2010年昆山富力湾淡市营销策略总结(47页).ppt
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1、富力湾淡市营销策略总结,富力湾项目组 2010-8-21,项目概况 周边竞品分析 销售目标细分 7月营销策略十大动作 现场执行 7、8月业绩情况,项 目 概 况,项目距离昆山25公里,距离苏州45公里,距离上海人民广场最短48公里; 项目行政上虽属于昆山淀山湖镇,但由于紧邻上海青浦大盈和香花桥镇,受上海辐射和影响较大,可归为“大上海”板块。,项目位置属性,虽地处昆山,但受上海影响大,板块诉求“大上海”概念,国际级休闲配套,轻松便捷生活设施 太平洋大酒店 距本案约10分钟车程,是一家独具欧陆文化特色的四星级度假商务酒店,酒店内配置豪华套房、餐厅、康乐中心; 锦东大酒店(在建中) 五星级标准高端商
2、务酒店,3万平米Shopping mall,距本案需10分钟 大自然国际游艇俱乐部 由设计著名设计师埃里克森设计,总建面10490平米,是集餐饮、住宿、会议、休闲娱乐、综合服务于一体的五星级会所。设有120多个国际标准游艇泊位,有游艇,帆船、摩托艇等多种水上休闲项目; 旭宝高尔夫球场 距本案约5分钟车程,是国内唯一连续6年举办中国富豪公开赛的36洞高尔夫球赛;,本案周边分布着高档休闲配套-打造淀山湖滨水国际社区,周边配套,项目情况简介,A区面积段:335-703m(东南亚风格) 独栋:地上2-3层、地下一层、毛坯 C1面积段:220-250m(丹麦风格) 独栋:地上2-3层、毛坯 C2面积段:
3、180m(双拼无地下室) 220-250m(独栋无地下室) 全部精装 (暂定精装标准1050元/m) B、D、E、F、G、H以及新延地块未上市户型未定,淀山湖畔超级大盘,项目情况简介,丹麦C区立面实景图,香篱A区立面实景图,2010年富力湾项目上市量情况,备注:以上除A区外,剩下区域暂定为220-250平米的小独栋和180平米左右的双拼产品,开发商目标: 2010年富力湾销售目标 12 亿元 去化率近 66 %,7月-9月销售目标3亿元 平均每个月完成1亿元,周 边 竞 品 分 析,纳帕尔湾北京纳帕地产在上海的首个项目,带装修销售,纳帕尔湾开发商为北京纳帕地产,曾开发过纳帕尔湾、纳帕溪谷,昆山
4、该项目为开发商在上海开发的首个项目; 项目体量较小,占地200亩,总套数仅278套,08年11月份首次公开亮相,现剩余近60套房源,报价2.1万/平米,装修标准4000元。 目前有9折优惠,最低可打86折。,项目周边竞品情况分析,淀湖桃源位于淀山湖最大的半岛岛尖上,三面临湖,湖岸线数千米,位置和景观均佳; 项目户型尺度小,独立别墅主力面积在220-300平米,有利于控制总价; 建筑风格现代唐风,较贴近江南水乡氛围; 依景观而成的组团式布局,轻松活泼; 7000余平米会所,自给性强,物业公司为高力国际; 整个小区目前社区氛围较成熟,现可享受95折优惠,淀湖桃源,淀湖桃源二期三面环湖,位置佳,项目
5、周边竞品情况分析,项目周边竞品情况分析,汉堂 0512-57229988 开盘时间:2010年1月 建筑风格:现代中式 开发商:昆山倚林房地产开发有限公司 价格:均价12000元/m(毛坯) 面积:联排210 m250m、双拼315 m 共六个户型 优惠方式:9.8折最低 物业费:1.8元/月/平方米 车位情况:165个 总套数:165套 推量:80套 已售套数:29套 剩余套数:50套左右 未推套数:80套左右,项目周边竞品情况分析,绅园: 开盘时间:2010年1月 建筑风格:地中海,南加州建筑风格 开发商:昆山豪威房地产发展有限公司 价格:均价950011000元/m(毛坯) 面积:6联排
6、220-250 m 优惠方式:内部认购 物业费:2.8-3元/月/平方米 车位情况:室外车位 总套数:191套(一期113套、二期78套未推出) 推量:100套 已售套数:一期66套 剩余:19套 未推套数:91套 内部认购方式:付意向金5000元及大定金5万或10万,项目周边竞品情况分析,由上表可以看出,整个淀山湖板块目前周来访量很少,且板块中各楼盘近期均无媒体投放。,销 售 目 标 细 分,2010年富力湾营销策略,销售目标:0.68亿元 预估成交=22套,销售目标:1.08亿元 预估成交=34套,销售目标:3亿元 预估成交:=100套,销售目标:1.74亿元 预估成交:=44套,市场维持
7、现状的情况下:争取完成 6.5 亿元 200 套 市场转机且开发商高度配合:争取完成 12 亿元 400 套,结 合 实 际 的 销 售 目 标 细 分,全年金额:6.5亿元 全年套数:=200套,全年金额:12亿元 全年套数:=400套,7 月 营 销 策 略 十 大 动 作,2010年富力湾营销策略,人气为王,要实现销售,寻求突破,首先是增加现场人气,为完成销售指标适当增加部分投入,2010年富力湾营销策略,动作一:周周办活动 周周现场小型暖场活动,每月一次大型活动 活动安排:,活动流程:,2010年富力湾营销策略,动作二:限时限量特价单位 每周结合活动推出,特价单位。限时限量,售完为止。
8、 定期调整面价,实行价格空涨,给客户造成楼盘热销印象,用特价房使周边其他户型快速去化,2010年富力湾营销策略,动作三:限时提高老带新优惠额度 将原有老业主带新客户成交赠送1万元购物卡增加到3万元 时限为7月份、8月份 结合每周活动,2010年富力湾营销策略,动作四:易居资源整合,易居会资源,臣信门店,金鹰队,易居媒体整合,50万会员 3000名员工,全市全覆盖 门店资源,全退伍军人 军事化管理 能配合销售 能维护秩序,主流核心媒体 软文炒作,易居客户资源做短信群发,部分楼盘名单以电话形式拜访,利用公司客户管理平台寻求适合项目的客户资源,进行项目促销信息的传播 本期需要投放10万条短信,分2次
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