2010昆山新城域企划提报61P.ppt
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1、新 城 域 2010 年 推 案,可售量具体数据,具备优势: 可售量体内,有6栋小高层,其得房率较高,为市场稀缺产品类型; 高层位置较佳,景观视野好; 80%以上的量体户型面积均为90平米以下,更加适合市场需求; 社区成熟,人气兴旺,市场认知度及认可度较高; 存在劣势: 交付时间较晚; 位于整个小区的最西南面,离商业街配套较远,周面环境相对较差; 规划垃圾房、配电房较多;,可售量分析,推案计划,502#(28F),509#(11F),508#(11F),510#(11F),511#(11F),503#(16F),501#(26F),506#(11F),507#(11F),505#(18F),N
2、O.1:1月16日面积:18427.01M2 户数:162户,NO.2: 3月6日面积:14655.01M2 户数:166户,NO.3:5月1日面积:27196.30M2 户数:298户,NO.4:8月7日面积:6077.21M2 户数:66户,NO.5:10月2日面积:13727.02M2 户数:152户,NO.6:11月6日面积:7921.24M2 户数:87户,推案思路: 由北到南、由高向低、位置越来越好; 高层、小高层相互搭配,大三房,小三房相互搭配,达到产品差异化目的,使得客户可选择余地更大; 在时间安排上,抓住传统的销售旺季,保证有充足的销售资源; 配合工程上各项时间节点。,推案分
3、析,2010 年推案节点,NO.1:1月16日高层:162户,NO.2: 3月6日高层:100户小高层:66户,NO.3: 5月1日 高层:210户,户小高层:88户,NO.4:8月7日 小高层:66户,NO.5:10月2日 小高层:152户,NO.6:11月27日小高层:87户,第一次客户蓄水,填意向问卷,第二次客户蓄水,收诚意金,第三次客户蓄水,收诚意金,推案理由,1、 余屋可售量体不多,自2009年9月起,新城域推出房源几乎均为90平米小户,大面积三房两卫稀缺,客户需求较旺; 2、 大三房总价较高,客户源较窄,年初开始发售,可使去化速度平稳,避免后半年大户严重积压。 3、 三期刚刚交付,
4、抓住社区人气,趁热打铁,适时推出新房源; 4、 年初银行政策应无大变动,三房客户多为改善型客户,可保证银行贷款及资金回笼速度。,1月16日 高层502#,502#(28F),1、 天气较冷,临近春节,外地客户纷纷回老家,客户来访量减少; 2、 各竞品项目在销售淡季,会相应的推出一系列促销手段,分流客户; 3、 政府利好政策不再延续。,面临问题,应对策略,1、 之前蓄水的三房客户及时追踪,及时回访,抓住每组客户; 2、 通过已购业主的活动推出(发放新年挂历、福字)等活动的开展,增加老业主进场率,营造较好的口碑传播,提高楼盘美誉度,增加介绍来人量; 3、 老客户推荐有礼活动的持续进行,吸引老客户推
5、荐新客户进场,达到现场销售和后续客户蓄水; 4、 对楼盘的规划、配套、物业等进行深度挖掘,提炼楼盘卖点品质感; 5、 之前购买大三房的多为昆山本地人,可进行定点资料派发,加大讯息传播准确性和到达率,为现场创造来人; 6、 做好周边竞争楼盘竞争了解工作,制定相应策略。,媒体配合,公司配合,1、 过年物料、礼品的配合;,3月6日 高层: 503# 小高层:507#,1、 新年3月,春节后潜在购买力强大,推盘好时机; 2、 与上次推盘相差近2个月,市场客户的积累数量已经达到一定量的积累; 3、 小高层的加推,可填补周边市场的空白,引起客户的兴趣,加大客户的关注力度; 4、 通过户型结构的搭配,创造卖
6、点,吸引部分低预算客户和部分投资客户,为再次的开盘带来人气,同时也可以带动之前余屋去化; 5、 制订小步快跑,低开高走的策略,抢占市场,增加楼盘的认同人群。,推案理由,503#(16F),507#(11F),1、 周边竞品会在本月持续推出新房源或优惠措施,分流客户; 2、 区域客户如何开拓,面临问题,应对策略,1、 做好周边竞争楼盘竞争了解工作,制定相应策略; 2、 增强业务上的销售说辞的提炼,采取收纳意向金的形式,做好客户心理价格预测和落点分析; 3、 通过多方面渠道的对外宣传,如户外、网络画面主诉求更换等,打造新城域楼盘新年新品牌形象,增加楼盘来人量。2个售楼处发挥各自优势,吸引新老客户进
7、场,增加介绍来人量。,媒体配合,公司配合,推案理由,1、 3栋楼位置较佳,均靠近社区中心位置,视野开阔,可以通过价格的差异化来促使前期推案房源尽快销售,同时也为接下来的推案,作好价格标杆的作用; 2、 在产品不断推出以后,现场可售房源(余屋)较同质化,面积搭配地推出房源,既保证充足的可售资源,也保证了楼盘热点传递,达到客户再次进场; 3、 迎合五一长假,以及房交会,上海世博会开幕,以及7月1日的城际通车等新闻热点结合前期热卖的讯息,持续增加楼盘的市场关注度,争取更多的客户资源。,5月1日 高层501#、505# 小高层506#,501#(26F),505#(18F),506#(11F),1、
8、如何让上海世博会开幕,以及城际轻轨的通车等利好的辐射效应,使新城域最大受益? 2、 价格上升,如何表现新城域的物有所值?,面临问题,应对策略,1、 大力渲染,并扩大上海世博会、城际轻轨等对于昆山,对于新城域的影响力,突出地段优势,以及升值潜力; 2、 新城域自身的新一次定位及包装; 3、 采取收纳诚意金形式,对客户进行测试与蓄水。,媒体配合,公司配合,8月7日 小高层:508#,1、 小高层资源较少,推出小高层,刺激市场,激起市场客户兴趣,加大关注力度; 2、 补充小户型房源,争夺市场客户资源; 3、 结合前期热卖的讯息,持续增加楼盘的市场关注度和新闻热点。,推案理由,508#(11F),1、
9、 天气炎热,客户来访量减少,造成客户蓄水困难; 2、 各竞品项目在销售淡季,会相应的推出一系列促销手段,分流客户 ;,面临问题,应对策略,1、举行一系列活动,比如游泳比赛,防暑纳凉等活动,来稳定售楼处人气,增加新老客户来访量; 2、做好周边竞争楼盘竞争了解工作,制定相应策略;,媒体配合,公司配合,10月1日 小高层:509#、511#,1、 结合十一黄金周和房展会,是积累客户和对外宣传的一个契机,借助黄金周的人气, 顺势开盘,保证全年的销售金额及早达成; 2、 结合前期热卖的讯息,趁热打铁,持续增加楼盘的市场关注度和新闻热点,上海世博会的 开展,金九银十的传统旺季,加推势在必行; 3、 2栋景
10、观小高层,位置较佳,可进一步拉升价格。,推案理由,509#(11F),511#(11F),1、 周边竞品会在本月持续推出新房源或优惠措施,分流客户; 2、 政策可能有所调整,楼市前景不明朗,面临问题,应对策略,1、前期的销售保证回笼速度,后续加推房源求稳保量; 2、做好周边竞争楼盘竞争了解工作,制定相应策略; 3、以缴纳诚意金形式积累客户,了解客户及时动态,防止客户流失;,媒体配合,公司配合,11月27日 小高层:510#,1、 位置最中心的小高层作为收官房源,价格拉到顶位; 2、 价格差,刺激余屋去化。,推案理由,510#(11F),面临问题,应对策略,1、 销售价格的拉高可能会引起客户的较
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