2010惠阳振业城C组团内部认购定价体系48p.ppt
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1、惠阳振业城C组团内部认购 定价体系,前 言,1、09年上半年全国房地产市场跳空高走; 2、各地重现“地王”现象,很多08年工程停滞的项目很多重新复工以图资本回收。 3、深圳及惠淡澳市场欣欣向荣,房地产价格迅速攀升,个别地区的楼盘甚至超过了07前的最高价位; 3、09年下半年后,随着销售价格的一路飙升,销售量虽然环比有所减少,但依旧供销两旺; 4、09年底受贷款利率的优惠是否终止及二套房贷重新收紧等政策的影响,国家是否会在明年 初进行政策干预,2010年的市场扑朔迷离。,2010年,房价还能继续再涨吗?,房地产调控打出第一拳,“遏制部分城市房价过快上涨”政策第一拳打向开发商囤地、炒地。 12月1
2、7日,财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知,明确开发商以后拿地首付不低于50%。(明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。),国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议,要求加强和改善对房地产市场的调控,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。 此前的12月9日,国务院常务会议明确“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。”,2010年房地产市场走势尚不明晰,可能受中央调控力度加大受挫,地产要闻,地方政府
3、与中央政府博弈的结果,未来将形成地产寡头垄断,少数开发商控制大部分土地,地产要闻,传闻2010年初将会影响房地产行业的两件大事,第一 央行酝酿提高房贷首付比例 抑制房地产市场投机 央行有关负责人表示,近期将出台房地产调控举措,旨在抑制房地产市场的投机,包括提高第二套住房首付比例到四成,高档住宅以及商业用房首付比例由目前的四成提高至五成。,第二 发改委拟开征物业税旨在平抑投资 国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发布报告再次提及物业税。报告建议,应选择部分问题比较突出的典型城市作为试点,尽快征收物业税,促进住房供给的有效释放。,关于内部认购的考虑,根据近阶段中央频出的政策信号,结合淡澳片区
4、房地产市场现状。考虑到项目BC组团在2010年的销售压力,为了降低市场所带来的风险,考虑提前进行内部认购。 将C组团提前进行内部认购,主要考虑如下: 1、员工带头,释放内部人员购买力,拉动外需。 2、提前实现内部消化,降低销售压力; 3、避免出现A组团销售时内外部客户对于房源的争议问题。 4、提前实现了部分资金回流,又降低了2010年有可能的市场下行带来的销售 压力,一举两得。 5、惠阳公司12月17日拿地87亩,预计明年7-8月份将取得500亩新增土地的 开发权,内部认购可以缓解惠阳公司部分的资金压力。 故C组团的提前内部认购对整个项目总体来说是有利的。,关于C组团用于内部认购的考虑,原考虑
5、将BC组团全部独栋单位进行内部认购。 12月2日,惠阳公司通过集团EAS系统发布了关于惠阳振业城2期乡墅内部认购的通知,12月8日正式公布了内部认购细则,共有19人踊跃报名。 通过对乡墅2010年对外销售及本次报名员工数量的通盘考虑。鉴于C组团独栋别墅已有24栋,可以满足内部员工需求的数量,B组团整体外部销售,从营销方面这样可以使得风险降低,利于后期销售价值提升,还可以规避内外部客户对于房源的争议问题。 故最终考虑将C组团24栋独栋别墅进行内部认购。,本案思维导图,市场分析和预测,整体销售指标确定,2,价格的制定,3,1,淡澳房地产市场分析; C组团指标分析; 2010年房地产市场走势预测。,
6、第一部分,市场分析和预测,概述:主要对近期深圳别墅市场和淡澳房地产市场进行分析,为价格的制定提供依据。,惠淡澳房市,惠淡澳房地产市场分析,惠州近期房地产成交情况分析,惠城区 市场供应:09年11月份新批预售证13个,向市场供应商品住房合计1177套,合约12.07万平米; 市场成交:09年11月份预售及现售项目网上商品住房登记2461套,合约28.98万平米; 成交均价:09年11月份商品住房成交均价5029元/平米; 惠阳区 市场供应:09年11月份新批预售证14个,向市场供应商品住房合计1932套,合约11.5万平米; 市场成交:09年11月份网上住宅登记1243套,合约14.04万平米;
7、 成交均价:09年11月份商品住房成交均价3999元/平米;,惠城区近期房地产供需情况分析供应量环比增加8成 多,但同比相对减少10个百分点,惠城区 供应,本月市场新增供应商品住房2122套,环比增加80%,同比减少12%; 本月市场新增供商品住房面积22.7万平米,环比增加88%,同比减少11%。,惠城区供应套数 单位:套,惠城区供应面积 单位:万平米,惠城区 成交,本月惠城区网上登记商品住房2461套,环比增加22%,与去年同期相比,增加35%; 本月惠城区网上登房商品住房面积28.98万平米,环比增加21%,与去年同期相比,增加56%。,惠城区网上登记套数 单位:套,惠城区网上登记面积
8、单位:万平米,成交量环比、同比均有大幅上涨,惠城区 新增供求比,本月成交量较上月曾加22%,供应较上月增加80%,本月套数供求比和面积供求比,分别为0.86和0.78,呈现供不应求的状态。,惠城区套数供求比,惠城区面积供求比,市场态势呈现供不应求,惠城区 成交结构,本月网上登记商品住宅,各面积段的登记量均环比上涨;从面积段看,以60-90平米和60平米以下的户型登记最多;从户型看,三房是主力户型,占整体的三分之一。,本月惠城区住宅成交均价5029元/平米,与上月持平,比去年同期上涨24%。,惠城区 成交价格,惠城区住宅成交价格已达历史高点,惠阳区近期房地产供应略有增加,惠阳区 供应,本月市场新
9、增供应商品住房1932套,环比增加1套; 本月市场新增供应商品住宅面积11.5万平米,环比增加1%。,惠城区供应套数 (单位:套),惠城区供应面积 (单位:万平米),惠阳区 成交,本月市场商品房网上登记1243套,环比增加59%; 本月市场商品房网上登记面积14.04万平米,环比增加23%。,惠阳区网上登记套数 (单位:套),惠阳区网上登记面积 (单位:万平米),惠阳区近期房地产成交量增长幅度较大,惠阳区 成交价格,本月住宅成交均价3999元/平米,环比上月下跌23%,比去年同期上涨18%。,惠阳区近期房地产成交量增长幅度较大,惠阳区别墅产品成交环比大幅增加,但比去 年同期减少近5成,惠阳区别
10、墅 成交,本月惠城区别墅网上登记套数102套,环比增加73%,同比减少57%; 本月惠城区别墅网上登记面积27257平米,环比增加72%,同比减少58%。,惠城区别墅网上登记套数 (单位:套),惠城区别墅网上登记面积 (单位:平米),惠城区别墅 新增供求情况,本月惠城别墅新增供应120套,面积合计约2.72万平米,套数供求比和面积供求比分别为1.18和1。截止2009年11月30日惠城区别墅存量815套,存量面积22.47万平米。,惠城区别墅套数供求比,惠城区别墅面积供求比,惠城区别墅 登记明细,对比楼盘近期销售统计,对比项目分析 (1)客户群:以上项目均以深圳客户成交为主,占客户总量90%以
11、上。 (2)成交量:成交量较为稳定,碧桂园主要为产品加推,部分月份总量大增。 (3)成交价:整体呈现大幅上扬态势,市场均价达到6300元/平米以上。,惠淡澳市场小结仍然需要依靠外来置业群体支撑起高端地产产品消费市场,1、惠淡澳的别墅产品供应量仍然供过于求,外来置业群体 较为青睐高中端项目。 2、淡澳片区的别墅楼盘不多,惠州区域各别墅楼盘各占一 定的市场份额,江湖地位较为固定、明确。 3、别墅楼盘的销量环比增加,但同比减少50%左右。 4、别墅产品普遍价格对比深圳别墅平均价低2-3倍多。 5、本地消费群体也成为别墅楼盘的次主力购买群体,但比 例仍非常有限。,项目经济技术指标,占地面积:50400
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