功能定位更为明确(金州偏居住商业、
3、开发区偏工业);,跨海大桥规划建设、拉近开发区与城区距离; 共享市区完善的金融、服务配套;拉近与市中心距离,促进经济快速增长;,形象、交通进一步升级,带动区域价值、客群面发展。,产业园:拥有模具工业园、光电产业园、金石IT产业园等,截止2009年底区域企业数7000余家,在职员工数20余万;,大学城:大连两大大学城之一,占地6.33K,3-4所综合性大学、1-2所职业技术学校、1所职业中专、1所中学及1所科研中心;,大窑湾港:中国四大国际深水中转港之一,东北地区主要的集装箱海运集散中心,远景规划为大连新市区现代化、多功能中转大港;,区域自身具备港口、大学城、工业园综合产业支撑,产业客群量相对充
4、足。,运作机会区域客源本身基础雄厚(产业客),抓住国家沿海经济带发展战略,2009年起重点建设“小窑湾CBD”,城市产业、功能定位将进一步升级; 大连汽车城:奇瑞配套园、曙光零部件制造基地、金港汽车零部件等9家汽车产业项目; 英特尔公司:英特尔公司已迁入建设中;,区域CBD、汽车城、国际大公司建设迁入,楼市客群得到长期补充。,运作机会客源具备长效补充性运作,运作机会市场需求稳定、旺盛,面积控制合理,住宅、公寓产品去化同样快速稳定, 月均去化100套以上。,产业客源雄厚,同时区域规划、产业升级发展,具备客源运作长效性;同时客源需求保持稳定旺盛态势,市场去化快速稳定。,项目运作机会思考:,项目二期
5、运作思考,一期形象塑造力较弱,产品竞争力落后于市场品质时代表现,较弱的产品竞争力导致价格低位,市场价值不能完全释放; 二期产品运作方向应在一期基础上全面升级,通过自身品质提升,以及拥有长效的客源运作基础及市场去化,有机会带动价值进一步冲高,全面释放项目应有的市场价值。,项目二期市场定位,形象全面提升、品质力进一步升级 小户型、高品质精品社区,项目二期产品建议,如何体现产品的升级?如何体现高品质形象?,LOFT、复式空间高附加值,平面舒适多元化生活格调,个性平面空间,创造多元化生活格调。,户型,创意loft公寓,充分发挥商业产权的空间优势,打造专属个性空间。,1.,84.00m,14.38m,1
6、2.96m,52.96m,19.96m,用地规划条件,经济指标: 总建筑面积:约9万方 地上面积:约7.5万方 地下面积:约1.5万方,此次针对三栋楼的地上面积进行建议,在现有框架内,做足7.5万方,用足限高,作出产品特色。,我们的方案,11F27F(平层公寓)、2楼1F13F(loft公寓),49,49,49,49,49,49,49,49,49,85,85,85,85,1#楼,2#楼(loft),49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,Loft户型层高4.5米,下层 上层
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