2010房地产企业开发项目全程税收风险防范及纳税筹划.ppt
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1、1,房地产企业开发项目全程税收风险防范及纳税筹划,许明信,2,税收增长如“脱缰野马一日千里”,2010年全国税收收入总额7.739万亿 同比增长26.4% GDP增长率10.3% 税收增速是GDP的2.56倍 征管与稽查环境 偷税是企业和老总最大的风险永远的痛 税务局常常错误执法 纳税人往往无奈执行,3,开心一笑:抢劫,某公司正在紧张运行中,忽有人大吼一声:都不许动!抢劫! 快把钱交出来! 肃然无声中,财务老张轻拍胸口,松了一口气:“吓死了,我还以为是税务局的!”,4,小沈阳的理论,这税务稽查啊,其实跟人生一样一样的,这税务一来,一走,一年赔进去了;这税务一来,不走,一辈子赔进去了。嚎。,5,
2、2010年,在税务检查中发现甲企业2009年取得一张金额为400万元的材料发票为假票,开发产品尚未达到完工条件,检查人员要求按400万乘以25%补税罚款加收滞纳金,是否正确,企业该如何应对? 如果2009年度已达到完工条件并已销售80%呢?完工年度汇缴结束后,取得的成本发票该如何处理?,6,第一节 公司设立与征地环节,一设立房地产公司 1工商管理部门对抽逃出资的处罚 2开发资质的取得 3股东借款与税务风险(定性为分利) 4注册子公司/分公司?法人股东/自然人股东 5出资方式的涉税问题 6个人股权转让的涉税 二土地使用权的取得 1取得转让土地使用权的不同方式 (1)直接购买土地使用权,7,(2)
3、拆迁方式取得(货币补偿、实物补偿) 拆迁补偿税前扣除的合法有效凭证 拆一还一各税的计税依据 账务处理:会计准则 借:开发成本4000 贷:主营业务收入4000 借:主营业务成本2125 贷:开发产品2125 会计制度:借:开发成本2125,贷:开发产品2125 营业税收入申报 万,所得税年报视同销售收入4000万,视同销售成本2125万。土地增值税的计税收入4000万;开发成本(开发产品)计税成本与账面成本存在差异。,8,(3)购买整体资产(先分立后购入) (4)购买股权 (5)合并 财税2008175号 (6)租赁取得 (7)联合开发 2取得土地使用权环节涉及税种分析 3承诺负担对方税收,该
4、如何处理,9,第二节 前期报批报建阶段,一前期报批报建准备工作 1、规划设计户型影响土地增值税 2、前期工程支出 3、取得许可证(国有土地上房屋征收与补偿条例,国务院令第590号) 4、立项审批、规划审批 5、征地拆迁,申办并取得拆迁许可证 6、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,10,二财务预算、融资、可行性分析 1、预算部门、工程部门:建安成本/配套/装修支出测定 2、销售部门销售价格的确定 3、土地使用税单项计算 4、企业所得税准确测算(利润/所得额,按比例换算) 5、土地增值税预征,是否清算与征管环境有关(蓄水池) 6、营业税金及附加 7、期间费用测算 8、项目投资额度,资金
5、计划,11,三融资渠道 商业贷款 统借统还(集团公司或核心企业) 委托贷款 个人 商业信用 投资 联合开发(固定收益、分红),12,关联企业融资处理,核心企业统借统还,金融机构,集团公司 (核心企业),子公司1,子公司2,子公司3,利率8%,分拨贷款,收息8%,统借统还协议,13,企业集团登记管理暂行规定 企业集团应当具备下列条件: (1)企业集团的母公司注册资本在5000万元人民币以上,并至少拥有家子公司 (2)母公司和其子公司的注册资本总和在亿元人民币以上; (3)集团成员单位均具有法人资格。 统借统还税前扣除的合法凭证:,14,委托中介银行贷款,中介金融机构,关联方A (资金提供方),关
6、联方B,关联方C,关联方D,委托贷款,借款付息,避开关联方,借款方,15,变借款为投资,变借款为商业信用,分配股息,延期收款不收息,避免资本弱化,应收/应付账款 预收/预付账款,16,四利息的十个专题 五关于联合开发财务管控 六防范税务风险的根本税收政策的正确理解和运用 某房地产开发公司2011年1月支付境外设计费500万,合法扣除凭证是什么?税务机关要求代扣10%非居民企业所得税,是否正确?,17,第三节 项目施工建设阶段,一开发成本核算内容 二项目开发成本对象的确定 三、业务部门与财务部门的衔接 四甲供材料与工程甩项 五施工建设阶段各类合同签订与税收管理 六票据审核管理,18,甲方供材,1
7、9,甲方供材与甩项,建筑 工程,甩项,甲供 材料,自产货物同时 建筑业劳务,商贸公司外购货物 同时建筑业劳务,建筑公司外购货物 同时建筑业劳务,分别纳税,增值税,营业税,建筑业(装饰除外),装饰业,甲供设备不征,甲供不征税,20,根据2010年12月20日国务院关于修改中华人民共和国发票管理办法的决定,新修订的发票管理办法第22条:开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目,全部联次一次性如实开具,并加盖发票专用章。 第35条:违反本办法的规定,有下列情形之一的,由税务机关责令改正,可以处1万元以下的罚款;有违法所得的予以没收: (一)应当开具而未开具发票,或者未按照规定的时限、顺序、栏目,全部联
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